【正文】 商品住宅平均售價(jià) 2424 元 /㎡，比上年上浮 292 元 /㎡，其中：市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū)商品住宅平均售價(jià) 4524 元 /㎡，比上年上浮 1124 元 /㎡。前 9 個(gè)月，青島市累計(jì)竣工各類房屋 萬(wàn)㎡，比上年下降 ％，其中：住宅竣工 萬(wàn)㎡，雖比上年增長(zhǎng) %，但低于新開(kāi)工面積增幅 10 個(gè)百分點(diǎn)。前 9 月，青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源累計(jì) 億元，比上年增長(zhǎng) ％，從結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款 億元，占 ％，比上年增長(zhǎng)％，高于本年到位資金增幅 個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金 億元，占 ％，增長(zhǎng) 20％，其中企業(yè)自有資金 億元，在全部資金來(lái)源中僅占 ％，增幅 ％，遠(yuǎn)低于 全部到位資金和國(guó)內(nèi)貸款增幅 ,說(shuō)明青島市房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中對(duì)信貸資金依賴大，而自有資金積累不足。 ◆ 中檔價(jià)位成市場(chǎng)主力 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在商品房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)上小于 3000 元 ／㎡ 的房屋成為市場(chǎng)主力，成交戶數(shù) 7126 戶，占總成交戶數(shù)的 ％； 3000－ 5000 元／㎡的成交戶數(shù)為 2038 戶，占總成交戶數(shù)的 ％； 5000－ 7000 元／㎡的成交戶數(shù)為 824 戶，占總成交戶數(shù)的％；超過(guò) 7000 元／ ㎡的成交戶數(shù)為 244 戶，占成交總戶數(shù)的 ％。 ◆ 存量市場(chǎng)：占據(jù)半壁江山 2020 年上半年存量房成 交 10039 套，成交面積 萬(wàn)㎡，成交金額 億元；其中住宅成交 9773 套，成交面積 萬(wàn)㎡，成交金額 億元。 ◆ 新開(kāi)項(xiàng)目規(guī)模快速擴(kuò)張 目前青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正處于新一輪啟動(dòng)期，新開(kāi)工面積呈現(xiàn)出持續(xù)快增態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)全部房屋施工面積穩(wěn)健擴(kuò)大。 ◆ 非國(guó)有投資拉動(dòng)作用強(qiáng)勁 從投資主體看，各類非國(guó)有企業(yè)投資成為推動(dòng) 今年 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α? ◆ 住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨向合理 青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額完成比上年同期增長(zhǎng) %，其中：住宅投資完成 億元，占投資額的 ％，比 上年所占比重提高 個(gè)百分點(diǎn)；增長(zhǎng) %，高于全市房地產(chǎn)投資增幅 9 個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，增速下降 ％；辦公樓投資比上年增長(zhǎng) ％。 房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 ◆ 青 島房地產(chǎn)持續(xù)升溫 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2020 年開(kāi)始不斷升溫， 經(jīng)過(guò) 去年一年的市場(chǎng)調(diào)整后，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)更為火爆，而市場(chǎng)也逐步接受青島市場(chǎng)的發(fā)展。 第三節(jié) 青島市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析 青島 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 2020 年青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下： 指標(biāo)名稱 12 月 全年累計(jì) 累積增長(zhǎng) 房地產(chǎn)投資額（萬(wàn)元） 250108 1036486 12% 其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（萬(wàn)元） 17627 75252 — % 中國(guó)最大 的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 39 頁(yè) 施工面積（萬(wàn)平方） % 其中本年新開(kāi)工（萬(wàn)平方） — % 竣工面積（萬(wàn)平方） — % 土地開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平方） — % 商品房屋銷售額（萬(wàn)元） 385460 920171 % 商品房銷 售建筑面積（萬(wàn)平方） % 據(jù)統(tǒng)計(jì)： 2020 年市內(nèi)四區(qū)商品房成交 17130 套，同比增長(zhǎng) 25%，成交面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) 25%，成交金額 億元，同比增長(zhǎng) 49%，二手房成交 15492 套，同比增長(zhǎng) 34%，成交面積 10 84 萬(wàn)㎡，成交金額 2 5 億元，同比增長(zhǎng) 54%。擴(kuò)大住房信貸 ,活躍房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)。 2020 年，青島市房屋銷售和土地交易價(jià)格分別較上年上升 %和 18%，房屋銷售價(jià)格上漲幅度已達(dá)歷年之最。所以本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣上可以突出 CLD 的發(fā)展前景。舊居住區(qū)的更新改造應(yīng)按規(guī)劃集中成片有計(jì) 劃、有重點(diǎn)地進(jìn)行，重點(diǎn)是改造棚戶區(qū)和提高住宅成套率。至 2020 年人均居住面積為 12 ㎡，住宅總建筑面積為 萬(wàn)㎡，人均居住用地面積為 ㎡，居住建筑用地面積為 平方公里，約占城市建設(shè)總用地的 %。主城的 新建居住區(qū)主要向東部發(fā)展，輔城的新建居住區(qū)主要向西部和南部發(fā)展。 (6) 在黃島區(qū)的唐島灣北部形成以行政辦公、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂(lè)為主的城市副中心，同時(shí)作為 輔城中心 。 (4)自滄口廣場(chǎng)沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城 中部副中心 。 (2)沿中山路、萊州路、館陶路、膠州路形成以商業(yè)商貿(mào)為主的主城 西部副中心 。 【城市用地布局】 城市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個(gè)主中心和五個(gè)副中心的多中心均衡分布結(jié)構(gòu)，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。 ◆從城市整體布局結(jié)構(gòu)來(lái)看，本項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)居住次中心的范疇。規(guī)劃建設(shè)用地面積 平方公里，實(shí)際居住人口 230 萬(wàn)人，人均建設(shè)用地 ㎡。主城區(qū)和輔城規(guī)劃為城市相對(duì)集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個(gè)發(fā)展組團(tuán)規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，形成 相對(duì)集中與適度分散 相結(jié)合的城市組織結(jié)構(gòu)關(guān)系。近幾年來(lái)，作為沿海開(kāi)放城市的青島，經(jīng)濟(jì)一直保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)（年 中國(guó)最大 的管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 39 頁(yè) 均遞增 ％），從而為城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了巨大的動(dòng)力。 ◆ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。 ◆ 青島國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力都排在全國(guó)前列，城市居民收入較高、消費(fèi)能力較強(qiáng)，加上旅游、度假經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，社會(huì)消費(fèi)十分活躍。到 2020 年 ,高等教育毛入學(xué)率達(dá)到 25％以上。城區(qū)居民人均住房使用面積達(dá)到 17 ㎡。地方財(cái)政收入 ,年均增長(zhǎng) ％。高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重 ,2020 年達(dá)到 40－ 50％。 【經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)預(yù)期】 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ,到 2020 年達(dá)到 2020 億元 ,年均增長(zhǎng) 12％以上。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)城市中居第 11 位。青島城市發(fā)展目標(biāo)是構(gòu)建 有特色的 現(xiàn)代化國(guó)際大城市 。 青島是我國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國(guó)家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地，以港口為主的國(guó)際綜合交通樞紐；國(guó)際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中心；區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心；國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地；旅游、度假、避暑、文化娛樂(lè)中心。全市總面積 10654 平方公里 ，其中市區(qū) 1102 平方公里，所 中國(guó)最大 的管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 39 頁(yè) 轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西 5 市面積為 9552 平方公里。 用地單位：青島兆基置業(yè)有限公司 容積率： 南側(cè)地塊≤ 北側(cè)地塊≤ 1 用地面積： 50 畝 用地 性質(zhì)：居住用地 使用年限： 50 年 建筑層數(shù)≤ 層 建筑高度≤ 米 綠地率≥ % 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊處于毛地狀態(tài)，未做七通一平；地上 覆蓋植被，屬耕地或果林用地，無(wú)須拆遷，平整難度不大；地塊兩部分分隔處 有現(xiàn)狀道路，沒(méi)有硬化；地塊內(nèi)東側(cè)有水池一處，可覆蓋或利用。 中國(guó)最大 的管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 39 頁(yè) XX精攻石油開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 青島 XXX 片區(qū)王家村房地產(chǎn)項(xiàng)目 投資可行性初步分析報(bào)告 第一章 項(xiàng)目概況 中國(guó)最大 的管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 39 頁(yè) 項(xiàng)目位置 本次調(diào)研的項(xiàng)目地塊位于青島市旅游度假區(qū)嶗 山區(qū)內(nèi)，具體為香港東路以北，松嶺路以東，規(guī)劃 131 路以西， XXX 海水浴場(chǎng)與 XXX 村之間 的王家村地塊上。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 該地塊總占地 50 畝，分為兩部分，南側(cè)部分 37 畝，北側(cè)部分 13 畝。 第二章 青島市房地產(chǎn)宏觀背景分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 青島概況 青島地處山東半島東南部，東南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。 青島為海濱丘陵城市，地勢(shì)東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低陷，整個(gè)青島市區(qū)就是嶗山支脈向北部的延伸。 1981 年 4 月，青島被列為全國(guó) 15 個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一；1984 年 4 月，被列為全國(guó) 14 個(gè)對(duì)外開(kāi)放的沿海港口城市之一； 1986 年 10 月 15 日，被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家計(jì)劃單列市，賦予相當(dāng)省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限； 1994 年 2 月，被列為全國(guó) 15 個(gè)副省級(jí)城市之一。 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年青島實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %；其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。在 15 個(gè)副省級(jí)城市中居第 5 位，較 上年前移 1 位。外貿(mào)出口年均增長(zhǎng)％ ,2020 年力爭(zhēng)達(dá)到 100 億美元以上。城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?,2020 年達(dá)到 50％。城市居民人均可支配收入和農(nóng)村住戶人均可支配收入年均增長(zhǎng)均為 7％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4％左右。人口自然增長(zhǎng)率控 制在 4?以下 ,2020年總?cè)丝谶_(dá)到 735 萬(wàn)。其中，住宅消費(fèi)隨著政府引導(dǎo)、奧運(yùn)等展會(huì)刺激，整體走勢(shì)繼續(xù)趨高， 房屋銷售和土地交易價(jià)格指數(shù)上漲明顯，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)將繼續(xù)保持若干年 。沒(méi)有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力作保障，城市發(fā)展就會(huì)是一句空話。 第二節(jié) 青島城市規(guī)劃及建設(shè) 【城市總體布局結(jié)構(gòu)】 城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成 兩點(diǎn)一環(huán) 的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)（城陽(yáng)、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的 沙子口 、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位時(shí)一方面要看到其旅游區(qū)內(nèi)旅游物業(yè)的特點(diǎn)，又要看到其處于城市中心區(qū)快速東移大的方向背景下的發(fā)展預(yù)期。 (1)沿山東路、湛流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦 公、商務(wù)商貿(mào)為主的 城市主中心 ，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。 (3)海爾路以東形成以行政辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)為主的主城 東部副中心 。 (5)在城陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)形成以行政辦公、商業(yè)服務(wù)為主的主城 北部副中心 。 居住區(qū)規(guī)劃分新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改建兩部分。規(guī)劃紅島發(fā)展組團(tuán)作為遠(yuǎn)期城市居住區(qū)的 中國(guó)最大 的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 39 頁(yè) 發(fā)展用地。 至 2020 年規(guī)劃新建 15 個(gè)居住區(qū)：夾嶺溝、洪山坡居住區(qū)、浮山后一、二、三居住區(qū)、高科技工業(yè)園一、二居住區(qū)、老虎山北居住區(qū)、城陽(yáng)一、二、三居住區(qū)、辛安一、二居住區(qū)、珠山一、二居住區(qū)、薛家島居住區(qū)。 ◆從上述用地布局來(lái)看， 夾嶺溝、洪山坡居、浮山后、高科技工業(yè)園居住區(qū)將連成一片，成為被“城市主中心”、“東部副中心”、“西部副中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時(shí)在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 CLD（中央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。 【房地產(chǎn)與城市建設(shè)】 房地產(chǎn)價(jià)格總指數(shù) ,上升 %，其中房屋銷售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)上漲明顯