【正文】 （ 2） 建設(shè)地點： （ 3） 建設(shè)單位： （ 4） 管理單位： （ 5） 企業(yè)性質(zhì)： （ 6） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) （ 7） 公司類別：集團化企業(yè)； （ 8） 注冊資金 : （ 9） 資質(zhì)等級： （ 10） 資信等級： （ 11） 法人代表： 專業(yè)好文檔 （ 12） 法定地址： （ 13） 聯(lián)系方式： （ 14） 企業(yè)概況 （ 15）企業(yè)業(yè)績 住 宅項目 （ 100 畝已竣工）、精品旅游地產(chǎn)項目（ 200 畝熱銷中）、休閑美食中心（ 1300 畝招商中）、國際標準化尊貴高爾夫球場項目（ 3000 畝已投入使用）、海景旅游度假村（ 400 畝已竣工）等。專業(yè)好文檔 小高層房地產(chǎn)項目投資可行性報告 目 錄 第一部分 項目總論 一、項目建設(shè)大體的概況 二、項目可行性研究結(jié)論 第二部分 項目背景和發(fā)展概況 一、提出項目建設(shè)背景 二、 投資的必要性 第三部分 項目市場投資環(huán)境和市場研究 一、本市城市概況 二、本市城市發(fā)展規(guī)劃 三、本市房地產(chǎn)市場綜述 四、本市小高層住宅市場分析（竟爭性樓盤分析） 五、本市房地產(chǎn) 市場分類分析 六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第四部分 項目選址及建設(shè)條件 一、項目選址 二、項目建設(shè)條件 專業(yè)好文檔 第五部分 項目 地塊環(huán)境經(jīng)濟評價與分析 一、項目地塊解析 二、項目地塊 HTP 層次分析方法 (中國與外國理論與實踐結(jié)晶 ) 第六部分 項目地塊 SWOT 分析與應(yīng)用 一、項目的 SWOT 矩陣分析 二、項目 SWOT 策略應(yīng)用 三、項目地塊分析總評 第七部分 項目定位及項目評估 一、項目定位 （一）項目整體定位 （二）項目功能定位 （三）項目形象定位 （四）項目檔次定位 二、 項目目標客戶定位 （一）目標客戶類型 （二）目標客戶心態(tài)分析 第七部分 戶型進行評價與選擇 (房產(chǎn)價值工程原理 Value Engineering) 一、項目評價工程原理及程序過程 二、項目價值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序 三、項目市場調(diào)研分析與評論 專業(yè)好文檔 四、項目方案評價及比較分析 五、項目方案評價及改進分析 六、項目方案評價結(jié)論 第八部分 對項目的價格定位 一、 均價的確定 二、單價的確定 第九部分 項目的結(jié)論 第十部分 開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu) 一、企業(yè)組織 （一）企業(yè)組織形式 （二）企業(yè)工作制度 第十一部分 的建設(shè)工程規(guī)劃與安排 一、本市本項目項目建設(shè)規(guī)劃 （一）建設(shè)方案規(guī)劃 二、建設(shè)方式及進度安排 （一）開發(fā)計劃擬定的 原則 （二）建設(shè)方式 （三）進度安排 （四） 項目周期設(shè)定 （五）分段周期設(shè)定 專業(yè)好文檔 第十二部分 投資估算及資金籌措計劃 一、本項目項目總投資與成本費用估算（投資估算） （一）開發(fā)成本估算 （二）開發(fā)費用估算 （三）總成本費用匯總及分攤表 二、項目資金籌措 （一）項目 投資組合方式 （二） 資金動作方式 三、資金籌措、投資使用計劃與借款利息 （一）資金籌措與投資使用計劃 （二）貸款本金的償還及利息支付 第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算 一、住宅銷售單價的確定 （一）根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平 均價格） （二）建議銷售測算單價 (運用最低估算標準 ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設(shè)項目的財務(wù)評 一、稅金計算 （一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算 二、 損益表與靜態(tài)盈利分析 專業(yè)好文檔 （一）住宅與商鋪、車位部分損益表 三、 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （一）住宅與商鋪、車位全部投資現(xiàn)金流量表 四、 資金來源與運用表的貸款償還能力分析 第十五部分 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 （一）全部銷售盈虧平衡點分析 （二）結(jié)論 二、敏感性分析 三、決策樹概率分析 四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險類型及 防范措施 （二）風(fēng)險控制 第十六部分 國民經(jīng)濟評價 一、項目社會效益評價 （一）項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性 （二）目前對人和社會影響 二、項目環(huán)境效益評價 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、項目貸款綜合評價指標 專業(yè)好文檔 （一 ） 本市本項目項目開發(fā)商的資信指標 （二）本市本項目 項目貸款評估 情況 （三）本市本項目項目 貸款擔保方式評價 二、項目 貸款綜合評價 三、項目貸款評價結(jié)果 （一）項目貸款的概況 （二）項目貸款的評價過程 第十八部分 可行性研究報告結(jié)論及建議 一、評估結(jié)論 二、結(jié)論的建議及說明 第十九部分 可行性研 究附報表 一、項目工程計劃橫道圖 二、 項目開發(fā)成本估算表 三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表 四、 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 五、 項目投資計劃與資金籌措估算表 六、 資金來源與運用表 七、 損益及利潤分配表 八、 現(xiàn)金流量表（全部投資） 九、 借款償還期測算表 專業(yè)好文檔 十、敏感性分析表 第一部分 項目總論 一、項目建設(shè)大體的概況 （一）開發(fā)建設(shè)項目前言 為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇在本市 域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。結(jié)合本市城市建設(shè)與改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。 （ 16）企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃 出于對重大項目進行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對本公司的經(jīng)營和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃 （ 17）項目的基本概況 本市本項目項目位于本市城東區(qū)，項目規(guī)劃經(jīng)本市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設(shè)施。 （六）項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 表： 111 【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標】 內(nèi)容 指標 內(nèi)容 指標 建設(shè)地點 站前大道旁 規(guī)劃總用地面積 5 萬㎡ 實際用地面積 10 萬 m2 總建筑面積 15 萬 m2 建筑占地面積 17 萬㎡ ( 綜合容積率 建筑密度 20% 綠地率 30 % 住宅面積 15 萬 m2 商業(yè)面積 10000m2 地下室面積 15020m2 居住總戶數(shù) 10000 戶 （七）項目開發(fā)手續(xù) （ 1） 項目用地取得 （ 2） 開發(fā)公司資質(zhì) （ 3） 開發(fā)項目相關(guān)手續(xù) （ 4）項目開發(fā) 結(jié)論 專業(yè)好文檔 二、項目可行性研究結(jié)論 （一）項目房地產(chǎn)市場預(yù)測 （二）項目工程技術(shù)方案及環(huán)境保護 （三）項目建設(shè)進度 （四）投資估算和資金籌措 （ 1）投資估算 （ 2）資金籌措 （五）項目財務(wù)和經(jīng)濟評價 （六）項目銷售模式與合作方式 （七）項目綜合評價結(jié)論 項目綜合評價結(jié)論： 本項目具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。 （二） 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地專業(yè)好文檔 產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的促進作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。本市地區(qū)特點推動了本市房地產(chǎn)業(yè)的不斷向前發(fā)展。 地處山區(qū)，與云南、貴州、越南接壤，是滇、黔、?。▍^(qū)）結(jié)合部交通樞紐和商品物資主要集散地。其中，一產(chǎn)增長 %，二產(chǎn)增長 %，三產(chǎn)增 長 %。 （三）本市城市建設(shè)概況 城市建設(shè)進行了總體的 規(guī)劃 ，目前已 全面推進城鎮(zhèn)化進程，啟動了現(xiàn)代化的森林山水生態(tài)城市建設(shè) ， 城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境有了較大的變化。努力創(chuàng)建全國優(yōu)秀旅游城市、園林城市、生態(tài)城市、最佳人居城市。其中與外客商 (含國外 )簽訂投資項目 200 多個，總 投資 億元。公園也將建設(shè)完成。完成周邊地區(qū)的舊城改造等。 至 2021 年，城市居民的生活環(huán)境有較大的改善，城市形象基本確立，初步形成城市發(fā)展的骨架 （二）城市未來 的規(guī)模 到 2020 年，中心城區(qū)人口將達到約 100 萬人，其中，主城區(qū)規(guī)劃人口為 50萬，工業(yè)園區(qū)人口為 50 萬，總建設(shè)用地約為 100 平方公里 。 每個片區(qū)里面又包含有若干個組團 專業(yè)好文檔 根據(jù)自然條件和帶狀城市特點，中心城區(qū)的城市形態(tài)將依托鐵路、高速公路、快速路、主干路協(xié)調(diào)發(fā)展，形成向東南發(fā)展的 “ 組團式帶形城市 ” 。城市重心將東移 。 （五）城市發(fā)展規(guī)劃 重點建設(shè)區(qū)域： 金融、物流、行政中心 ， 地區(qū)城鎮(zhèn)群：建設(shè)成現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，經(jīng)濟 核心區(qū)域。 創(chuàng)建符合生態(tài)安全，突出 “ 藍天、青山、綠樹、碧水、紅瓦 ” 特色的國家級環(huán)保城市和生態(tài)城市，創(chuàng)建國家級環(huán)保城市和生態(tài)城市。 樓盤品質(zhì)對銷售的影響不明顯 房價穩(wěn)步增長，并保持較高的增幅，增幅具有跳躍性 商品房結(jié)構(gòu)以多層住宅樓為主，有向小高層、高層發(fā)展的趨勢。 （二）政府區(qū)域規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響 有利影響 存在的隱患 第四部分 項目選址及建設(shè)條件 一、項目選址 城區(qū)環(huán)境得天獨厚、資源豐富、 土地廣袤，這里將發(fā)展成為市的一個高尚新社區(qū)，并享受著國家相關(guān) 優(yōu)惠 政策，隨著政府的重點規(guī)劃，城區(qū)周邊配套設(shè)施將進一步改善。 （一）區(qū)位環(huán)境條件 項目建設(shè)地塊項目周邊市政機關(guān)眾多， 道路寬敞，環(huán)境良好，區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境與老城區(qū)形成鮮明的對比。 （二）自然資源條件 專業(yè)好文檔 （ 1） 礦產(chǎn)資源非常豐富，且礦產(chǎn)種類多，儲量大。 豐富的森林資源。 (三 )氣候與地理條件 受地型的影響，是個典型的小盆地城市，夏長冬短，熱量充足，光照較強，降水量適中 ，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏季炎熱、潮濕，冬無嚴寒。 （五）交通環(huán)境條件 全市通車里程 10000 公里。公共汽車由市的中心方向開往 “項目”附近 ，坐車由 “項目” 至市中心只需 5 分鐘，交通十分便捷。 （七） 政治優(yōu)勢 條件 （八） 旅游 資源條件 二、項目建設(shè)條件 專業(yè)好文檔 （一）建設(shè)項目地已“五通”條件具備 （二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 第五部分 地塊環(huán)境經(jīng)濟評價與分析 一、項目地塊解析 (一 ) 項目所處 區(qū)位 特點分析 項目位于站前大道旁，片區(qū)屬于市委、市政府重點規(guī)劃的， 該區(qū)域在購物、文化教育、醫(yī)療、金融、郵政、餐飲、娛樂等生活設(shè)施方面相對于市中心有較大的差距。 該定位 對未來社區(qū)大環(huán)境提升有很大促進作用。 第六部分 地塊 SWOT 分析與應(yīng)用 一 、項目的 SWOT 矩陣分析 二、 項目 SWOT 策略應(yīng)用 （一）項目優(yōu)勢（ Strengths） 優(yōu)勢應(yīng)用 —— （ 二）項目劣勢（ Weakness） 工商管理局 專業(yè)好文檔 ? 劣勢應(yīng)對 —— （三）項目機會（ Opportunities） ? 機會利用 —— （四）項目威脅（ Threats） 應(yīng)對措施 —— 三、項目地塊分析總評 本產(chǎn)品將會是高檔次、高品質(zhì)的精品樓盤，需要從市場角度、定位角度、產(chǎn)品角度等多方面結(jié)合，尋找到市場的空白點，只要能充分發(fā)揮優(yōu)勢，抓住機會，優(yōu)化劣勢，弱化威脅，就能形成較大的市場發(fā)展空間。 從消費者 的角度出發(fā)，“新經(jīng)濟時代，關(guān)注發(fā)展人居生活觀。 （二）項目功能定位 遵照當?shù)卣畬ι唐贩孔≌焚|(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的專業(yè)好文檔 現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級、消費升級的中高檔、高品質(zhì)住宅為主， 因此確定本項目以上的功能定位。市新政務(wù)區(qū)的附屬居住中心位置也造就了 “ 城市居住中心特色住宅 ” 的要求。 (1)分析問題 (Analyzing Problem) (2)綜合研究 (Comprehensive Study) (3)方案評價 (Evaluating Schemes) 二、項目價值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序 專業(yè)好文檔 價值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是方案改進。把三個階段和六個具體步驟及 7 個提出分 別對應(yīng)列于表。 。 ? 三、項目市場調(diào)研分析與評論 四、項目方案評價及比較分析 (一 )對項目進行方案比較 (二 )項目功能 分析 專業(yè)好文檔 (三 )項目方案評價 五、項目方案評價及改進分析 (一 )項目方案優(yōu)化及改進的內(nèi)容及程序 房地產(chǎn)投資方案的進度主要是功能 ,功能改進根據(jù)功能與成本的匹配原則 ,可歸納結(jié)為成本的改進。 六、項目方案評價結(jié)論 (一 )分析功能 計算各方案的功能指數(shù)（ FIi） (二 )分析成本 計算各方案的成本指數(shù) (CIi) (三 )比較各方案的價值指數(shù) 第八部分 項