【正文】 險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ茫瑢?duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理 工作。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為 ，低于風(fēng)險(xiǎn)度 界限值。 五、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)過評(píng)估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（ 詳見評(píng)估主表 4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤 ； 內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為 %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％）：按全部投資計(jì)為 ； 動(dòng)態(tài)投資回收期 (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 ； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。 此資料來自企業(yè) 企業(yè)自籌資金 ，工行土地儲(chǔ)備貸款 7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止 2020年 11 月末，已歸還 1100 萬元），中行流動(dòng)資金貸款 2020 萬元（ 2020年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ，銷售滾動(dòng)投入 。 四、 投資籌資評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企 業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測算該項(xiàng)目總投資 元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他） ，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià) 5391 元 / m2，復(fù)式別墅平均售價(jià) 4183元 / m2。小區(qū)于 2020年 8 月全面開工，截止 2020年 11 月已完成 52 棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在 2020年 12月完工 交房。項(xiàng)目容積率 ，綠化率 53%。該項(xiàng)目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈(zèng)送面積 16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米， 幼兒園 1,490平方米，配套用房 620平方米。 通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn) 運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢(shì) ,自身積累增加 ,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。截止 2020年 9月 30日，在工行支行存款余額為 557萬元；公司借款余額 9000萬元，其中工行支行借款 7000萬元，中行支行借款 2020 萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。截止 2020年 9月，公司資產(chǎn)總額為 21335萬元，負(fù)債總額為 13482 萬元，所有者權(quán)益為 7852萬元。 2020 年 1 月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡要概述如下： 一、借款人評(píng)價(jià) 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于 1999年 7月 22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。 此資料來自企業(yè) 某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 目 錄 第一章 概 要 一、借款人評(píng)價(jià) 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) 三、市場評(píng)價(jià) 四、投資籌資評(píng)價(jià) 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 七、評(píng)估結(jié)論 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評(píng)價(jià) 四、資產(chǎn)負(fù)債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評(píng)價(jià) 八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 此資料來自企業(yè) 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 四、項(xiàng)目建設(shè)條件 評(píng)價(jià) 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 第四章 市場評(píng)估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析 二、城東房地產(chǎn)市場分析 三、市場定位分析 四、市場預(yù)測分析 五、項(xiàng)目分析 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 二、投資來源及籌資評(píng)價(jià) 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 四、有關(guān)說明 第六章 償債能力評(píng)估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 三、資金來源與運(yùn)用分析 四、項(xiàng)目償債能力評(píng)估 此資料來自企業(yè) 五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià) 一 、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià) 第一章 概 要 根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報(bào)工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于 2020年 11 月 24 日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為 2020年 9月 30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論， 并于 2020年 11月 29 日完成評(píng)估工作。法人代表，注冊(cè)資本 2020萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資 1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資 200 萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。在近 1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場競爭中，“ ” 業(yè) 已取得近 億元的銷售佳績，實(shí)際到帳銷售收入為 元。 此資料來自企業(yè) 四川在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。企業(yè)無不良信用記錄， 2020年經(jīng)工行分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有 52 幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403套，其中聯(lián)排別墅 319套、復(fù)式別墅 84 套。 此資料來自企業(yè) 項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。 三、市場評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅 ，復(fù)式別墅 ,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 。經(jīng)評(píng)定單方成本為 /平方米；其中：土地 /平方米、前期工程費(fèi) /平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 /平方米、費(fèi)稅 (主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi) ) /平方米、期間費(fèi)用 /平方米，其他費(fèi)用 /平方米， 不可預(yù)見費(fèi) /平方米。企業(yè)自籌資金占總投資的 %，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為 。 此資料來自企業(yè) 六、 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) 。 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司 2020年所有者權(quán)益為 ，其中未分配利潤為 億元，對(duì)外擔(dān)保為 億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。 七、 評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算 ，認(rèn)為：“”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成 90％，景觀已完成 40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為 AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司 2020年所有者權(quán)益為 ，其中未分配利潤為 ，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 并通過了“ 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于 1999年 7月 22 日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。 四川房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。該公司于 2020年 1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。售房率已接近 50%。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。 四川房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男， 39歲， 碩士。 副總經(jīng)理：，男， 47歲，博士。 三、信用狀況評(píng)價(jià) 此資料來自企業(yè) 該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其 2020年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表 (單位 :萬元 )