【正文】 廳。 ◎ 保證各功能空間的私密性 建筑對外具有私密性，內(nèi)部也應(yīng)該保證個體之間相對的私密性。某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項目申請報告 44 戶型設(shè)計建議 戶型定位 參照目前市場在售的同類產(chǎn)品和市場發(fā)展趨勢以及我們通過潛在客戶走訪了解到的需求狀況，為滿足功能和每個區(qū)有足夠的空間，戶型定位如下： （單位：平 方 米） 類別 細(xì)項 房型 面積區(qū)間 配比關(guān)系 11層為主 一室一廳 6070㎡ 15% 小二室二廳 7085㎡ 35% 二室二廳 90100㎡ 20% 小三室二廳 100125㎡ 20% 大三室二廳 130150㎡ 10% 合計 / / 100% 商業(yè)門市 / 50200㎡ / 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項目申請報告 45 戶型設(shè)計建議 ◎ 室內(nèi)空間劃分具有相對獨立和相對關(guān)聯(lián) 室內(nèi)居住生活要獲得舒適的效果，必須使不同的功能空間既有相互較好的聯(lián)系，又有相對的獨立性，使他們各得其所。多樣的停車場庫設(shè)置，便于居民就近便捷的停放車輛。 多樣、便捷的靜態(tài)交通 靜態(tài)交通也是本次規(guī)劃設(shè)計的重要方面，適應(yīng)小汽車的日益增長，充分考慮 停車場庫的安排。 規(guī)劃在地塊的東、南、北三側(cè)各 設(shè)置三 個機動車出入 口 ，在西、北側(cè)設(shè)置人 行出入口，入口的設(shè)置分別考慮車流的暢通性和無干擾性，使出入某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項目申請報告 43 口既便于居民出行，又便于城市交通組織 富有趣味的步行系統(tǒng) 規(guī)劃重視步行空間與步行活動的組織，強調(diào)居住外部環(huán)境與步行系統(tǒng)、綠化 體系及 公建設(shè)旋布局相互滲透和有機結(jié)合。 規(guī)劃地塊車行道路分兩個等級設(shè)置，環(huán)形外側(cè)的主干路面寬 7米，部分深入 內(nèi)部的支路路面為 ，宅前小路為 3米。規(guī)劃構(gòu)建車行系統(tǒng)和人行系統(tǒng)兩個相對獨立的體系，使車流和人行組織盡量符合居民出 行與活動的行為特征。打破傳統(tǒng)單純的由小區(qū)道路劃分組團的思路，把綠 化景觀帶作為居住組團之間的分隔帶，形成五個居住組團，彼此之間由小區(qū)道路將其連為一體，各個組團相對獨立又渾然一體。使居住區(qū)與城 市之間的聯(lián)系更為密切，同時強化城市街道的景觀作用。 兩條次軸：通過居住區(qū)主軸，衍生出兩次軸，使居住區(qū)聯(lián)系更為密切強烈， 景觀節(jié)點部更具組織性。 三軸：一條斜向的居住區(qū)主軸。實行人車分流，盡量做到車輛和行人各行其道，互不干擾。利用庭院景觀空間，追求庭院景觀的觀賞性、參與性和實用性。 （ 6）在景觀規(guī)劃設(shè)計上，處理好中心景觀和庭院景觀組團的關(guān)系和布局。 （ 5）在用地范圍內(nèi)，重視不同性質(zhì)的主體建筑之間，建筑與園林之間的美學(xué)關(guān)系，疏密有致、高低錯落、前后伸縮有度是最基本的原則。宅間路網(wǎng)與組團路網(wǎng)銜接，引導(dǎo)該組團向半開放的社區(qū)公共空間過渡，使其與社區(qū)公共空間緊密銜接又相對獨立。 （ 2）應(yīng)了解地塊地貌特性、條件，尊重地貌特點，將被規(guī)劃路分割的兩塊項目地塊統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一規(guī)劃、融為一體。 （ 3） 意境 為了讓每個業(yè)主都可以最大限度地瀕海臨風(fēng) ， 觀海國際將多層、小高層、高層分布得錯落有致，同時最大限度地采用 “ 臨海、臨山退臺 ” 的設(shè)計思路。 （ 2） 空間 一是打造半開放的社區(qū)公共景觀組團空間；二是打造半私密的宅間庭院景觀組團空間；三是打造包括空中露臺等純私密的居家景觀空間。 規(guī)劃設(shè)計理念，應(yīng)彰顯“和諧、空間、意境”三大主題。觀海國際不僅是一座現(xiàn)代建筑群落，也是整個城市的風(fēng)尚地標(biāo) —— 項目規(guī)劃、景觀、戶型、物業(yè)服務(wù)??諸多細(xì)節(jié)均以“臻品”的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格打造，涵養(yǎng)“海有界，心無量”的豁達(dá)、領(lǐng)袖情懷。 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項目申請報告 39 規(guī)劃設(shè)計概念性主題 成就 **首席高檔住宅社區(qū)的價值序列 觀海國際占盡 **山、海與溫泉這三大稀缺自然資源，項目所在的大學(xué)城區(qū)域也是 **市政府重點建設(shè)的一個新生活城區(qū)。實現(xiàn)城市環(huán)境效益、居民社會效益和經(jīng)濟效益的共贏 。 各類建筑方案設(shè)計理念及技術(shù)設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計是統(tǒng)領(lǐng)一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項目后續(xù)各個階段的設(shè)計進行，重視總體規(guī)劃設(shè)計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。觀海國際的作為，恰恰體現(xiàn)了這一思想。 從發(fā)展趨勢上看，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)大體經(jīng)歷著循序漸進的三個階段。更加嘆為觀止的是，一個寬數(shù)十米、長近 2020米的人工湖展現(xiàn)在了人們面前。 **給社會提供的不僅僅是住房，還是一種現(xiàn)代的生活方式。然而，遠(yuǎn)觀近融才和諧?！鞍鄙铣柟珗@，衍生出來的“高檔社區(qū)生活板塊”、“富人區(qū)”、“上東區(qū)”等概念，也顯得更加名正言順。 15年后，周邊地價增長了 9倍。 據(jù)一項國外機構(gòu)的研究數(shù)據(jù)表明，一個開放式的高規(guī)格公園的規(guī)劃，將對半徑 3公里內(nèi)的地價產(chǎn)生長遠(yuǎn)的影響。美國通用電氣公司、日本松下電器公司這樣的全球 企業(yè)才俊總結(jié)其長盛不衰的原因時，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品總是在第一位。該中心的規(guī)劃，空間組合自由靈活，充分考慮了空間的合理性、功能性和周到性，使整個商業(yè)某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項目申請報告 36 空間內(nèi)連續(xù)展示親切、周到、 輕松、愉快的商業(yè)主題，讓消費者的游覽、逛街、購物、休閑等在這里真正變成一種前所未有的享受?? 為了讓入住業(yè)主充分享受和諧而寧靜的環(huán)境，觀海國際遵循景觀與規(guī)劃融會貫通的原則，將破壞景觀和寧靜的汽車全部移至半地下，傾力打造人車分流的道路景觀體系。這種思想，雖然讓發(fā)展商犧牲了許多空間，但卻讓未來的主人家家看海、戶戶蕩綠，讓未來主人在瀕海倚山的家園真正臨風(fēng)觀海、滿目蒼翠，讓未來主人的景觀空間以及隨之而來的心理空間，得到無限延伸?? 為了讓入住業(yè)主能實現(xiàn)湯泉私享的夢想，觀海國際充分利用溫泉資源優(yōu)勢，依托高新管道技術(shù)的支持，將地下溫泉資源引入社區(qū)內(nèi)部，真正做到 溫泉入戶，演繹出詩意的尚美人居?? 為了讓入住業(yè)主迎接人性化社會的到來，觀海國際以配套完備的復(fù)合態(tài)生活之城、高品質(zhì)生活城市綜合體為己任，在社區(qū)內(nèi)配套了會所、幼兒園、停車場、商業(yè)街等，強化了社區(qū)自身功能，匹配了業(yè)主尊貴優(yōu)雅的身份?? 為了滿足不同層次業(yè)主的需求，觀海國際在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了綜合服務(wù)區(qū)。 觀海國際緊臨的興海北路、龍興路，是溝通市內(nèi)與市外的重要交通干道，也是帶動人流、物流的重要交通樞紐；地理位置東臨渤海， 107公里蔚藍(lán)風(fēng)光盡收眼底，兌現(xiàn)靠近海、享受海的生活夢想；北靠首山自然公園，舉目望去，綠波蕩漾，四季分享天然氧吧；地下溫泉，無色無臭，清澈透明 ,水溫達(dá) 70℃而富含礦質(zhì) 元素??所有這些地源優(yōu)勢，被開發(fā)者無一遺漏地利用并發(fā)揮到極至。 借景 —— 汲造化之精華 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項目申請報告 35 幾個世紀(jì)以來，在國際海濱城市，海岸生活代表了健康、品位和富足，代表了上流社會的價值觀。它已經(jīng)走過了簡單的初始階段，正朝著項目的規(guī)?；?、規(guī)劃的生態(tài)化、建筑的融合化、配套的完備化方向發(fā)展，以滿足現(xiàn)代人更高 層次的住房需求。 ****地產(chǎn)開發(fā)有限公司雖然是 2020年新注冊成立的，但它承襲粵泰、圣煜、福州天通泰三家開發(fā)公司的專業(yè)血統(tǒng)，整合了三家專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司的種種優(yōu)勢，以“建筑呈現(xiàn)理想”為理念，在 **重拳出擊，描繪超越預(yù)期的生活。按照澳大利亞湯臣鄧肯規(guī)劃設(shè)計公司的規(guī)劃設(shè)計，整個社區(qū)以中高層為主，融多層、小高層、高層等多種建筑 形態(tài)為一體，勾勒出完美華麗的城市天際線。 為了把社區(qū)建設(shè)成極品，從策劃、設(shè)計到建設(shè)施工， **地產(chǎn)都力邀國內(nèi)外名家加盟，把精益求精的思想貫穿于每一個細(xì)節(jié)之中。 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項目申請報告 34 第四章 建設(shè)方案 建筑方案 集粹 —— 攬四海之精英 建筑，不僅是物質(zhì)的，也是精神的。 （ 6）通訊 **市 已實現(xiàn)了傳輸數(shù)字化的現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)，已建成移動通信網(wǎng)、 電話網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、 互聯(lián)網(wǎng)，通訊條件良好。 （ 4）供電 由 附近城市 二次變電所引入 ，小區(qū)內(nèi)設(shè) 高壓開閉所 1 座， 箱式變電站15座 。 （ 2）給水 “ ****” 住宅小區(qū) 供水接入 城市供水管網(wǎng) ，可為該小區(qū)供水 。 （ 4）其他自然條件 最大降雪深度 17cm 最大凍土深度 112cm 風(fēng)壓值： 雪壓值： 無霜期： 180天 地震烈度： 6度 項目的建設(shè)條件 “ ****” 住宅小區(qū) 建設(shè)場址 占地面積 32020 ㎡ ，地勢平坦寬闊；周圍交通便利，四通八達(dá)；水、電、暖等公用設(shè)施齊全，項目基礎(chǔ)建設(shè)條件較好。 （ 2）氣象參數(shù) 夏季極端最高溫度 ℃ 冬季極端最低溫度 ℃ 夏季通風(fēng)室外計算溫度 28℃ 冬季采暖室外溫度 15℃ 夏季平均室外風(fēng)速 冬季平均室外風(fēng)速 極端最大風(fēng)速 31m/s 年平均日照時數(shù) 2692小時 （ 3）地質(zhì)條件 土層分布： 一層： 雜填 土，厚度 ～ 。由于本地區(qū) 屬于季風(fēng)性大陸氣候 ,受大氣環(huán)流影響 ,四季降水量分布差異很大。各地年平均氣溫在 攝氏度 ， 年平均最高氣溫在 攝氏度之間，年平均最低氣溫為 攝氏度，建昌氣溫處于下限， 綏中氣溫為上限。是連接?xùn)|北、華北的交通要塞，距沈陽 270公里，距北京 380公里，東鄰錦州機場和 ****港，西靠山海關(guān)機場和秦皇島港，京哈鐵路、秦沈高速鐵路、京哈公路、京沈高速公路縱貫境內(nèi)，交通運輸十分方便。遼寧濱海大道，京哈鐵路，京沈高速，秦沈客運專線（ **站， ****北站）斜穿市境東南部，魏塔線鐵路橫貫境風(fēng)北部， 318省道（興 凌線）橫貫境內(nèi)東西，以 **市為中心，縣鄉(xiāng)公路呈放射狀通往各鄉(xiāng)。全市面積 2147平方 。 1 6 7至 40。 06 7至 1 20。東南瀕臨渤海，西南依六股河與綏中縣相鄰，西北與建昌縣接壤，東北毗鄰 ****。 本項目的建設(shè)，將統(tǒng)籌考慮 **市 布局現(xiàn)狀和未來發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，合理布局，擬將 ” ****” 住宅小區(qū) ，建設(shè)成為設(shè)施先進、環(huán)境優(yōu)秀的現(xiàn)代化小區(qū)。項目西靠龍興路，北臨興海北街，南依興海中街，東至釣魚臺路，交通便利。 門市及車庫價格定位亦依據(jù)區(qū)域內(nèi)同類競爭產(chǎn)品價格初步制定，但具體價格 體系應(yīng)于項目整體規(guī)劃設(shè)計最終確定后加以細(xì)分及確定。 整體均價定位建議： 住宅產(chǎn)品入市期均價定位 3500元 /㎡ 臨街門市產(chǎn)品均價定位 6000元 /㎡ 車庫價格定位 10萬元 /個 某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項目申請報告 28 參照以上定價原則，綜合運用以上定價方法，結(jié)合本項目特點，考慮市場競爭，建議項目整體起價 3000 元 /㎡，最高價 4000 元 /㎡，整體均價3500 元 /㎡。在競爭激烈時，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€物業(yè)，定價較高的項目會被客戶舍棄。盡管如此，品牌開發(fā)商的定價亦不能定的太高，超過購房者心理承受能力，對銷售反而不利。 顧客感受定價法 品牌開發(fā)商開發(fā)的項目，即使價格 相對較高，依然被購房者接受，這是對品牌開發(fā)的信心。成本分固定成本和變動成本，固定成本加變動就是總成本。 定價方法 ◎ 成本加成定價法 在市場環(huán)境諸因素穩(wěn)定的情況下，這種方法可以保證開發(fā)商獲得正常的利潤。 ◎ 物業(yè) 定價要符合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo) 企業(yè)運營的根 本目的是獲利，項目在不同時期有著不同的目標(biāo)，不同的目標(biāo)決定了定價的高低。 ◎ 物業(yè)定價要符合社會環(huán)境 項目的定價要符合區(qū)域的市場環(huán)境，目前 **的經(jīng)濟水平還不是很高，但是在穩(wěn)定的政治形式、繁榮的經(jīng)濟環(huán)境和良好的供給關(guān)系下，價格上漲某住宅小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項目申請報告 27 的空間很大。 ◎ 物業(yè) 定價要保持一定的競爭 優(yōu)勢 項目在啟動之初，消費者對銷售價格最為敏感。本項目定位中高端，結(jié)合項目一期自身特點，首先要爭得中端客戶。因此，在制定房價的過程中，要對各類因素，各種情況做出綜合性的思考，力求市場效應(yīng)與經(jīng)濟效應(yīng)都達(dá)到最大化。直接關(guān)系到項目啟動的市場效果，尤其是在競爭激烈、項目不成熟的前期，價格更加顯的尤為重要。 ☆ 周邊配套與居住人口是相互促進的關(guān)系，如何協(xié)調(diào)周邊配套與居住人口之間的關(guān)系，使周邊配套與居住人口相適應(yīng)，是開發(fā)商進行項目規(guī)劃時需要重點考慮的。 周邊配套設(shè)施需求 ■ 購物場所、醫(yī)療保健、公交站點和農(nóng)貿(mào)市場是被訪者對小區(qū)周邊配套最關(guān)注的要素。 ■ 56%的被訪者有購買簡單裝修房的意向，而只有 18%的被訪者愿意購買精裝修房。 ■對產(chǎn)品的使用功能、舒適程度等方面的要求，是這部分消費群體購買住宅主要考慮的因素。 ■在中低價位的商品住宅的需求方面，消費者偏愛經(jīng)濟實用、性價比較高的產(chǎn)品。 兩室一廳60~8065%80~12030%＜604%120~1501% ■不同戶型的面積需求各異，六成以上的兩室一廳類消費者希望能購房面積為 6080 ㎡ ，說明兩室一廳類消費者在確保能夠滿足使用功能、居住空間的前提下，主要關(guān)注的還是緊湊經(jīng)濟的戶型。 （ 1）主力戶型對應(yīng)面積區(qū)間需求 ■對于三室一廳戶型，被訪者偏好的面積區(qū)間為 80120㎡ 。 面積需求 ■ 80120 ㎡ 的面積段需求占到總需求的 37％。