【正文】 計，并經成都市規(guī)劃局同意，現將規(guī)劃設計方案簡介如下： “”項目定位為高檔，由47棟三層聯排別墅、5棟四層復式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53%。同時為開發(fā)商帶來較好的經濟效益和良好的品牌效應。 成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。綠化率 53%。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。第三章　項目建設條件評價一、項目建設必要性“”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內側400米，過九眼新橋至順江路可直達一環(huán)路和內環(huán)線。“”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“”（按實際到帳計算）的銷售佳績。八、企業(yè)前景評價四川房地產有限公司作為集團公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產開發(fā)經驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產開發(fā)技術力量和經濟實力。 額2000年 2001年 2002年9月一、經營活動產生的現金流量 1現金流入 2 0 6442 35762現金流出 3 16002 14382 19610經營活動產生的現金流量凈額 4 16002 7940 16152二、投資活動產生的現金流量 5現金流入 6 10 0 13現金流出 7 0 137 24投資活動產生的現金流量凈額 8 10 137 11三、籌資活動有關的現金流量 9現金流入 10 16400 10000 2000現金流出 11 0 1848 16398籌資活動產生的現金流量凈額 12 16400 8152 14398五、現金及現金等價物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現金流量均表現為凈流入，說明企業(yè)經營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。六、現金流量分析下表是企業(yè)近三年的現金流量表（單位：萬元）：項目 行次 金從比率上分析，%（介于良好值和平均值之間）、%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。從結構上分析：企業(yè)2002年9月的期間費用為862萬元，%。該公司的“”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。單位：萬元項目 2000年 2001年 2002年9月銷售收入 0 61 23650利潤總額 0 644 5852銷售利潤率(%) 0 % %總資產利潤率 0 % %凈資產利潤率 0 % %存貨周轉率 0 0 %成本費用利潤率 0 0 %利息保障倍數 0 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強。五、盈利能力及資產運用效率該企業(yè)2002年9月已經實現銷售收入23650萬元，實現利潤5852萬元，%。預收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預收房款確認為收入。存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結轉部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉入經營成本部分。目 2000年 2001年 2002年9月總資產 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482一、流動資產 17014 26678 21172 一、流動負債 0 10442 13482其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000應收帳款 0 0 7759 應付帳款 0 0 2短期投資 0 0 0 其他應付 0 1343 4728其他應收款 16593 11252 424 預收帳款 0 787 0預付帳款 0 3 37存貨 0 14927 10711其他 0 0 0 二、長期負債 15000 15000 0二、長期投資 0 0 0三、固定資產 0 124 158 三、所有者權益 2000 1356 7852其中：固定資產清理 77 其中：股本 2000 2000 2000固定資產凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0四、無形及遞延資產 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852變動說明:應收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。目 2000年 2001年 2002年9月項 單位：萬元項（三）、資產負債增減變化原因分析： 通過對企業(yè)近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：近三年企業(yè)資產負債簡表企業(yè)的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，％。目 2000年 2001年 2002年9月資產負債率（%） 88% 94% 63%利息保障倍數 0 流動比率（%） 255% 157%速動比率（%） 112% 77% 資產負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產負債率到評估日已經處于一個良好的水平，%。（二）、資產負債比例分析項因此該企業(yè)2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應的減少資產5463萬元，減少20%。 四、資產負債分析： 企業(yè)財務狀況詳見附件企業(yè)的資產負債表。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發(fā)生。財務部經理：，男，28歲?？偨浝恚海?，39歲，碩士。公司下設工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務部7個部門；現有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質較高，具有一定的專業(yè)技術水平。開盤以來，“”已獲得2001年度“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“”。作為集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川 在最初的兩年主要代表集團從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。法人代表，注冊資本2000 萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產有限公司投資200萬元構成；該公司主營房地產開發(fā)，具有房地產三級開發(fā)資質。 由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金?？顚Ｓ茫瑢Ψ课蓍_發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。財務狀況良好，擔保方式可行。 通過定量計算，本項目風險等級為AA級。五、 財務評價 經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4項目財務現金流量表）1；內部投資收益率：%；財務凈現值（還原利率10％）：；動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：； 由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10％），財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內按行財務評價標準可行。 ，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），銷售滾動投入 。四、 投資籌資評價 根據企業(yè)提供的經規(guī)劃局批準的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設項目經濟技術標準，并結合項目自身情況，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他），開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用） 。通過選取交易實例進行分析，得出聯排別墅平均售價5391元/ m2，復式別墅平均售價4183元/ m2。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。綠化率53%。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，得出以下結論：企業(yè)所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。截止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發(fā)生。截止2002年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13482 萬元，所有者權益為7852萬元。2001年1月起正式進行“”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。現將評估報告簡要概述如下：一、借款人評價 四川房地產有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。要一、借款人評價二、項目評價三、市場評價四、投資籌資評價五、財務評價六、貸款風險評價七、評估結論第二章 借款人評價一、借款人概況二、經營者素質及管理水平三、信用狀況評價四、資產負債分析五、盈利能力及資產運用效率六、現金流量分析七、信用狀況評價八、企業(yè)前景評價第三章 項目建設條件評價一、項目建設的必要性二、項目建設內容、規(guī)模和建設三、項目實施進程評價四、項目建設條件評價五、設計單位資質評價六、施工、監(jiān)理單位資質評價七、環(huán)境保護評價第四章 市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析二、城東房地產市場分析三、市場定位分析四、市場預測分析五、項目分析第五章 投資估算和籌資評價一、投資估算二、投資來源及籌資評價三、項目投資計劃評價四、有關說明第六章 償債能力評估一、項目財務效益預測二、項目財務現金流量分析三、資金來源與運用分析四、項目償債能力評估五、項目敏感性分析第七章 貸款風險與效應評價一、定量分析二、定性分析三、貸款擔保評價第一章 概 要根據四川房地產有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。概錄第一章 二ΟΟ二年十一月二十九日目 房地產開發(fā)貸款評估報告項目名稱：“”項目企業(yè)名稱：四川房地產有限公司評估單位：成都精至誠房地產評估有限責任公司 　　　　　　　　　　　 專業(yè)整理分享 某房地產開發(fā)貸款項目評估報告報告摘要本報告是一份房地產開發(fā)貸款項目評估報告。報告通過對借款人、項目、市場、籌資、財務、貸款風險的評價得出項目投資計劃可行，財務評價符合貸款要求的結論。 成都精至誠房地產評估有限責任公司 根據項目的現有資料、開發(fā)現狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于2002年11月29日完成評估工作。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產開發(fā)，具有房地產三級開發(fā)資質。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“ ”。四川在工行支行開有一般結算帳戶。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經工行分行審核評定信用等級為未評級。二、項目評價 “”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內側米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套、復式別墅84套。 項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設計、建設、監(jiān)理單位均具有相應資質。三、市場評價 根據企業(yè)提供的資料，“”項目定位為大規(guī)模高檔聯排別墅和復式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。,。；其中：、房屋開發(fā)費為 、費稅(主要為綜合報建費、集資費)、。%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準日。六、 貸款風險評價