【正文】 020 年 9月是 157%，雖然 2002 年較 2020 年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的 %。公司的資產(chǎn)負債狀況及主要經(jīng)濟指標(biāo)如下表： 資產(chǎn)負債及償債能力指標(biāo)簡表 (單位 :萬元 ) 項目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動負債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2020 1356 7852 資產(chǎn)負債率（ %） 88% 94% 63% 流動比率（ %） 255% 157% 速動比率（ %） 112% 77% （一）、資產(chǎn)負債趨勢分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負債變化趨勢 (與上一年比較 ): 12 資產(chǎn)負債橫向變動趨勢表 (單位 :萬元 ) 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 資產(chǎn)增長絕對數(shù) 16390 9798 5463 增長百分比 2686% 57% 20% 負債增長絕對數(shù) 14990 10442 11960 增長百分比 149900% 69% 47% 權(quán)益增長絕對數(shù) 1400 644 6496 增長百分比 233% 32% 479% 從上表可以看出該企業(yè) 2020年、 2020年總資產(chǎn)增長很快 ,2020 年末比 1999年末增長了 2868%,2020年較 2020年末增長了 57%， 2020年 9月總資產(chǎn)較 2020 年下降 20%，負債較同期下降 47%，主要是該公司 2020年 4月代集團在上海建行貸款 15000 萬元，投入“花園”開發(fā)項目， 2020 年 3 月集團將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了上海建行的 15000 萬元貸款。 三、信用狀況評價 該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。 上海房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男， 39 歲，碩士。售房率已接近 50%。 上海房地產(chǎn)有限 公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。 七、 評 估結(jié)論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險及效應(yīng)等多方面進行分析測算，認為：“”項目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成 90％，景觀已完成 40％，投資計劃可行，財務(wù)評價符合貸款要求，項目被評為 AA級，具有一定的抗風(fēng)險能力，該公司向 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方集團 9 股份有限公司 2020年所有者權(quán)益為 億元，其中未分配利潤為 億元，財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 六、 貸款風(fēng)險評價 通過定性及定量分析，項目財務(wù)抗風(fēng)險能力較強。經(jīng)評定單方成本為 元 /平方米；其中：土地 元 /平方米、前期工程費 元 /平方米，房屋開發(fā)費 為 元 /平方米、費稅 (主要為綜合報建費、集資費 ) /平方米、期間費用 /平方米，其他費用 /平方米，不可預(yù)見費 39.82 元 /平方米。 三、市場評價 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。 項目規(guī)劃設(shè)計有 52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403套，其中聯(lián)排別墅 319 套、復(fù)式別墅 84套。企業(yè)無不良信用記錄， 2020 年經(jīng)工行分行審核評定信用等級為未評級。在近 1年的銷售時間里，在上海市激烈的市場競爭中，“ ”業(yè)已取得近 億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為 。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可 操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設(shè)條 5 件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險等多方面分析得出評估結(jié)論，并于 2020 年11 月 29 日完成評估工作。現(xiàn)將評估報告簡要概述如下： 一、借款人評價 上海房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱上海）成立于 1999年 7 月 22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。截止 2020年 9月，公司資產(chǎn)總額為 21335 萬元，負債總額為 13482 萬元，所有者權(quán)益為 7852 萬元。 通過資產(chǎn)負債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢 ,自身積累增加 ,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。項目容積率 ，綠化率 53%。通過選取交易實例進行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價 5391元 / m2，復(fù)式別墅平均售價 4183元 / m2。 企業(yè)自籌資金 ，工行土地儲備貸款 7000萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止 2020年 11 月末，已歸還 1100 萬元），中行流動資金貸款 2020 萬元（ 2020年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 萬元，銷售滾動投入 。 通過定量計算，本項目風(fēng)險等級為 AA級，貸款項目綜合風(fēng)險度為 ，低于風(fēng)險度 。 由于 項目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險，應(yīng)對項目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。作為集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，上海 在最初的兩年主要代表集團從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。開盤以來，“”已獲得 2020 年度“上海 市 10 大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態(tài)住宅小 10 區(qū)”的評審、 2020年 6 月份在由建設(shè)部主辦的 2020年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。 總經(jīng)理：，男， 39歲，碩士。截止 2020年 9 月末，該公司在工行支行存款余額為 557 萬元；公司借款余額 9000萬元，其中工行支行借款 7000萬元，中行支行借款 2020萬元，均按 11 時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。因此該企業(yè) 2020年 9月的負債較同期減少 11960萬元，減少 47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn) 5463 萬元，減少 20%。企業(yè)的速動比率 2020 年是 112%， 2020 年 9月是 77%，雖然 2020年較 2001 年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值 ％。 存貨與在建工程部分： 2020年企業(yè)存貨 10711萬元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分， 2020年較 2020年減 少 4216 萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。 五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率 該企業(yè) 2020年 9月已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入 23650萬元，實現(xiàn)利潤 5852 萬元，銷售利潤率為 %。該公司的“”項目 2020年 3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低， 2020 年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損 644 萬元。從比率上分析，公司的銷售利潤率為 %（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為 3%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。 八、企業(yè)前景評價 上海房地產(chǎn)有限公司作為集團公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟實力。 第三章 項目建設(shè)條件評價 一、 項目建設(shè)必要性 “”居住小區(qū)項目，位于上海市東南部 ***區(qū)鄉(xiāng) ***村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè) 400米，過九眼新橋至順江路可直達一環(huán)路和 20 內(nèi)環(huán)線。項目容積率 ，綠化率 53%。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟效益和良好的品牌效應(yīng)。小區(qū)外圍共提供 60 個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應(yīng)門，露臺鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。 四、項目建設(shè)條件評價 “”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由上海道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)上海市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給上海房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。 五、設(shè)計單位資質(zhì)評價 該項目設(shè)計方案由新加坡 設(shè)計公司和上海建筑設(shè)計有限公司完成。 七、環(huán)境保護評價 “”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計施工，遵循 現(xiàn)代城 市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。 中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 199 1993 年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟的調(diào)控進入了低谷。從而，一方面保護了消費者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻，促進房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康 28 發(fā)展起到了積極的推動作用。 2020年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）1491 億元，超額完成目標(biāo)任務(wù) 百分點，增幅達 ％；實現(xiàn)全年財政收入 ，比上年增長 ％，其中地方財政收入 ，比上年增長了 ％。目前上海市 ％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。 9月 28 日上海市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實施， 2020 年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成 15戶企業(yè)搬遷改造，投資 20億元以上。在產(chǎn)品營銷上開始由 粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。 據(jù)上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計，上海市 1996年至 2020年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表 41： 上海市 1996年至 2020年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表 表 41 單位：萬平方米 名稱 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅銷售額（億元） 住宅空置面積 據(jù)上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計，上海市 1996年至 2020年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表 42： 上海市 1996年至 2020年 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及 銷售量統(tǒng)計表 表 42 單位：萬平米 31 名 稱 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 商業(yè)營業(yè)用房施工面積 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營業(yè)用房 空置面積 從上表可看出從 1998 年國家作出擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟增長點開始，上海市住宅施工面積以 30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積 199 2020年分別比上年增長 ％、 ％，住宅銷售面積 199 2020年分別比上年增長 ％、％，住宅銷售額 199 2020年分別比上年增長 ％、 ％。 上海市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表 4－ 3。 上半年上海市商品房銷售 萬平方米，比去年同期增長 ％。 與此同時，房產(chǎn)商土地購置大幅增長，上半年購置土地達 ，增長 倍。 1 至 10 月，成房住宅指數(shù)走勢相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動。 成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。 35 開發(fā)規(guī)?；?。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白， 的修建正好彌補了這一市場盲點。目前，上海市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有花園、園、花園、新城、花園等。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區(qū)內(nèi)的