【正文】 險，應(yīng)對項目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理 工作。財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 通過定量計算，本項目風(fēng)險等級為 AA級，貸款項目綜合風(fēng)險度為 ，低于風(fēng)險度 界限值。 五、 財務(wù)評價 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（ 詳見評估主表 4 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表） 項目建成后將實現(xiàn)凈利潤 ； 內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為 %； 財務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％）：按全部投資計為 ； 動態(tài)投資回收期 (還原利率 10%)：按全部投資計為 ； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)按行財務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)可行。 此資料來自企業(yè) 企業(yè)自籌資金 ，工行土地儲備貸款 7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止 2020年 11 月末，已歸還 1100 萬元），中行流動資金貸款 2020 萬元（ 2020年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ，銷售滾動投入 。 四、 投資籌資評價 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企 業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項目自身情況，經(jīng)測算該項目總投資 元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） ，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用） 。通過選取交易實例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價 5391 元 / m2，復(fù)式別墅平均售價 4183元 / m2。小區(qū)于 2020年 8 月全面開工，截止 2020年 11 月已完成 52 棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在 2020年 12月完工 交房。項目容積率 ，綠化率 53%。該項目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈送面積 16,044平方米），會所 2,820平方米， 幼兒園 1,490平方米，配套用房 620平方米。 通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn) 運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢 ,自身積累增加 ,對負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。截止 2020年 9月 30日，在工行支行存款余額為 557萬元；公司借款余額 9000萬元，其中工行支行借款 7000萬元，中行支行借款 2020 萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。截止 2020年 9月，公司資產(chǎn)總額為 21335萬元，負(fù)債總額為 13482 萬元，所有者權(quán)益為 7852萬元。 2020 年 1 月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。現(xiàn)將評估報告簡要概述如下： 一、借款人評價 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于 1999年 7月 22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。 此資料來自企業(yè) 某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告 目 錄 第一章 概 要 一、借款人評價 二、項目評價 三、市場評價 四、投資籌資評價 五、財務(wù)評價 六、貸款風(fēng)險評價 七、評估結(jié)論 第二章 借款人評價 一、借款人概況 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評價 四、資產(chǎn)負(fù)債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評價 八、企業(yè)前景評價 第三章 項目建設(shè)條件評價 一、項目建設(shè)的必要性 此資料來自企業(yè) 二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項目實施進(jìn)程評價 四、項目建設(shè)條件 評價 五、設(shè)計單位資質(zhì)評價 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價 七、環(huán)境保護(hù)評價 第四章 市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產(chǎn)市場分析 三、市場定位分析 四、市場預(yù)測分析 五、項目分析 第五章 投資估算和籌資評價 一、投資估算 二、投資來源及籌資評價 三、項目投資計劃評價 四、有關(guān)說明 第六章 償債能力評估 一、項目財務(wù)效益預(yù)測 二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析 三、資金來源與運用分析 四、項目償債能力評估 此資料來自企業(yè) 五、項目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價 一 、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔(dān)保評價 第一章 概 要 根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于 2020年 11 月 24 日對該項目進(jìn)行全面評估（評估基準(zhǔn)日確定為 2020年 9月 30日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險等多方面分析得出評估結(jié)論， 并于 2020年 11月 29 日完成評估工作。法人代表，注冊資本 2020萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資 1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資 200 萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。在近 1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“ ” 業(yè) 已取得近 億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為 元。 此資料來自企業(yè) 四川在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。企業(yè)無不良信用記錄， 2020年經(jīng)工行分行審核評定信用等級為未評級。 二、項目評價 “”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 項目規(guī)劃設(shè)計有 52 幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403套，其中聯(lián)排別墅 319套、復(fù)式別墅 84 套。 此資料來自企業(yè) 項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。 三、市場評價 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。本項目可實現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅 ，復(fù)式別墅 ,預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入 。經(jīng)評定單方成本為 /平方米；其中：土地 /平方米、前期工程費 /平方米，房屋開發(fā)費為 /平方米、費稅 (主要為綜合報建費、集資費 ) /平方米、期間費用 /平方米，其他費用 /平方米， 不可預(yù)見費 /平方米。企業(yè)自籌資金占總投資的 %，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準(zhǔn)日，該項目已投入資金為 。 此資料來自企業(yè) 六、 貸款風(fēng)險評價 通過定性及定量分析，項目財務(wù)抗風(fēng)險能力較強(qiáng) 。 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司 2020年所有者權(quán)益為 ，其中未分配利潤為 億元，對外擔(dān)保為 億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。 七、 評估結(jié)論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算 ，認(rèn)為：“”項目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成 90％，景觀已完成 40％，投資計劃可行，財務(wù)評價符合貸款要求，項目被評為 AA級，具有一定的抗風(fēng)險能力，該公司向 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司 2020年所有者權(quán)益為 ，其中未分配利潤為 ，財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 第二章 借款人評價 一、借款人概況 并通過了“ 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于 1999年 7月 22 日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。 四川房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。該公司于 2020年 1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。售房率已接近 50%。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。 四川房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男， 39歲， 碩士。 副總經(jīng)理：，男， 47歲，博士。 三、信用狀況評價 此資料來自企業(yè) 該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其 2020年度信用等級為未評級。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表 (單位 :萬元 )