【導讀】公司具有房地產(chǎn)開發(fā)肆級資質(zhì)。公司遵循“使顧客滿意、讓。領(lǐng)域做出成就的團隊。這里處于蘇、魯、豫、皖四省交界處，北面隔黃河與聊城。的商貿(mào)流通中心之一。菏澤市轄區(qū)現(xiàn)有牡丹區(qū)、曹縣、單縣、成武、定。12238平方公里，占全省土地總面積的%。1043萬畝，人均耕地畝。2020年生產(chǎn)總值達到277億元，其中第一。產(chǎn)業(yè)占28%，第二產(chǎn)業(yè)占48%，第三產(chǎn)業(yè)占24%。城鎮(zhèn)居民人均可支配。收入8600元，農(nóng)民人均純收入3900元。進，市政服務大廳為海內(nèi)外客商提供全方位、扎口式便捷服務。全市擁有書畫院1處，博物館。5處，文物保護管理機構(gòu)9個，藝術(shù)館1處，文化館9處。視綜合人口覆蓋率分別達到%和%。十二五期間，菏澤市將強勢推進新型工業(yè)。好、充滿魅力和活力的菏澤新城區(qū)。提升城市功能，實現(xiàn)“突破菏澤”戰(zhàn)略的必然要求。市場的宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，規(guī)劃一經(jīng)確定，任何單位和。萬元，建設(shè)期利息萬元。

　　

【正文】 場地挖掘的棄土和建筑垃圾等。本項目工期為 二 年 ，在施工中應注意對周圍環(huán)境保護，如對地面經(jīng)常灑水以減少揚塵，嚴格按照國家規(guī)定時間施 工，以減少噪聲對周圍聲環(huán)境的影響。 另外，要加強隊伍管理，堅持文明作業(yè)，以減輕施工期對周圍環(huán)境的不利影響。隨著工期的結(jié)束，對環(huán)境的影響也隨之消失。其污染影響和處理措施分析如下： — 36 — 一、 揚塵污染 由于地基開挖、建材運輸、露天堆放、裝卸和攪拌等施工過程，會對施工工地周圍造成一定程度的揚塵污染。 根據(jù)調(diào)查顯示，施工工地的揚塵主要是風、機動車行駛攪動空氣揚起的，其中機動車因素約占 60%，并與其行駛速度相關(guān)聯(lián)。一般情況下施工場地、施工道路在自然風的作用下所產(chǎn)生的揚塵所影響到的范圍在 100m 之內(nèi)。 如果在施工期間對車輛行 駛路面，軟土裸露地面實施灑水抑塵措施，每天灑水 45 次，可使揚塵減少 70%以上。通過類比調(diào)查分析表明，實施每天灑水 45 次進行抑塵，可有效地控制施工揚塵，可將 TSP污染距離縮小到 2050m 范圍內(nèi)，限制在 場 區(qū)之內(nèi)。 抑制揚塵污染的措施如下： 主要運輸?shù)缆愤M行硬化，并使用草簾覆蓋，防止揚塵。所有臨時道路均需清潔、濕潤，并加強管理，使運輸車輛盡可能減緩行駛速度； 施工中建筑物應用圍簾封閉；腳手架在拆除前，先將水平網(wǎng)內(nèi)、腳手架上的垃圾清理干凈，清理時應避免揚塵； 盡可能使用商品混凝土，若不 得不現(xiàn)場攪拌時，水泥庫房和攪拌站應 相對 封閉； 運輸車輛 進 出場時必須使用氈布覆蓋，避免在運輸過程中的拋灑現(xiàn)象； 建材堆放點要相對集中，并采取一定的防塵措施，抑制揚塵量； — 37 — 選擇對周圍環(huán)境影響較小的運輸路線，定時對運輸路線進行清掃； 在施工場地出口放置防塵墊，對運輸車輛現(xiàn)場需設(shè)置洗車場，用水清洗車體和輪胎； 在施工場地清理階段，做到先灑水，后清掃，防止揚塵產(chǎn)生； 開挖出的土石方應加上圍欄，且表面用氈布覆蓋，將多余棄土及時外運； 施工方應嚴格執(zhí)行國家環(huán)?？偩?、建設(shè)部《關(guān)于有效控制城市揚塵污染的通知》精神。 二、 施工噪聲影響 在施工過程中，基礎(chǔ)開挖施工將使用推土機、挖掘機、裝載機等機械設(shè)備；高層打樁將使用打樁機；結(jié)構(gòu)施工將使用混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸等；裝修工程將使用空壓機、沖擊鉆等，這些機械設(shè)備的施工噪聲將達到 85～ 100dB（ A），在施工過程中，這些機械設(shè)備噪聲會對附近居民產(chǎn)生一定的影響。建議施工方采取以下措施以避免或減緩此不利影響：（ 1）采用較先進、噪聲較低的施工設(shè)備；（ 2）將噪聲級大的工作盡量安排在白天，夜間進行噪聲較小的施工，對打樁機等主要噪聲源 應禁止其在夜間 22： 00 后施工；（ 3）禁止夜間運行的設(shè)備應嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，若必須夜間施工，須先向主管部門申報并征得許可，同時事先通知可能影響到的居民，以取得諒解；（ 4）將有固定工作地點的施工機械采取適當?shù)姆忾]和隔聲措施。 另外，在施工過程中，建筑材料及建筑垃圾的運輸，使得運輸車 — 38 — 輛的增加，在施工期內(nèi)運輸車輛引發(fā)的交通噪聲，也將對區(qū)域的聲學環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。只要施工單位合理安排施工時間、采用合理的施工方式，優(yōu)先選用低噪聲施工設(shè)備，減少高噪聲機械設(shè)備的同時運行，加之施工是短時期的，因此施工過程中噪聲對區(qū)域 聲學環(huán)境影響是暫時的，將隨工程的結(jié)束而消失。 三、 固體廢物的影響 施工期約土方應盡量做到就地平衡， 多余土方 應及時運出。施工期產(chǎn)生的生活垃圾交由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理，以達到不影響周圍環(huán)境的效果。 四、 施工廢水對環(huán)境影響分析 施工期廢水包括攪拌廢水和民工生活污水。混凝土攪拌廢水經(jīng)過沉淀池沉淀后循環(huán)使用，不排放。民工生活污水經(jīng)化糞池處理后，排入城市污水管網(wǎng)。 五、 環(huán)境管理簡要分析 項目在施工期應與建筑施工單位簽訂環(huán)保責任合同，由施工單位負責場地環(huán)境管理，并接受當?shù)丨h(huán)保部門監(jiān)督、管理。 環(huán)境管理工作應根 據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)及地方環(huán)保部門的要求，建立一套 “環(huán)境污染控制管理方案 ”，并利用其中的 “運行控制程序 ”進行嚴格管理，以便做到文明施工、把對周圍環(huán)境造成的污染影響降至最低。 建議采取的環(huán)境保護措施：施工場地周邊必須設(shè)置標準圍擋；房屋建筑要實行封閉式施工；施工工地要鋪設(shè)石渣路面；工地出口要設(shè) — 39 — 置清除車輛泥土的設(shè)備；做到車輛不帶泥土駛出工地；施工中產(chǎn)生的廢水、泥漿不能流入施工場地外；建筑及生活垃圾嚴禁凌空拋撒，要堆放在指定地點并及時清運；要按規(guī)定使用預拌混凝土；分時施工，22:00—7:00； 13:00—14:30 禁止施工，防止噪聲擾民；施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場；施工人員生活污水排入市政下水道，無市政下水道地點要通過化糞池處理再排放；渣土建筑材料運送車應加蓋，防止揚塵。 六、 使用期環(huán)境保護措施 生活垃圾 生活垃圾等廢棄物實行袋裝，由保潔人員清理、集中后運往垃圾處理廠。 廢水 項目生活污水主要有餐飲廢水、糞便污水等。本項目采用化糞池對生活污水進行處理，達標后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。 廢氣 本項目在廚房部位采取通風排氣措施，在爐灶上部設(shè)有帶機械排風和油煙過濾 的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染空氣環(huán)境。 綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也具有重要的作用。本項目堅持點、線、面結(jié)合的綠化原則，盡可能提高項目區(qū)內(nèi)部綠化比率，采取喬木、灌木和草坪高低混植形式，構(gòu)成立體綠化空間，充分發(fā)揮綠地的美觀效能和改善生態(tài)環(huán)境的 — 40 — 作用，以保持場區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 — 41 — 第七章 經(jīng)濟影響分析 第一節(jié) 估算依據(jù)及說明 一、估算依據(jù) 山東省建筑工程消耗量定額； 山東省安裝工程消耗量定額； 菏澤市現(xiàn)價材料預算價格； 菏澤市區(qū)同類工程造價情況； 有關(guān)建筑材料市場價格調(diào)研情況； 現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 二、估算說明 勘察設(shè)計費按工程費用的 %計算； 工程咨詢費按工程費用的 %計算； 工程監(jiān)理費按工程費用的 %計算； 建設(shè)單位管理費按工程費用的 3%計??； 基本預備費按總投資估算一覽表一、二、三項費用的 4%計取； 建設(shè)期利息按 1 年期基本建設(shè)項目貸款年利率 %計算（ 按靜態(tài)計算 ）。 第二節(jié) 投資估算 一、 估算范圍 本項目總投資估算包括：工程費用、土地費用、工程建設(shè)其他費用、預備費和建設(shè)期利息。工程費用包括建筑工程費和安裝工程費。 — 42 — 二、總投資估算 經(jīng)估算，本項目投資總額 萬元，其中：土地費用 萬元，工程費用 12320 萬元，工程建設(shè)其他費用 萬元，基本預備費 萬元，建設(shè)期利息 萬元。 詳見下表： 總投資估算一覽表 序號 工程或費用名稱 建筑工程費 （萬元） 其它費用（萬元） 合計 （萬元） 一 工程費用 12320 1 住宅 2 商業(yè) 3 公建 4 給排水、供熱、燃氣 5 變配電、通訊 6 綜合配套 7 公設(shè)、道路、廣場、照明 二 工程建設(shè)其他費用 1 勘察設(shè)計費 2 工程咨詢 3 工程監(jiān)理費 4 建設(shè)單位管理費 三 土地費用 四 基本預備費 五 建設(shè)期利息費 (按項目周期50%) 總投資合計 — 43 — 第三節(jié) 項目銷售預測 銷售價格分析 項目銷售價格是根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況、客戶購買能力、相近產(chǎn)品售價等市場調(diào)研 ,結(jié)合本項優(yōu)缺點分析后而確定。 根據(jù)其他小區(qū) 近期的銷售情況， 3000 元 / m2左右的銷售價格能夠為廣大客戶所接受，而且能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售、短期回收成本。 銷售收入預測 根據(jù)市場 和該樓盤所在位置 分析，預測 多 層 住宅 銷售平均價格3000 元／ m2， 商業(yè) 為 5000 元 ／ m2 ， 銷售收入 約為 萬元。 銷售稅金及其附加估算 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，出售不動產(chǎn)按 5%稅率繳納營業(yè)稅，城市建設(shè)維護稅和教育費附加分別按營業(yè)稅的 7%和 3%繳納。經(jīng)計算，本期工程應繳納稅金 萬元，其中：營業(yè)稅 萬元，城市建設(shè)維護稅 萬元，教育費附加 萬元。 第四節(jié) 銷售利潤估算 銷售利潤 =銷售收入 —實際投資 —銷售稅金及附加 —銷售費用 經(jīng)估算，本項目銷售費用按銷售收入的 15%計算：則 15%= 萬元。 利潤總額 = = 萬元 利稅總額 =+= 萬元 投資利潤率 =銷售利潤 247。實際投資 100% — 44 — =247。100%=% 投資利稅率 =利稅總額 247。實際投資 100% =247。100%=% 第五節(jié) 結(jié)論 從上述財務分析來看，各項財務指標較好，項目具有一定的抗風險能力，因此從 經(jīng)濟技術(shù) 上講該項目是可行的。 舜馨苑一期工程 項目 的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和 菏澤市 發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，加快城市化進程 產(chǎn)生積極的影響 。提高和改善了居民的居住質(zhì)量，同時可帶動菏澤市 和 菏澤市 建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有良好的經(jīng)濟效益。因此，該項目的開發(fā)建設(shè)是可行的。 — 45 — 第八章 社會影響分析 第一節(jié) 社會影響效果分析 一、項目建設(shè)符合 菏澤市 城市總體規(guī)劃和 “十 二 五 ”經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，對加快 菏澤 城 市 改造的步伐，改善城市面貌及形象，促進城市化建設(shè)進程 ，實現(xiàn)城市發(fā)展的總體目標具有重要意義。 二、項目建成后，能夠提供布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化商務用房，有利于改善人們的工作環(huán)境。 三、項目建成投入使用后，可以為社會提供一定量的就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)壓力，增加居民收入，具有顯著的社會意義。 第二節(jié) 社會適應性分析 項目綜合考慮周邊商業(yè)設(shè)施、環(huán)境、人文、交通和使用功能等要素，有效處理新建建筑物和區(qū)域相關(guān)體的關(guān)系，注重與周邊環(huán)境的適應性和協(xié)調(diào)性，與周圍社會環(huán)境具有良好的相互適應性。 第三節(jié) 社會風險對策分析 本項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，能夠為用戶提供布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)雅的現(xiàn)代化 住 房，有利于提高用戶 居住 條件，帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，具有良好的社會效益，不會對社會造成負面影響。