【正文】 參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應，市場反應良好。 二、城東房地產(chǎn)市場分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東 至外環(huán)路。 此資料來自企業(yè) 今年 1至 10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完成投資 ，比去年同期增長 ％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資 ，增長 ％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。由此，成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風 格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創(chuàng)新。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。 （二）成都市經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況 作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟的快速增長。 第四章 市場評估 一、 市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 （一）宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策導向 2020年全球經(jīng)濟增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟環(huán)境不利的條件下， 中國經(jīng)濟以高于 7％的增長速度受到世界各國普遍關注。 成都建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有 7名一級注冊建筑師 、 7名一級注冊結(jié)構(gòu)師， 6名設備專業(yè)高級工程師，技術人員 60 余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設計獲省市級優(yōu)秀設計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔的工程設計有：青城白鷺洲 100,000 平方米，清華坊住宅區(qū) 50,000平方米等項目。 成都市房地產(chǎn)管理局：成房（ 2020）預售證第號、號、號、號、成房（ 2020）預售證第號、號《商品房預售許可證》。 該項目設計開發(fā)修建 52 幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在 160平方米到 298平方米之間，共有住宅 403套，項目容積 率 ，綠化率 53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例 此資料來自企業(yè) 聯(lián)排別墅 A 225 10 % 聯(lián)排別墅 C 239 137 % 聯(lián)排別墅 E 264 164 % 聯(lián)排別墅 L 298 8 % 雙復式別墅 N1 160 42 % 雙復式別墅 N2 185 42 % 合計 403 100% 該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和成都華宇建筑設計有限公司設計，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設計方案簡介如下： “”項目定位為高檔，由 47 棟三層聯(lián)排別墅、 5 棟四層復式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達 53%。 該項目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（其中銷售面積 95,118 平方米，贈送面積 16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 此資料來自企業(yè) 六、現(xiàn)金流量分析 下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項目 行次 金 額 2020年 2020年 2020年 9月 一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4 16002 7940 16152 二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 現(xiàn)金流出 7 0 137 24 此資料來自企業(yè) 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10 137 11 三、籌資活動有關的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2020 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152 14398 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè) 2020年、 2020年、 2020年 9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說 明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。 單位：萬元 項目 2020年 2020年 2020年 9月 銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0 644 5852 銷售利潤率 (%) 0 % % 總資產(chǎn)利潤率 0 % % 凈資產(chǎn)利潤率 0 % % 此資料來自企業(yè) 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 % 成本費用利潤率 0 0 % 利息保障倍數(shù) 0 從上表 可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強。 （三）、資產(chǎn)負債增減變化原因分析： 通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負債簡表 單位：萬元 項 目 2020年 2020年 2020年 9月 項 目 2020年 2020年 2020年 9月 此資料來自企業(yè) 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 一、流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 一、流動負債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應收帳款 0 0 7759 應付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應付 0 1343 4728 其他應收款 16593 11252 424 預收帳款 0 787 0 預付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長期負債 15000 15000 0 二、長期投資 0 0 0 三、固定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權益 2020 1356 7852 此資料來自企業(yè) 其中：固 定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852 變動說明 : 應收帳款 :2020年較 2020年增加 7759萬元，全部是應收客戶購房款。 四、資產(chǎn)負債分析： 企業(yè)財務狀況詳見附件企業(yè)的資 產(chǎn)負債表。公司下設工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務部 7個部門；現(xiàn)有正式職工 34人，其中博士 1人，碩士 5人，本科 24人，大專 4人；具有高級職稱4人，中初級職稱 28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術水平。法人代表，注冊資本 2020 萬元，分別由集團股份有限公司投資 1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資 200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。 五、 財務評價 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結(jié)果如下：（ 詳見評估主表 4 項目財務現(xiàn)金流量表） 項目建成后將實現(xiàn)凈利潤 ； 內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為 %； 財務凈現(xiàn)值（還原利率 10％）：按全部投資計為 ； 動態(tài)投資回收期 (還原利率 10%)：按全部投資計為 ； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10％），財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)按行財務評價標準可行。小區(qū)于 2020年 8 月全面開工，截止 2020年 11 月已完成 52 棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在 2020年 12月完工 交房。截止 2020年 9月 30日，在工行支行存款余額為 557萬元；公司借款余額 9000萬元，其中工行支行借款 7000萬元，中行支行借款 2020 萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 此資料來自企業(yè) 某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告 目 錄 第一章 概 要 一、借款人評價 二、項目評價 三、市場評價 四、投資籌資評價 五、財務評價 六、貸款風險評價 七、評估結(jié)論 第二章 借款人評價