【正文】 做好房地產(chǎn)的銷(xiāo)售宣傳工作和售后服務(wù)工作，占有房產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目的。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及投資較大，建議項(xiàng)目法人在建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)安排工程建設(shè)進(jìn)度，合理調(diào)度，嚴(yán)格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和文登區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于提高所在地區(qū)居民收入、生活水平、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸納就業(yè)人員，提高就業(yè)率，在一定程度上加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等方面起到了積極的作用，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第十二章 結(jié)論與建議一、結(jié)論本項(xiàng)目地處文登市區(qū)中心地段，西臨龍山中路，東臨三里河路，北臨鳳西街，南臨華達(dá)路。 六、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量1銷(xiāo)售收入萬(wàn)元1265202增值稅、稅金及附加萬(wàn)元97883土地增值稅萬(wàn)元117774總投資萬(wàn)元718465銷(xiāo)售利潤(rùn)萬(wàn)元418476稅后利潤(rùn)萬(wàn)元313857所得稅萬(wàn)元104628投資利潤(rùn)率%9投資利稅率%10所得稅后投資回收期（含建設(shè)期）年11項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%23012財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值元21191 七、財(cái)務(wù)內(nèi)部分析結(jié)論該項(xiàng)目總投資為71846萬(wàn)元，計(jì)算期可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入126520萬(wàn)元，計(jì)算期內(nèi)需繳納的增值稅及附加合計(jì)為9788萬(wàn)元，所得稅10462萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)31385萬(wàn)元，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為230%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值21191元，（含建設(shè)期3年）。%，%。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率為230%。 五、盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入126520萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額41847萬(wàn)元，扣除所得稅10462萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)31385萬(wàn)元。（計(jì)算過(guò)程中按四舍五入法，取整數(shù)保留到個(gè)位） 三、銷(xiāo)售進(jìn)度項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃在4年內(nèi)完成銷(xiāo)售（含建設(shè)期），建設(shè)期36個(gè)月，取計(jì)算期為4年，分年銷(xiāo)售比例計(jì)劃見(jiàn)下表： 分年銷(xiāo)售比例計(jì)劃表第1年1季度第1年2季度第1年3季度第1年4季度完成20%銷(xiāo)售，24000㎡7200㎡8600萬(wàn)元9600㎡，11500萬(wàn)元7200㎡8600萬(wàn)元第2年1季度第2年2季度第2年3季度第2年4季度完成30%銷(xiāo)售，36000㎡9000㎡10800萬(wàn)元9000㎡10800萬(wàn)元9000㎡10800萬(wàn)元9000㎡10800萬(wàn)元第3年1季度第3年2季度第3年3季度第3年4季度完成30%銷(xiāo)售，36000㎡9000㎡（含3400㎡公寓）8250萬(wàn)元9000㎡（含3400㎡公寓）8250萬(wàn)元9000㎡（含3400㎡公寓）8250萬(wàn)元9000㎡（含3400㎡公寓）8250萬(wàn)元第4年1季度第4年1季度第4年1季度第4年1季度完成20%銷(xiāo)售，24000㎡6000㎡（含3400㎡公寓）4650萬(wàn)元6000㎡（含3400㎡公寓）4650萬(wàn)元6000㎡（含3400㎡公寓）4650萬(wàn)元6000㎡（含3400㎡公寓）4650萬(wàn)元 四、稅金及附加根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目建成后，應(yīng)該繳納增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)及進(jìn)項(xiàng)稅率為11%）、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加（稅費(fèi)率分別為增值稅的7%、3%和2%）、所得稅（稅額為利潤(rùn)總額的25%）。該項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)3年，估測(cè)需4年內(nèi)銷(xiāo)售（含建設(shè)期）結(jié)束，項(xiàng)目計(jì)算期取為4年（含建設(shè)期）。1南區(qū)五層建筑面積：，按照市場(chǎng)價(jià)格5000元/平方米對(duì)外出售。南區(qū)三層建筑面積：，按照市場(chǎng)價(jià)格11500元/平方米對(duì)外出售。南區(qū)一層內(nèi)鋪建筑：7074平方米，按照市場(chǎng)價(jià)格16000元/平方米對(duì)外出售。北區(qū)五層建筑面積：，按照市場(chǎng)價(jià)格4800元/平方米對(duì)外出售。北區(qū)三層建筑面積：9304平方米，按照市場(chǎng)價(jià)格11500元/平方米對(duì)外出售。北區(qū)一層內(nèi)鋪建筑面積：4891平方米，按照市場(chǎng)價(jià)格16000元/平方米對(duì)外出售。本項(xiàng)目確定為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，即開(kāi)發(fā)完成后出售的方式獲取開(kāi)發(fā)收益，以工程投資、其他費(fèi)用等作為項(xiàng)目的成本費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力，從而判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。自籌36846萬(wàn)元，其他方式籌資35000萬(wàn)元。二、投資估算該項(xiàng)目總投資估算為71846萬(wàn)元，其中建筑工程投資49770萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)2658萬(wàn)元，其他工程費(fèi)6016萬(wàn)元，土地費(fèi)用7036萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)2922萬(wàn)元，建設(shè)期利息3444萬(wàn)元。省內(nèi)同類(lèi)工程造價(jià)情況。建筑工程按當(dāng)?shù)卦?xún)價(jià)估列。中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司編《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》。 招標(biāo)基本情況表基本條目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理工程√√√主要設(shè)備√√√重要材料√√√其他第十章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)及說(shuō)明國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式采取自行招標(biāo)形式。發(fā)包方式承包方式有總承包和單項(xiàng)工作內(nèi)容承包二種，相應(yīng)的發(fā)包方式也有兩種。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過(guò)招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和設(shè)備材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成該項(xiàng)目的建設(shè)。第九章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與招標(biāo)方案 一、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為3年。場(chǎng)區(qū)內(nèi)無(wú)其它不良地質(zhì)作用，綜合判斷確定場(chǎng)地為可進(jìn)行建設(shè)的一般地段。三、 抗震設(shè)防結(jié)論根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112010）劃分，場(chǎng)區(qū)為建筑抗震設(shè)防烈度7度，屬設(shè)計(jì)地震第一組，建筑場(chǎng)地類(lèi)別屬Ⅱ類(lèi)，場(chǎng)地土類(lèi)型屬中軟土。地下水類(lèi)型屬承壓水，主要賦存于砂層，主要補(bǔ)給來(lái)源為大氣降水及地表徑流，主要排泄方式為地下側(cè)向徑流及蒸發(fā)，根據(jù)水質(zhì)監(jiān)測(cè)報(bào)告：受環(huán)境類(lèi)型（Ⅱ）影響，地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具微腐蝕性；受地層滲透性影響，地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具微腐蝕性。巖脈，巖性為煌斑巖，灰綠色，斑狀結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造，條帶狀侵入花崗巖，傾角徒近直立，水平寬度較小，一般小于12米，根據(jù)文登地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，該層一般情況僅沿鉆孔處分布，風(fēng)化程度強(qiáng)風(fēng)化。中生代文登超單元地層V15花崗巖，灰黃色，花崗結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造，主要成分為石英、長(zhǎng)石及少量黑云母，風(fēng)化程度強(qiáng)風(fēng)化，基巖面起伏不大，與上部土層呈平行不整合接觸關(guān)系。顆粒級(jí)配良好，揭露于大部分場(chǎng)區(qū)，——，——。淤泥質(zhì)砂土（3）：深灰色，飽和，松散，揭露于場(chǎng)區(qū)部分鉆孔，——，——?！?。場(chǎng)地地貌單元屬半島丘陵地區(qū)山前沖洪積小平原，場(chǎng)地復(fù)雜程度為三級(jí)，地基復(fù)雜程度為二級(jí)，工程重要性等級(jí)為三級(jí)。厚度較大，110米不等；海洋沉積層主要分布于濱海平原地帶。區(qū)內(nèi)第四地層主要為中上更新世的殘積坡層、洪沖積層和全新世的海洋沉積層。第三次為1948年5月23日下午5時(shí)許，地震屋晃，羊亭區(qū)下?tīng)t村屋瓦震落、破墻倒塌一段。一次是1568年4月25日，渤海灣北部發(fā)生6級(jí)地震。據(jù)《山東省歷史地震目錄》等資料記載，自公元495年（北魏太和十九年）到1990年，文登區(qū)有感地震記載共58次，其中震中在文登東境的12次，震級(jí)為3～，均未成災(zāi)，破壞性地震震中都不在文登境。這組斷裂與蓬萊——威海斷裂相交的部位在環(huán)翠區(qū)西北海域，是半島地區(qū)主要發(fā)震區(qū)之一。文登區(qū)北部沿海有一北西西向斷裂，稱(chēng)蓬萊——威海斷裂，它的東段在環(huán)翠區(qū)、榮成出露。一直處于隆起上升狀態(tài)，遭受風(fēng)化侵蝕，沒(méi)有接受沉積，直至新生代第四紀(jì)中更新世開(kāi)始有殘坡積、洪積沖積、海積等堆積層。區(qū)內(nèi)出露的地層以下元古代東群的各類(lèi)變質(zhì)巖為主。因此，從環(huán)保角度講，該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。六、生態(tài)環(huán)境影響分析擬建項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地較為平坦，不需施工取棄土，對(duì)地表植被的破壞很小，該項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)行會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響較小。 固體廢棄物處理該項(xiàng)目建成后投運(yùn)后，在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生部分生活垃圾、和化糞池污泥，針對(duì)不同污物采取分類(lèi)收集，分別處理的方法。五、運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析廢水處理與排放該項(xiàng)目建成投運(yùn)后，在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生部分生活污水、設(shè)備清潔廢水、地面沖刷水等，經(jīng)污水排水管道排入市政污水排水管網(wǎng)，排至文登區(qū)城市污水處理廠集中處理。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期環(huán)境影響分析⑴施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類(lèi)高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見(jiàn)下表。⑶施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車(chē)輛沖洗水。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車(chē)輛引起的噪聲，各階段的車(chē)輛類(lèi)型及聲級(jí)見(jiàn)下表。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。三、環(huán)保設(shè)計(jì)原則最大限度利用資源，加強(qiáng)污染物治理措施，確保排放物符合國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)包括：維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的治安土、木管線維護(hù)檢查水、電、煤氣供應(yīng)管理環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理提供居民需要的家政服務(wù)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立，擬采取示范園物業(yè)管理機(jī)構(gòu)合一組建的形式，對(duì)公共建筑、設(shè)施委托經(jīng)營(yíng)。九、物業(yè)管理項(xiàng)目建成后，擬成立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。施工單位必須具有資信好、實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富等特點(diǎn)，同時(shí)施工過(guò)程要實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程管理控制為確保項(xiàng)目建設(shè)按期完成，并實(shí)現(xiàn)較高的質(zhì)量及較合理的造價(jià)，本項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)方式，確定專(zhuān)業(yè)的監(jiān)理公司，對(duì)本項(xiàng)目工程質(zhì)量、工期與工程造價(jià)進(jìn)行監(jiān)理。重大項(xiàng)目實(shí)施招標(biāo)為了確保專(zhuān)項(xiàng)資金的正確合理使用，項(xiàng)目管理組應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，按照工程項(xiàng)目計(jì)劃的整體安排，制定具體的實(shí)施方案。為控制工程質(zhì)量、進(jìn)度和科學(xué)合理的施工方式，應(yīng)專(zhuān)門(mén)成立項(xiàng)目管理組，保障項(xiàng)目的順利實(shí)施。項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售擬聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)代理公司負(fù)責(zé)，公司委派一至兩名銷(xiāo)售總監(jiān)對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度情況進(jìn)行監(jiān)控。八、項(xiàng)目建設(shè)管理項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中加強(qiáng)管理，保證工程的順利竣工。該項(xiàng)目建成后，要嚴(yán)格按照建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對(duì)物業(yè)及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運(yùn)行。主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件等效凈荷載取值為（KN/㎡）：頂板 60底板 25外墻 50室外出入口臨空墻 180室內(nèi)出入口臨空墻 130室外出入口門(mén)框墻 270