【正文】 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 投資利潤率為（稅后） % 投資利潤率為（稅前） % 投資利稅率為（稅后） % 投資利稅率為（稅前） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收位置率（稅前） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC = 6%）稅后 912 萬元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC = 6%）稅前 4949 萬元 投資回收期（稅前） 年（含建設(shè)期） 投資回收期（稅后） 年（含建設(shè)期） 盈虧平衡點(diǎn) BEP = % 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到，本項(xiàng)目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù) 上是可行的。 銷售收入估算 根據(jù)本項(xiàng)目的成本及納稅額測算，考慮到本項(xiàng)目的地理位置，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位在 住宅 2350 元 /m2，預(yù)計(jì)第四年全部售完。 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本篇根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》及現(xiàn)行有關(guān)企業(yè) 財(cái)務(wù)制度，對本項(xiàng)目的 經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。 5）按市政 [2021]14 號(hào)文的優(yōu)惠政策，本項(xiàng)目免收市政配套費(fèi)、公建配套費(fèi)、渣土費(fèi)、 墻改基金、減半收取中學(xué)增建費(fèi)。 3）安裝工程費(fèi)根據(jù)各項(xiàng)目指標(biāo)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和概算進(jìn)行估算。 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格依據(jù) 1）建筑工程參照目前類似工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合當(dāng)?shù)貎r(jià)格水平進(jìn)行估算。 估算依據(jù) 該項(xiàng)目投資估算依據(jù)國家現(xiàn)行政策法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并依據(jù)建設(shè)單位及各專業(yè)提供 的基礎(chǔ)資料進(jìn)行編制。 本項(xiàng)目屬城中村改造住宅項(xiàng)目，需交納的各種土地費(fèi)用有保證。 ２、用地規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃總占地３５６畝，地塊為一長方形，地勢較平坦。視野開闊、生態(tài)環(huán)境良好。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 序號(hào) 項(xiàng) 目 12 月 34 月 5 月 621 月 22 月 23 月 24 月 1 項(xiàng)目前期論證工作 2 初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 3 場地清理 4 土建施工 5 工程掃尾，竣工驗(yàn)收 第十章 土地利用 土地利用依據(jù) １、國土資源部第７號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》 ２、石家莊市土地利用總體規(guī)劃（１９９７－2021 年） 本項(xiàng)目位于石家莊市東北部，用地南側(cè)緊鄰路，北側(cè)為路，東西側(cè)皆為居 民住宅小區(qū)。 招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。 第九章 項(xiàng) 目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案 項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，具體劃分為以下階段： 目前期及論證工作 步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段 址清理 建施工 程掃尾，竣工驗(yàn)收 實(shí)施進(jìn)度安排 施進(jìn)度安排 1 月 — 2 月 項(xiàng)目前期及論證工作 3 月 — 5 月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 3 月 — 5 月 場地清理 5 月 — 22 月 土建施工 22 月 — 24 月 工程掃尾，竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（附后） 招標(biāo)方案 依據(jù)《中華人民共和國招投 標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。 房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進(jìn) 行經(jīng)營，其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項(xiàng)目內(nèi)。 經(jīng) 理 副經(jīng)理 副經(jīng)理 經(jīng) 保 辦 財(cái) 工 環(huán) 營 安 公 務(wù) 程 衛(wèi) 部 部 室 室 部 部 勞動(dòng)定員 勞動(dòng)定員表 序號(hào) 部 室 定 員 備 注 工作人員 管理人員 1 辦公室 4 2 2 財(cái)務(wù)室 3 2 3 經(jīng)營部 7 2 4 保安部 12 2 5 工程部 10 1 6 環(huán)衛(wèi)部 8 1 合 計(jì) 44 10 54 物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來源 物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運(yùn)營進(jìn)行維護(hù)，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)， 所以需要一定的資金保證。 工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。 經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理，對外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。 辦公室主管人事勞資 、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。 機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員 機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。 管理的目標(biāo) 物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)有： 要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正 常發(fā)揮； 要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，使物 業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。 第八章 物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成投入使用前，將由房地產(chǎn)公組建小區(qū)物業(yè)管理公司，對整個(gè)小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、 專業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為居民創(chuàng)造一個(gè)整 潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。各中心綠地和廣場內(nèi)部布置不 同的綠地景觀和自由綠化空間，形式活潑，種類多樣，形成各區(qū)的景觀中心和公共活動(dòng) 中心。景觀以入口廣場為起點(diǎn)，中心綠地為高潮， 庭院綠地與之融合。 節(jié)能 設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程》（ DBJ2021） 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ2695） 節(jié)能措施 本項(xiàng)目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗， 門 窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要?jiǎng)恿υO(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設(shè)備，照明選用高 效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計(jì)有中水回用系統(tǒng)，并全部采 用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。 運(yùn)營期間環(huán)境影響因素 本項(xiàng)目為居民 居住綜合社區(qū)，建成投入使用后，不產(chǎn)生有害污染物，不會(huì)對環(huán)境造成污 染，日常產(chǎn)生的生活垃圾實(shí)行分類收集堆放，由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)清理外運(yùn)。 第七章 環(huán)保、節(jié)能與綠化 環(huán)保 設(shè)計(jì)依據(jù) 一、中華人民共和國國務(wù)院第 253 號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條理》 二、河北省第八界人大常委會(huì)公告第 80 號(hào)《河北省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保 護(hù)管理?xiàng)l理》 三、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（ HJ/） 四、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則 非污染生態(tài)影響》（ HJ/T19— 1997） 施工期間環(huán)境影響因素 項(xiàng)目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾等，會(huì)對該區(qū)域及周 邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。室內(nèi) 消火栓適當(dāng)設(shè)在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于 120m。 消火栓給水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設(shè)地 下式消火栓。 消防用水量標(biāo)準(zhǔn) 室風(fēng)消火栓為 10L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h。 設(shè)計(jì)原則：以防為主，防消結(jié)合。平時(shí)可播放背景音樂，遇有 火災(zāi)發(fā)生時(shí)，在消防控制室將揚(yáng)聲器和廣播音響擴(kuò)音機(jī)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入事故廣播狀態(tài)，進(jìn)行緊 急廣播。 音響廣播系統(tǒng) 音響廣播系統(tǒng)與火災(zāi)事故廣播合用。采用對講或可視對講系統(tǒng)、報(bào)警按鈕、電視 監(jiān)控（ CCTV）系統(tǒng)相結(jié)合的防盜報(bào)警系統(tǒng)，在住戶室內(nèi)與單元門口建立對講系統(tǒng)或可視 對講系統(tǒng)，將來小區(qū)可利用小區(qū)通信總線在住戶與警衛(wèi)室或物業(yè)管理中心之間建立對 講，住戶室內(nèi)隱蔽處設(shè)置防盜按鈕，在單元門口警衛(wèi)室，或物業(yè)管理中心設(shè)置可顯洋住 戶位置的聲光報(bào)警裝置；在小區(qū)出人口主要通道，單元門口等重要場所設(shè)置電視監(jiān)控系 統(tǒng)，以上三個(gè)系統(tǒng)結(jié)合，加上小區(qū)保安人員，物業(yè)管理人員及居民，將使小區(qū)具有一個(gè) 較為完善的防益體系。 住宅內(nèi)采用了三表計(jì)量出戶，今后有條件將可改成三表出戶自動(dòng)計(jì)量、計(jì)量系統(tǒng)，我們 將在小區(qū)局域網(wǎng)的設(shè)計(jì)上，充分利用總線資源，將數(shù)據(jù)通信，對講、呼叫、報(bào)敬信號(hào)的 傳輸納人該總線，簡化 小區(qū)布線，節(jié)省投資，提高效益。一對接電話，一對接傳真或電腦， 每對線路可帶主付機(jī)插座各一只，主要廳室均有通信插座，計(jì)算機(jī)通信可利用市話網(wǎng)絡(luò) china 或