【導(dǎo)讀】獨立進行研究工作所取得的成果。含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品成果。對本文的研究做出重。要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識到本聲明。的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。學(xué)校有權(quán)保留并向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，存、匯編畢業(yè)設(shè)計（論文），并且本人電子文檔和紙質(zhì)論文的內(nèi)容相一致。保密的畢業(yè)設(shè)計(論文)在解密后遵守此規(guī)定。我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過近二十年的發(fā)展，正逐步走向成熟和規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)要想在。發(fā)項目進行具體的可行性研究。首先對常熟市房地產(chǎn)市場進行了調(diào)研分析，包括了城市的。宏觀環(huán)境、城市的房地產(chǎn)市場環(huán)境、城市的消費能力狀況、項目區(qū)域環(huán)境等，在此基礎(chǔ)上，資回報率高、投資周期短的結(jié)論。最后通過對全文的歸納總結(jié)出項目方案是可行的。

　　

【正文】 月 開工前準(zhǔn)備 開工前準(zhǔn)備 2021 年 7 月 全面開工建設(shè) 全面開工建設(shè) 2021 年 4 月 銷售推廣 銷售推廣 2021 年 9 月 商品房開始預(yù)售 商品房開始預(yù)售 2021 年 5 月 —— 裝修全面施工 2021 年 11 月 竣工驗收 —— 2021 年 12 月 交房入住 —— 2021 年 4 月 —— 竣工驗收 2021 年 5 月 —— 交房入住 銷售計劃 通過前期的市場調(diào)研分析預(yù)計未來常熟住房的剛性需求以及投資性需求將繼續(xù)維持在高位，本項目可銷售 數(shù)量有限，樓盤銷售前景樂觀，預(yù)計在樓盤預(yù)售階段將會收回投資并取得利潤，詳細(xì)銷售計劃見表 37。 表 37 項目銷售計劃 階段狀態(tài) 時 間 安 排 工 作 內(nèi) 容 預(yù)估銷售狀態(tài) 銷售準(zhǔn)備期 2021 年 46 月 5 月初全面推廣，進行全城轟炸式宣傳 0 亮相蓄客期 2021 年 78 月 7 月中旬，售樓處樣板房對外開放，提供預(yù)約購買 預(yù)約 40% 開盤銷售期 2021 年 9 月 9 月初全面開盤借勢銷售 銷售： 50% 持續(xù)熱銷期 2021 年 1012 月 商品房持續(xù)推廣，回籠資金 銷售： 70% 余溫銷售期 2021 年 13 月 商品房借助前期推廣余溫銷售 銷售： 85% 銷售平穩(wěn)期 2021 年 46 月 繼續(xù)銷售，較為平穩(wěn) 銷售： 95% 尾盤銷售期 2021 年 79 月 尾盤銷售清空 售盡 組織機構(gòu) 根據(jù)項目自身的特點確定項目的組織機構(gòu)以及配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件，在制定管理方案時，對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，結(jié)合本身的進度安排，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，詳見圖 31。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 24 總 經(jīng) 理 工 程 副 總 項 目 副 總 營 銷 副 總 成 本 副 總 財 務(wù) 副 總 運 營 副 總 物業(yè)管理部 成本管理部 財務(wù)管理部 工程技術(shù)部 市場營銷部 項目管理部 行政人事部 圖 31 項目組織機構(gòu)圖 如圖 31 所示，本項目采取線性組織結(jié)構(gòu)，每個工作部門只對其直接下屬部門下達工作指令，確保了工作指令的唯一性，同時也盡可能避免了由于矛盾的指令而影響組織系統(tǒng)的運行。 銷售收入估算 （ 1）毛坯房銷售收入估算 根據(jù)對周邊樓盤的調(diào)查分析擬定的本項目價格定位，加之對市場的判斷和預(yù)期，本項目各類業(yè)態(tài)的銷售均價在留有余地的保守評估：多層住宅均價為： 15000 元 /m車庫： 10萬 /個、別墅： 19500 元 /m2。 根據(jù)以上價格定位可以計算出該項目銷售收入， 即用銷售均價與該項目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計金額，本項目可實現(xiàn)的銷售總收入見表 38。 表 38 銷售收入估算表 項目 銷售均價 可售面積 （ m2） 或數(shù)量（個） 合計（萬元） 多層住宅 15000元 /m2 36588 54882 車庫 10萬元 /個 480 4800 別墅 19500元 /m2 20210 39195 總計 —— —— 98877 （ 2）精裝房銷售收入估算 由于周邊樓盤僅有中匯壹號公館以及少量名流御園別墅精裝修項目，根據(jù)前期調(diào)查分析以及對市場的判斷和預(yù)期，本項 目采用精裝修的方式各類業(yè)態(tài)的銷售均價在留有余地的常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 25 保守評估：多層住宅均價為： 17800元 /m車庫： 10萬 /個、別墅： 22021元 /m2。 根據(jù)以上價格定位可以計算出該項目銷售收入，即用銷售均價與該項目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計金額，本項目可實現(xiàn)的銷售總收入見表 39。 表 39 銷售收入估算表 項目 銷售均價 可售面積 （ m2） 或數(shù)量（個） 合計（萬元） 多層住宅 17800元 /m2 36588 車庫 10萬元 /個 480 別墅 22021元 /m2 20210 總計 —— —— 毛坯房費用估算 （ 1） 土地費用：土地費用通常由土地出讓金、征地費或拆遷安置補償費以及交易契稅 (土地出讓金的 3％ )構(gòu)成。本項目地塊屬于政府拍賣住宅用地，土地成本的計算僅包含出讓金與交易契稅，詳見表 310。 表 310 土地成本估算表 序號 費用名稱 基數(shù) 合價（萬元） 均價（元 /m2） 1 土地出讓金 51361m2 50300 2 土地契稅 出讓金的 3% 1509 3 合計 —— 51809 （ 2） 前期工程費：房地產(chǎn)前期工程費主要包括項目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、三通一平等階段的費用。根據(jù)蘇州市政府相關(guān)文件的規(guī)定、單項內(nèi)容的市場價格以及相應(yīng)的造價指標(biāo)分別計算，詳見表 311。 表 311 前期工程費估算表 序號 費用名稱 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計費 20 元 /m2*61150m2 2 勘察費 6 元 /m2*51361m2 3 三通一平費用 25 元 /m2*51361m2 4 其他 暫估 80 萬元 5 合計 1+2+3+4 （ 3） 基礎(chǔ)設(shè)施費：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外以及用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 26 管線、道路工程，其費用主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用 [9]。詳細(xì)的估算通?？刹捎脝挝恢笜?biāo)估算法進行計算即參照類似工程的平方米造價指標(biāo)進行計算，本項目基礎(chǔ)配套設(shè)施費用計算詳見表 312。 表 312 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 序號 費用名稱 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 供水工程 25 元 /m2 2 供電工程 85 元 /m2 3 道路工程 30 元 /m2 4 綠化工程 90 元 /m2 5 燃?xì)夤こ? 2800 元 /戶 6 弱電工程 15 元 /m2 7 排污工程 20 元 /m2 8 圍墻及大門 10 元 /m2 9 合計 1+2+3+4+5+6+7+8 （ 4） 建安工程費用：是指房屋建筑工程的建筑工程費、安裝工程費以及設(shè)備采購安裝工程費等。通常采用類似工程的造價經(jīng)驗，采用單方估算法進行成本估算。根據(jù)公司最近幾年建設(shè) 同類型且同檔次樓盤工程的造價指標(biāo)同時結(jié)合政府發(fā)布的造價指標(biāo)，按照多層部分： 1900 元 /m車庫： 2800 元 /m別墅： 2500 元 /m2分別乘以各自的規(guī)劃建筑面積計算建安工程費， 詳見表 313。 表 313 建安工程費估算表 序號 項目 面積 （ m2） 單價 （ 元 /m2） 金額（萬元） 1 多層住宅 36588 1900 2 地下車庫 8580 2800 3 別墅 20210 2500 4 合計 —— —— （ 5） 公共配套建設(shè)費：是指居住小 區(qū)內(nèi)為居民生活服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利的公共配套設(shè)施，主要包括居委會、派出所、幼兒園、公共場所等，具體收費以各地規(guī)定為準(zhǔn)。本項目聯(lián)體別墅以 320 元 /m2征收，多層以 75 元 /m2征收，詳見表 314。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 27 表 314 公共配套建設(shè)費估算表 序號 項目 面積 （ m2） 單價 （ 元 /m2） 金額（萬元） 1 多層住宅 36588 75 2 別墅 20210 320 3 合計 —— —— （ 6） 管理費用：管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各 項費用，主要包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、工會經(jīng)費等 [9]。通常按照（ 2） —（ 4）項費用總和的 4%計算估算，本項目管理費計算得 萬元。 （ 7） 銷售費用：銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。本項目按照銷售收入的 2%考慮，計算得 萬元。 （ 8） 開發(fā)期間稅費： 開發(fā)期間稅費是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。本項目開發(fā)經(jīng)營稅費估算詳見表 315。 表 315 開發(fā)期間稅費表 序號 稅費類別 計算依據(jù) 稅金（萬元） 1 營 業(yè)稅 銷售收入 *3% 2 城市建設(shè)維護稅 營業(yè)稅 *5% 3 教育費附加 營業(yè)稅 *3% 4 地方教育費附加 營業(yè)稅 *2% 5 合計 1+2+3+4 （ 9）不可預(yù)見費：不可預(yù)見費又稱為預(yù)備費，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容。本項目按照（ 2） —（ 7）費用總和的 3%進行估算得 萬元。 （ 10）根據(jù)以上各項費用的估算，可以匯總出本項目投資估算見表 316以及利潤估算分析見表 317,其中土地增值稅 稅額按增值額乘以適用的稅率，本項目增值額小于 50%，稅率為 30%，所得稅稅率按照 25%計算 。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 28 表 316 成本統(tǒng)計表 序號 項目名稱 成本 (萬元） 1 土地成本 2 前期工程費 3 基礎(chǔ)設(shè)施費 4 建安工程費 5 公共配套建設(shè)費 6 管理費 7 銷售費 8 經(jīng)營稅金 9 不可預(yù)見費 10 開發(fā)總成本 表 317 利潤統(tǒng)計表 序號 項目名稱 金額 (萬元） 1 銷售收入 2 工程總投資 3 稅前利潤 4 土地增值稅 5 所得稅 6 凈利潤 精裝房費用估算 精裝房成本的估算依據(jù)與毛坯房基本相同，其中土地費用、前期工程費、 基礎(chǔ)設(shè)施費及公共配套建設(shè)費與毛坯房成本相同。精裝修成本 多層住宅 按照 2021元 /m2，別墅 按照 2500元 /m2進行估算加入到建安工程費中，管理費、銷售費用、開發(fā)經(jīng)營稅費、不可預(yù)見費隨銷售價格 及建安成本變化而變化。詳細(xì)計算如下： （ 1） 精裝建安工程費見表 318。 表 318 建安工程費估算表 序號 項目 面積 （ m2） 單價（元 /m2） 金額（萬元） 1 多層住宅 36588 2 地下車庫 8580 3 別墅 20210 4 合計 —— —— （ 2） 管理費 : 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 29 （ 3）銷售費用 : （ 4） 不可預(yù)見費 : （ 5）開發(fā)經(jīng)營稅費估算見表 319。 表 319 開發(fā)期間稅費表 序號 稅費類別 計算依據(jù) 稅金（萬元） 1 營業(yè)稅 銷售收入 *3% 2 城市建設(shè)維護稅 營業(yè)稅 *5% 3 教育費附加 營業(yè)稅 *3% 4 地方教育費附加 營業(yè)稅 *2% 5 合計 1+2+3+4 （ 6） 根據(jù)以上各項費用的估算，可以匯總出本項目投資估算見表 320 以及利潤估算分析見表 321，其中土地增值稅稅額按增值額乘以適用的稅率，本項目增值額小于 50%，稅率為 30%，所得稅稅率按照 25%計算 。 表 320 成本統(tǒng)計表 序號 項目名稱 成本 (萬元） 1 土地成本 2 前期工程費 3 基礎(chǔ)設(shè)施費 4 建安工程費 5 公共配套建設(shè)費 6 管理費 7 銷售費 8 經(jīng)營稅金 9 不可預(yù)見費 10 開發(fā)總成本 表 321 利潤統(tǒng)計表 序號 項目名稱 金額 (萬元） 1 銷售收入 2 工程總投資 3 稅前利潤 4 土地增值稅 5 所得稅 6 凈利潤 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 30 資金 來源 房地產(chǎn)項目開發(fā)所需籌措的資金來源可以從多個渠道獲得，需要注意的是，在實際可行性研究報告中對資金來源都采用較為粗淺的方法計算，即保證有足夠的準(zhǔn)備金即可，真正詳細(xì)嚴(yán)格的資金來源及結(jié)算方式是在項目的建設(shè)實施階段才進行嚴(yán)密的編制。 項目一旦簽訂了工程承包合同，就必須全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，導(dǎo)致工程進度上不去而影響信譽和經(jīng) 濟效益。本項目的資金來源主要有以下二個途徑： （ 1）公司自籌：本項目在購買土地使用權(quán)時已花費自有資金 51809 萬元，為了保證實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。預(yù)估剩余自有資金為 5000 萬元，組成成分主要為現(xiàn)金以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等。 （ 2）銷售回款：房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后再售出；另外一種是預(yù)售，指房屋在未建成的時候就將房屋售出以達到盡快回收資金的