【正文】 設(shè)背景文登區(qū)三里河家具裝飾材料市場位于威海市文登區(qū)龍山路中段，交通便利，輻射威海三市一區(qū)，是三里河實業(yè)總公司開辟的集家具、裝飾材料為一體的市場，1998年正式營業(yè)。公司始終以“質(zhì)量第一，用戶至上”為宗旨，以“嚴格執(zhí)行規(guī)范、強化質(zhì)量管理、建造滿意工程、持續(xù)改進工程、爭創(chuàng)行業(yè)一流”為質(zhì)量方針，以經(jīng)濟效益和社會效益并重，努力提高開發(fā)項目和服務(wù)質(zhì)量。第二章 項目建設(shè)單位概況 威海華晟XX置業(yè)有限公司，成立于2015年6月16日。 另外，項目施工過程中，項目建設(shè)單位應考慮對周邊環(huán)境，嚴格按照國家和地區(qū)環(huán)境保護的有關(guān)規(guī)定，杜絕野蠻施工給大家工作和生活帶來不利影響。 本項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和文登區(qū)的城市總體規(guī)劃的要求，符合文登區(qū)房地產(chǎn)市場的需求，在國家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實的環(huán)境下以及文登經(jīng)濟模塊的快速擴張、迅速發(fā)展、當?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣咭约巴鈦砣丝诓粩嘣鲩L的背景下，建設(shè)該項目能夠提高人民生活消費水平、消費結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機會，提高就業(yè)率。按照中心聚集、點軸拓展的基本思路，科學調(diào)整城區(qū)規(guī)劃控制范圍，擴大城區(qū)面積。本項目以完善的規(guī)劃與唯美的建筑，名家企業(yè)的運營與服務(wù)將會大幅度地提升城市的形象，并由此帶動文登家居事業(yè)的發(fā)展與運營。通過對本項目所涉及到的利益相關(guān)者進行分析后，我們認為：本項目的建設(shè)與實施，其利潤超過基準投資收益率，可上繳大量的稅費，為國家地方政府增加大量的財政稅收。社會效益分析本項目的社會效益分析的目的是判斷項目的社會可行性，評價工程項目的投資建設(shè)和運營活動對社會發(fā)展目標所做出的貢獻。涉及土地出讓金政府收益部分4964萬元全部返開發(fā)商，用于支付該地塊拆遷安置費用。投資估算該項目總投資估算為71846萬元，其中建筑工程投資49770萬元，設(shè)備購置及安裝費2658萬元，其他工程費6016萬元，土地費用7036萬元，預備費2922萬元，建設(shè)期利息3444萬元。地上總建筑面積包括商業(yè)建筑面積94050平方米，公寓建筑面積27274平方米，物業(yè)管理用房111平方米，住宅建筑面積4470平方米，住宅車庫及儲藏室建筑面積881平方米，公廁面積120平方米。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊便捷；水、電、暖供應齊全，是建設(shè)該項目的理想位置。 文登XX商業(yè)廣場可行性研究報告威海市慧魯工程咨詢有限公司 目 錄第一章 概 述 3第二章 項目建設(shè)單位概況 8第三章 項目建設(shè)必要性 9第四章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 13第五章 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 21第六章 工程技術(shù)方案 23第七章 環(huán)境保護 34第八章 抗震影響分析 39第九章 實施進度計劃與招標方案 43第十章 投資估算與資金籌措 45第十一章 經(jīng)濟影響分析 47第十二章 結(jié)論與建議 51 8 / 60第一章 概 述一、項目名稱及承辦單位項目名稱文登XX商業(yè)廣場項目(三里河家具市場舊城改造)建設(shè)性質(zhì)新建項目建設(shè)單位威海華晟XX置業(yè)有限公司公司成立有2015年6月16日，注冊資本為3000萬元，法定代表人為盧蔚，主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營；房屋租賃；物業(yè)服務(wù)；建材、裝飾材料銷售。報告編制單位威海市慧魯工程咨詢有限公司工程咨詢資格等級：乙級證書編號：工咨乙11820100020發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會二、項目申請報告的編制依據(jù)項目建設(shè)單位關(guān)于編制本項目申請報告的委托書、合同書《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》（2011年本）《民用建筑可行性研究深度與要求》、《建筑給水排水工程規(guī)范》、《電氣設(shè)計規(guī)范》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》《威海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》《文登區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》國家發(fā)改委關(guān)于編制項目可研報告的有關(guān)規(guī)定現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范、規(guī)定項目所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料1項目承辦單位提供的基礎(chǔ)資料三、研究范圍建設(shè)必要性建設(shè)條件與建設(shè)地址工程技術(shù)方案環(huán)境保護與節(jié)能實施計劃與工程管理投資估算與資金籌措結(jié)論和建議四、研究結(jié)論項目選址該項目建于文登區(qū)市區(qū)中心地段，西臨龍山中路，東臨三里河路，北臨鳳西街，南臨覆蓋河面的規(guī)劃新街，且華達路橫貫于項目南北兩大商場之間，道路四通八達。建設(shè)規(guī)模本項目為文登XX商業(yè)廣場項目（三里河家具市場舊城改造），項目建設(shè)用地面積為53290平方米，總建筑面積為148898平方米，其中地上總建筑面積為126906平方米，地下總建筑面積為21992平方米，總停車位691個。施工計劃該項目建設(shè)工期計劃為3年。根據(jù)文登人民政府2012年66號會議紀要，研究三里河市場綜合改造規(guī)劃建設(shè)相關(guān)事宜，議定：為加快老舊城區(qū)改造步伐，同時考慮到該地塊改造退讓道路紅線面積較大，拆遷安置費用較高，會議原則同意給予三里河市場綜合改造優(yōu)惠扶持政策，將項目涉及的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、散裝水泥專項基金、價格調(diào)節(jié)基金、水土設(shè)施保持費、新型墻體基金、噪聲排污費等行政事業(yè)性收費及人防異地建設(shè)費本市權(quán)限內(nèi)部分由市財政給予等額資金扶持。資金籌措本項目總投資71846萬元，其中自籌36846萬元,其他方式募集資金35000萬元。本項目是對二十多年營業(yè)歷史的成熟家居建材市場升級改造,改造完成后成為文登區(qū)經(jīng)營品種最多、檔次最高、規(guī)模最大的家居建材專業(yè)商場和綜合商業(yè)中心，是商業(yè)經(jīng)營和投資置業(yè)的黃金地段。同時由于項目較大，在土地平整、開工建設(shè)、報建銷售、后期運營等方面將會為社會提供大量的勞動力就業(yè)窗口，并可帶動多種行業(yè)的發(fā)展，后期的經(jīng)營將會長期帶動經(jīng)濟穩(wěn)定的增長，帶動長期的再就業(yè)。 近幾年來文登區(qū)城市規(guī)劃工作以突出“以人為本，創(chuàng)建精品”為原則，堅持統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進城市現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村城市化步伐。城市功能更加完善、發(fā)展框架全面展開。在一定程度上對改進基礎(chǔ)設(shè)施、增加社會服務(wù)容量和加快城市化進程等方面起到了積極作用。 因此，從區(qū)域社會層面上講，項目的社會可適性得到了保證。公司地址位于山東省威海市文登區(qū)龍山路65號，公司法定代表人盧蔚，注冊資金3000萬元，是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營；房屋租賃；物業(yè)服務(wù)；建材、裝飾材料銷售為主的企業(yè)。公司經(jīng)營管理團隊由多名房地產(chǎn)投資、建筑、家居建材行業(yè)專業(yè)人士組成，公司法人盧蔚曾經(jīng)在淄博等地主持開發(fā)多個項目開發(fā)建設(shè)，團隊成員也曾經(jīng)參與建材商場的開發(fā)建設(shè)，是一支具有強烈的社會責任感和引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)節(jié)能創(chuàng)新的地產(chǎn)新軍。三里河家具裝飾材料市場占地面積2萬多平方米,市場自投入運營以來，始終堅持文明管理、公平交易，市場繁榮興旺，先后被評為“山東省規(guī)范化文明市場”、“威海市規(guī)范化文明市場”、“威海市消費者滿意單位”等。城市的經(jīng)營和發(fā)展很大程度上依賴于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，因此各地政府都十分支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。本項目地擬建有大面積的家居廣場，可獲得可觀的收益。近日，國家統(tǒng)計局文登調(diào)查隊對城鎮(zhèn)居民的收入支出情況進行了抽樣調(diào)查。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費性支出均保持增長態(tài)勢。這反映了文登城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，涌現(xiàn)出許多新的市場消費熱點。消費群體的需求就是市場的機會，房地產(chǎn)的發(fā)展和消費個性化的需求，使家居建材市場的主體仍然為整個住宅裝修項目。文登市現(xiàn)有商業(yè)購物中心及家居商場有：三里河家具市場、文登國際建材城、文登家家悅購物廣場、文登百貨大樓、藝利達商貿(mào)城、商業(yè)步行街、利群酒店、大潤發(fā)。而文登XX商業(yè)廣場項目的遠景規(guī)劃將成為業(yè)態(tài)全、功最多、平牌效應強的綜合性家居購物中心與商住小區(qū)，在填補了文登市這一空白的同時，還將真正成為核心商圈的領(lǐng)跑者、文登商業(yè)的旗艦。本項目旨在打造成為一個以家居購物、住宅、商業(yè)配套服務(wù)等綜合性消費服務(wù)的“都市生活樂園”。商業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成內(nèi)容，而文登的第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟正在步入一個升級換代的快速發(fā)展期，這是文登經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的必然趨勢。正是在這樣的趨勢與環(huán)境中，文登XX商業(yè)廣場項目應運而生。屆時將委托紅星美凱龍專業(yè)團隊進行商場銷售、項目招商及運營管理等工作。在國家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實的環(huán)境下及文登經(jīng)濟規(guī)模的快速擴張、城區(qū)人口的迅速膨脹、當?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣叩谋尘跋拢椖康膶嵤┦潜匾?。環(huán)境優(yōu)美，資源豐富。境內(nèi)有“海上仙山”美稱的昆崳山，是山東省重點自然生態(tài)保護區(qū)。地下礦藏和地熱資源豐富，有花崗巖、瓷土等10余種礦藏，其中瓷土蘊藏量居全省首位；七里湯、呼雷湯、大英湯和湯村等4處地熱溫泉日出水量達2000多立方米，水溫高達60~70℃，富含多種微量元素，熱能利用和水療開發(fā)前景廣闊。文登與韓國隔海相望，處于煙臺、威海、青島三個市的中心區(qū)域，周邊一小時行程內(nèi)常住人口1000多萬，有威海、煙臺、石島、龍口4個一類對外開放港口，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。境內(nèi)的威海機場已開通了到北京、上海等10余條國內(nèi)航線，年內(nèi)將開通到韓國的國際航線，乘飛機到韓國只需1小時。建設(shè)中的膠東地區(qū)引黃調(diào)水工程、開發(fā)區(qū)熱電廠和投資60億元的昆崳山抽水蓄能電站等項目，將為今后長遠發(fā)展提供更充足的水電保障。全力推動工業(yè)轉(zhuǎn)調(diào)，汽車及零部件、機電工具等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級，新材料、新醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，累計實施技改項目379個，完成投入223億元，工業(yè)整體技術(shù)裝備水平、智能制造能力和規(guī)模效益邁上新臺階，新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)102家，%。強化科技創(chuàng)新驅(qū)動，省級以上研發(fā)平臺發(fā)展到61個，發(fā)明專利申請量、授權(quán)量居全省縣級前列，天潤曲軸成為國家技術(shù)創(chuàng)新示范企業(yè)，%，成為全國科技進步先進區(qū)。大力發(fā)展休閑旅游，福地傳奇水上樂園、大溪谷愛情創(chuàng)意小鎮(zhèn)對外開放，創(chuàng)建2家4A級景區(qū)，成為全國首批全域旅游示范區(qū)創(chuàng)建單位。投資環(huán)境優(yōu)越，開放勢頭良好。文登社會治安狀況良好，是全國和全省社會治安綜合治理工作先進單位。在抓好硬環(huán)境建設(shè)的同時，文登還加快行政審批制度改革，建立行政審批服務(wù)中心，進一步提高了審批服務(wù)效率。二、建設(shè)地址該項目建于文登區(qū)市區(qū)中心地段，西臨龍山中路，東臨三里河路，北臨鳳西街，南臨覆蓋河面的規(guī)劃新街，且華達路橫貫于項目北南兩大商場之間，道路四通八達；此地區(qū)可充分利用市區(qū)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施條件，交通便利，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊便捷；水、電、暖供應齊全，是建設(shè)該項目的理想位置。由于長期隆起，缺失中元古──中生界侏羅紀地層。地層以下元古界膠東巖群第二巖組變質(zhì)巖系為主，第四紀堆積物遍布全境，有沖積、洪積、殘坡積和海積等類型。左右，軸面傾向南東。南部高村、侯家一帶為單斜構(gòu)造。境內(nèi)斷裂不多，較大的有4條：母豬河斷裂，南北向展布，長40公里，寬50～100米；小洛至花島斷裂，長10公里，寬10~20米；澤庫斷裂，與小洛至花島斷裂平行，寬數(shù)米；西字城至章子山斷裂，延入榮成市境，全長14公里，寬數(shù)米。境內(nèi)地形復雜，丘陵起伏，溝壑縱橫。山地占總面積的19%，%，%。全境兩側(cè)高，中間低，北部高，南部低，像一簸箕，口向南，伸向黃海。項目場址緊鄰交通要道，地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境良好，便于施工。第一大河為母豬河，全長65公里，流域面積1278平方公里。昌陽河，多年平均徑流深284毫米。已開發(fā)利用的溫泉4處：城區(qū)的七里湯、城南13公里的湯村湯、城東南16公里的呼雷湯、城西南22公里的大英湯，水溫39~77℃。全市有淺海面積3萬公頃，淡水水面3067公頃?！妫?，℃。無霜期194天。年平均氣溫：℃最熱月平均溫度：℃(8月)最冷月平均溫度:℃(1月)日平均溫度穩(wěn)定超過0℃的農(nóng)耕期:290天左右大于0℃的年平均積溫:6960℃多年平均無霜期:195218天全年平均日照時間:平均日照北:58%