【正文】 標(biāo)準(zhǔn)（鄂價房服【2022】216 號） ；..1類似工程估算指標(biāo)；1有關(guān)生產(chǎn)銷售廠家對設(shè)備及工器具的報價和設(shè)備及工器具市場價格信息。印花稅：25, 元。管理費(fèi)估算管理費(fèi)按照前 4 項(xiàng)費(fèi)用之和的 3%計(jì)算。本項(xiàng)目不考慮流動資金。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服務(wù)。鑒于國內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。這部分資金按最大額度優(yōu)先用于償還貸款本息。雖然，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，但由于銀行貸款在總投資中比例不高，項(xiàng)目承辦方擁有足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及所取得的開發(fā)地塊的土地使用權(quán)，可以滿足銀行的抵押要求，項(xiàng)目自身獲利能力強(qiáng)，市場風(fēng)險相比較而言并不大，因此，獲得銀行支持是可能的。（四）融資風(fēng)險分析項(xiàng)目融資風(fēng)險評估項(xiàng)目可能面臨的融資風(fēng)險主要有以下一些方面：（1）本項(xiàng)目存在一定的資金供應(yīng)風(fēng)險。未來預(yù)售和現(xiàn)房銷售的情況會對項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃構(gòu)成較大影響，需有一定的預(yù)控措施調(diào)整項(xiàng)目的各項(xiàng)資金供給方案。（2）自有資金緊急調(diào)用預(yù)案（融資主體各方來源的可能和可以的資金調(diào)動） 。由于項(xiàng)目未來的償債收入和建設(shè)投資支出等會受到政策的調(diào)控，故在整個計(jì)算期內(nèi)都使用預(yù)測的固定價格。（四）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定根據(jù)國家此類項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項(xiàng)目的情況，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic ）設(shè)定為%。按銷售收入的 %綜合計(jì)算。三、融資前分析項(xiàng)目融資前財(cái)務(wù)分析主要進(jìn)行項(xiàng)目投資的盈利能力分析。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計(jì)算。四、融資后分析項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率考慮項(xiàng)目所得稅后的項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%。投資回報率項(xiàng)目總開發(fā)利潤為： 萬元，稅后利潤。項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值..項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值為： 萬元。所得稅后項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為：3 年。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計(jì)算。本項(xiàng)目土地增值稅按銷售收入的 1%計(jì)算。..周邊可比項(xiàng)目調(diào)查表（注：銷售價格調(diào)查統(tǒng)計(jì)時間為 2022 年 12 月 31 日至 2022 年 04 月 28 日）項(xiàng)目名稱 漢口天地項(xiàng)目座落 項(xiàng) 目 位 于 漢 口 火 車 站 前 廣 場 西 側(cè)用地面積 1983 平方米土地用途建筑面積 30000 平方米住宅成交均價 待定一樓商鋪成交均價 待定項(xiàng)目基本情況 綠化率 39%容積率 開發(fā)企業(yè) **奧里商務(wù)有限公司投資商 **奧里商務(wù)有限公司考慮擬開發(fā)項(xiàng)目與漢口天地的差異及近兩年**市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，確定項(xiàng)目2022 年商業(yè)的預(yù)售平均價格為 2500030000 元/平方米（13 樓） ，辦公樓預(yù)售平均價格為 10000 元/平方米（精裝） 。（三）項(xiàng)目計(jì)算期選取根據(jù)本報告其它部分，項(xiàng)目的開發(fā)周期為 2 年。..（4）項(xiàng)目低價傾銷預(yù)案。（4）融資成本發(fā)生變動，如利率、匯率的變化，還款期的變化等。（2）預(yù)售和現(xiàn)房銷售不暢，資金回籠困難。（三）融資成本分析和利用債券、招股等相比，本項(xiàng)目使用的銀行資金因當(dāng)前的利率水平不高，借款期限較短，連借帶還一共為 3 年，需由開發(fā)商承擔(dān)的利息總額占比較低。但只可作為應(yīng)對未來風(fēng)險的措施，且比例不可偏大。項(xiàng)目進(jìn)入銷售期后開始償還本金。根據(jù)建設(shè)需要，本項(xiàng)目貸款總額為：4000 萬元。第七章 融資方案一、項(xiàng)目資金來源（一）項(xiàng)目資本金籌措項(xiàng)目資本金籌措主要通過項(xiàng)目法人自籌解決。二、建設(shè)期利息估算項(xiàng)目債務(wù)資金的各項(xiàng)建設(shè)借款均假定在每年的年中支用，建設(shè)期利息的計(jì)算公式為：各年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+ 本年借款額/2 ） 年利率三、項(xiàng)目總投資及造價指標(biāo)經(jīng)測算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為： 萬元。前期工程及規(guī)費(fèi)估算開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。根據(jù)土地評估報告，面積 萬平方米，總價 2500 萬元。項(xiàng)目進(jìn)度安排一覽表工程工期 工程進(jìn)度2022 年 5 月——2022 年 10 月 規(guī)劃立項(xiàng)、完善建設(shè)方案2022 年 10 月——2022 年 11 月 施工建設(shè) 整個施工過程分為以下幾個階段：（A） ，（B） ， （C ） ，4. 底板防水找平層（D ） ，（E ） ，6.基礎(chǔ)底板及承臺（F） ，7. 水電暖配合及安裝（G） ，（H） ，（I） ，（ J） ，（K） ，（L） ，13. 三層結(jié)構(gòu)（M ） ，14. 地下室砌體（ N） ，～八層結(jié)構(gòu)（O ） ，～十五層結(jié)構(gòu)（P） ，～六層砌體（Q） ， ～二十二層結(jié)構(gòu)（R ） ，19. 二十三～二十九層結(jié)構(gòu)（S） ， ～六層內(nèi)裝修（T） ，～十四層砌體（U） ，22. 機(jī)房水箱間結(jié)構(gòu)（V） ， ～二十二層砌體（W ） ，（X） ，～十四層內(nèi)裝修（Y） ，（Z） ， ～水箱間砌體（Ⅰ） ，～二十二層內(nèi)裝修（Ⅱ） ，～水箱間內(nèi)裝修（Ⅲ） ，30. 三層以下外裝修（Ⅳ） ，31. 地下室及一層內(nèi)裝修（Ⅴ） ，32. 室外臺階散水（Ⅵ） ，（Ⅶ） 。..（二）工程招標(biāo)方案本工程招標(biāo)方案列入表。建筑、安裝、裝飾工程、重要材料：采用分類、分單項(xiàng)的公開招標(biāo)方式，這樣業(yè)主能取得有競爭力的合同。具體說明如下：規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)：采用公開競爭招標(biāo)方式。（3）招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)（直接委托）三大類型。（2）招標(biāo)組織形式..招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，除特殊情況外均必須招標(biāo)。（二）項(xiàng)目實(shí)施的原則（1）項(xiàng)目的實(shí)施要符合國內(nèi)工程建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)審批程序。（2）建設(shè)項(xiàng)目管理模式在國際上業(yè)主方項(xiàng)目管理的模式主要有三種：業(yè)主方依靠自有的人力資源自行管理（以下簡稱 A 模式） ；業(yè)主方委托一個或多個工程管理咨詢（顧問）公司進(jìn)行管理（以下簡稱 B 模式）；業(yè)主方委托一個或多個工程管理咨詢（顧問）公司進(jìn)行管理，但業(yè)主方的人員也參與管理（以下簡稱 C 模式） 。在大樓門廳、消防電梯、防煙樓梯的前室及合用前室、變配電室、自備電室、自備發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、電氣豎井等處設(shè)煙溫復(fù)合探測器：在適用當(dāng)部位設(shè)置手動報警按鈕用聲光報警器等。（三）火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)根據(jù) GB5004—95（高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范）規(guī)定，本工程列為一級保護(hù)對象，采用集中報警系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)配置分為三個檔次，即普及型、提高型、超前型。（四）其它環(huán)境保護(hù)措施在工程設(shè)計(jì)中，對交通噪聲、室內(nèi)設(shè)備噪聲、商業(yè)、娛樂、學(xué)校、生活噪聲和建筑施工噪聲，采取防噪、降噪、消聲等成套技術(shù)，進(jìn)行綜合治理。（三）垃圾收運(yùn)處理垃圾應(yīng)袋裝、分類收集。采用地面、層面、平臺和垂直綠化方式，增大綠化覆蓋率，起到清潔空氣、降低噪聲、調(diào)節(jié)氣候的作用。（二）電氣設(shè)備節(jié)能選用低耗能的電氣設(shè)備（如可控硅調(diào)速節(jié)能電梯、節(jié)能變電器、節(jié)能空調(diào)機(jī)等） 。..（3）采用絕熱性能好的塑鋼門窗。門窗節(jié)能（1）窗戶達(dá)到國家對節(jié)能窗的評價指標(biāo)，具有抗雨水滲漏、抗風(fēng)壓、抗空氣滲透和保溫等四性。按照節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)委托工程設(shè)計(jì)并保證節(jié)能措施的實(shí)施。排煙風(fēng)機(jī)入口煙管穿越防火分區(qū)或風(fēng)機(jī)房的隔墻柔性處、水平排煙管與風(fēng)道的交接處均設(shè)有排煙防火閥，當(dāng)煙氣溫度超過 280℃時，排煙防火閥自動關(guān)閉，同時風(fēng)機(jī)停止運(yùn)行。地下設(shè)備用房排煙系統(tǒng)發(fā)電機(jī)房、變配電室各高 1 個排風(fēng)兼排煙量按防煙分區(qū)面積每平方不小于 60立主/h 計(jì)算，且單臺風(fēng)機(jī)最小排煙量不應(yīng)小于 7200 立方/h。2）排煙系統(tǒng)地下汽車庫排煙系統(tǒng)地下汽車庫排煙量按換氣次數(shù)不小于 6 次/h 計(jì)算。..2）地下汽車庫通風(fēng)系統(tǒng)地下汽車庫分為 3 個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)設(shè) 1 個機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)：每個防火分區(qū)分為 2 個防煙分區(qū)，每個防煙分氏設(shè) 1 個機(jī)械排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)。低壓配電系統(tǒng)的接地型式為 TN—S 系統(tǒng)。在高出屋頂女兒墻設(shè)避雷帶，利用建筑物柱、當(dāng)梁內(nèi)主筋做避雷引下線，利用建筑物結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)鋼筋做接地裝置，所有突出屋面的金屬體，和構(gòu)筑物應(yīng)與避雷帶可行連接。（3）照明系統(tǒng)1）照明：包括地下室、門廳、走廊、設(shè)備用房等照明插座。4）變配電所變配電室設(shè)在地下一層，建筑面積約為 300 平方米；選用 2 臺 1000KVA 干式變壓器。地上二層為商業(yè)用房，三層以上為公寓式辦公。地下室車庫排水為壓力排水。2）估算污、廢水排水量，雨水量及重現(xiàn)期參數(shù)等本樓生活污水量約 320m/d，屋面雨水量按屋面的匯水面積和漢口瀑雨強(qiáng)度公式等計(jì)算，雨水管道的設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用 5 年。 室內(nèi)消火栓給水秕采用地下室消防貯水池、消防水泵、屋頂消防水箱聯(lián)合供水..方式，塔樓、裙房垂直豎向分兩區(qū)，地下室?guī)飒?dú)立環(huán)狀管網(wǎng)。4）生活給水系統(tǒng)1～2 層商業(yè)利用市政給水管網(wǎng)水壓直接供水， 3 層以上的公寓式辦公樓由變頻調(diào)速二次供水。3）用水量統(tǒng)計(jì)依據(jù)“建水規(guī) ”統(tǒng)計(jì)，最高日生活用水量為 400 m3/d，最大小時用水量約42m3/h。隔斷墻使用輕質(zhì)隔斷材料。寫字樓設(shè)計(jì)充分利用自然采光、通風(fēng)條件。工程的設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)思想，充分體現(xiàn)當(dāng)今建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域中的最新理念、最新設(shè)計(jì)手法和最新技術(shù)成果。項(xiàng)目要引導(dǎo)目標(biāo)客戶新的辦公理念，新的消費(fèi)意識，新的生活行為，建立新的管理模式，創(chuàng)造更適合人們辦公的良好環(huán)境。這是保證寫字樓高品質(zhì)的有效途徑，要求通過技術(shù)推廣、技術(shù)融合、技術(shù)配套等方式，提高建筑設(shè)施、設(shè)備的集成水平。這是保證寫字樓高品質(zhì)的條件，要求在保障寫字樓結(jié)構(gòu)安全的同時，全面加強(qiáng)寫字樓的物理性能。要求在安全、實(shí)用、便捷、健康和美觀等方面達(dá)到現(xiàn)代辦公的文明標(biāo)準(zhǔn)。0優(yōu)勢劣勢機(jī)會扭轉(zhuǎn) 性戰(zhàn)略WO增長 性戰(zhàn)略SO防御性 戰(zhàn)略WT多元化 戰(zhàn)略ST?? ??威脅..第四章　項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案一、項(xiàng)目用地方案和開發(fā)規(guī)模（一）開發(fā)定位整體定位：綜合寫字樓。處于左下角的企業(yè)既面臨外部威脅，自身?xiàng)l件也存在問題，應(yīng)采取防御戰(zhàn)略，避開威脅，消除劣勢。SWOT 提供了四種戰(zhàn)略選擇。未來幾年內(nèi)漢口中心城區(qū)，小戶型供應(yīng)的比重將會逐步提高，市場競爭慘烈。本項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，在政策層面上影響不大。機(jī)會分析 威脅分析3040 平米小戶型在漢口區(qū)域內(nèi)極具市場產(chǎn)品機(jī)會，為供小于求的產(chǎn)品。3040 平米小戶型，精巧、精致、充滿活力。由于二環(huán)線改造，地鐵線建設(shè)、銀墩路改造及緊鄰漢口站，因此周圍環(huán)境極為嘈雜。項(xiàng)目是 40 年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)用水、用電。伴隨它的開業(yè)，武廣商圈將成為**高端品牌聚集地，檔次和租金都會有大幅提升。2022 年第 1 季度，零售業(yè)擴(kuò)張帶動所選購物中心整體空置率環(huán)比下滑 1%，約為 %　。然而，銷售成交活躍帶動商鋪價格上漲過快，將給今后項(xiàng)目招商和運(yùn)營帶來壓力。因?yàn)槊闇?zhǔn)居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長，購買力增強(qiáng)的特點(diǎn)，各類商家紛紛實(shí)施擴(kuò)展計(jì)劃，其中餐飲、影院、KTV 是本季度商鋪需求主力。雖然新物業(yè)不在**傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)，但考慮到目前嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀況，我們預(yù)計(jì)：至 2022 年年末，**甲級寫字樓吸納量將達(dá)到 3 萬平方米，整體空置率維持在 2%左右，同時整體租金將上漲至每月每平方米 70 元(US$)。另一方面，部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)開始調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，以提高物業(yè)檔次和形象。..　　 由于沒有新物業(yè)交付使用，加上租賃需求旺盛，**甲級寫字樓的空置率繼續(xù)保持低位。受限于高端寫字樓市場供應(yīng)不足，有效需求得到抑制，致使部分企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向乙級寫字樓市場。吸引了大量發(fā)達(dá)城市的投資者前來投資。而隨著徐東萬豪? 聯(lián)邦..中心、永清街**天地、錦繡長江、CBD 等規(guī)模化城市綜合體商務(wù)寫字樓的出現(xiàn)，必將促進(jìn)**商務(wù)寫字樓高端市場的發(fā)展，同時也會帶動其銷售價格穩(wěn)定、持續(xù)的上漲。新華路民生銀行大廈更是以 336 米的高度成為**新地標(biāo)，民生銀行大廈共 68 層，其中 10 層以下為證券大廳、西餐廳、會議室等，11 ～40 層為純商務(wù)寫字樓，41～63 層為高級賓館、總統(tǒng)套房等，同時創(chuàng)造了 米層高的寫字樓空間，民生銀行配合西北湖周邊金融、商業(yè)等配套，可視為獨(dú)立綜合體，民生銀行的投入使用將極大的提升西北湖片區(qū)商務(wù)區(qū)寫字樓的價值。在 2022 年，盤龍城第一企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目開始啟動，產(chǎn)品特色與光谷相似，而沌口開發(fā)區(qū)在也規(guī)劃出大片特色型商務(wù)空間。（二）**寫字樓市場特征寫字樓分布出現(xiàn)一線多點(diǎn)、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)模化并舉。在低密度寫字樓中，國際企業(yè)中心、光谷總部基地等為典型代表；在高層寫字樓中，高科大廈、慧谷時空、華樂商務(wù)大廈、華工科技大廈、信息產(chǎn)業(yè)大廈等為代表。大量低密度多層寫字樓及部分中高層寫字樓是武昌寫字樓的典型特點(diǎn)。解放大道至青年路、新華路到建設(shè)大道沿線這里是**高檔寫字樓的代名詞，也是**繁華時尚的前沿陣地，以泰合廣場、世貿(mào)大廈、**廣場、招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等高檔寫字樓為代表，其中建設(shè)大道又被稱之金融一條街，全部為高檔寫字樓及各家銀行大廈，跨國公司駐漢機(jī)構(gòu)、合資企業(yè)等幾乎全集中于此。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，可行的。本項(xiàng)目融資前后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)大于零，而且財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目具有所要求的盈利能力。軌道物業(yè)潛力無限項(xiàng)目北面賀家墩村舊城改造項(xiàng)目及漢品火車站南北廣場的啟動合項(xiàng)目周邊環(huán)境在幾年內(nèi)將有大幅改善； 金墩路通車、銀墩路與站北路的工程進(jìn)展，將極大改善項(xiàng)目周邊交通壓力大的問題；地鐵 7 號線進(jìn)出站口位于項(xiàng)目東側(cè) 200 米處