【正文】 北大縱橫 住宅院分析 1北京市住宅建筑設(shè)計研究院管理體系分析報告（第二階段）北大縱橫管理咨詢有限責任公司 二零零二年二月 北大縱橫 住宅院分析 2目 錄結(jié)論方法與計劃形勢項目組織結(jié)構(gòu)人力資源總結(jié)與建議 北大縱橫 住宅院分析 3結(jié)論 住宅院面臨一大機遇和五大挑戰(zhàn)，項目運作直接反映出計劃色彩的組織結(jié)構(gòu)和人力資源不適應(yīng)生產(chǎn)經(jīng)營需要：?總體而言，高層和職能部門應(yīng)給予項目運作更多支持?專業(yè)所室太多，從事管理的專業(yè)人員偏多?計劃色彩濃厚，體制和機制難以適應(yīng)市場?生產(chǎn)經(jīng)營室級別與職責不相稱，宜專注于銷售?項目組職能式結(jié)構(gòu)不適應(yīng)業(yè)務(wù)需要?專業(yè)所室應(yīng)定位于支持職能，可合并為設(shè)計部?輔助部門分工過細，應(yīng)合并以提高效率252。骨干人員流失嚴重，難以引進和留住優(yōu)秀人才252。培訓難以滿足員工和業(yè)務(wù)需要252?？己嘶玖饔谛问?52。管理人員偏多，應(yīng)鼓勵專業(yè)能力提升252。薪酬激勵制度存在嚴重內(nèi)部不公平 北大縱橫 住宅院分析 4初步建議? 以項目營銷和運作為核心調(diào)整組織結(jié)構(gòu)和人力資源管理? 盡可能合并職能部門，減少對項目運作的制約? 以建筑設(shè)計為核心業(yè)務(wù)，其他延伸業(yè)務(wù)逐步獨立核算? 以 “成功樓盤解剖 ”培訓為切入點，積極開拓市場? 生產(chǎn)經(jīng)營室專注于營銷? 項目組采取矩陣結(jié)構(gòu)? 加強項目過程和結(jié)果控制? 以客戶和財務(wù)績效為導向，系統(tǒng)設(shè)計考評和薪酬激勵制度? 加強項目經(jīng)驗總結(jié)交流形式的內(nèi)部培訓 北大縱橫 住宅院分析 5曬圖復(fù)印項目營銷與運作備選方案高層管理生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)濟分析財務(wù)科人教科技術(shù)室建筑所總師辦結(jié)構(gòu)所物業(yè)中心辦公室設(shè)備電氣計算機所監(jiān)理公司檔案室職工食堂司機班黨辦項目經(jīng)理部銷售部項目經(jīng)理部方案組銷售部方案一：生產(chǎn)經(jīng)營室改為項目經(jīng)理部，項目經(jīng)理全程負責銷售和運作方案二：改組為銷售部和項目經(jīng)理部，分別負責銷售和運作方案三：專注于銷售；項目經(jīng)理平時隸屬專業(yè)所室；針對客戶需要組建臨時方案組銷售部方案四：專注于銷售；項目經(jīng)理平時隸屬專業(yè)所室；成立專門的方案組 北大縱橫 住宅院分析 6項目組結(jié)構(gòu)：直線式與矩陣式工程主持人項目經(jīng)理工程主持人工程主持人結(jié)構(gòu)負責 設(shè)備負責 電器負責結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)較核結(jié)構(gòu)審核設(shè)備設(shè)計設(shè)備較核設(shè)備審核電器設(shè)計電器較核電器審核建筑負責建筑設(shè)計建筑較核建筑審核建筑負責建筑設(shè)計建筑較核建筑審核建筑負責建筑設(shè)計建筑校核建筑審核結(jié)構(gòu)負責結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)較核結(jié)構(gòu)審核結(jié)構(gòu)負責結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)校核結(jié)構(gòu)審核設(shè)備負責設(shè)備設(shè)計設(shè)備較核設(shè)備審核設(shè)備負責設(shè)備設(shè)計設(shè)備校核設(shè)備審核電器負責電器設(shè)計電器較核電器審核電氣負責電氣設(shè)計電氣校核電氣審核結(jié)構(gòu)負責 設(shè)備負責 電氣負責結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)校核結(jié)構(gòu)審核設(shè)備設(shè)計設(shè)備校核設(shè)備審核電氣設(shè)計電氣校核電氣審核項目經(jīng)理主持人建筑負責建筑設(shè)計建筑校核建筑審核……主持人 北大縱橫 住宅院分析 7專業(yè)所室備選方案院長兼書記生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)濟分析財務(wù)科人教科技術(shù)室建筑所總師辦結(jié)構(gòu)所物業(yè)管理辦公室設(shè)備電氣計算機所工程監(jiān)理曬圖復(fù)印檔案室職工食堂司機班黨辦設(shè)計部總師辦設(shè)計部方案一：合并為設(shè)計部，總工程師作為專業(yè)級別而不是行政級別方案二：保持總師辦的獨立性；其他專業(yè)所室合并為設(shè)計部說明：技術(shù)室貫標職能劃歸院長辦公室總師辦設(shè)計部方案三：保持總師辦獨立；經(jīng)濟分析室改為獨立核算的工程造價部；其余合并為設(shè)計部工程造價部 北大縱橫 住宅院分析 8輔助部門備選方案辦公室院長兼書記生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)濟分析財務(wù)科人教科技術(shù)室建筑所總師辦結(jié)構(gòu)所物業(yè)管理辦公室設(shè)備電氣計算機所工程監(jiān)理曬圖復(fù)印檔案室職工食堂司機班黨辦辦公室財務(wù)科辦公室人事科財務(wù)科方案一：輔助部門全部合并為辦公室方案二：保持財務(wù)獨立，其他輔助部門合并為辦公室方案三：保持財務(wù)和人事獨立，其他輔助部門合并為辦公室說明：食堂和司機班合并到物業(yè)中心 北大縱橫 住宅院分析 9延伸業(yè)務(wù)備選方案院長兼書記生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)濟分析財務(wù)科人教科技術(shù)室建筑所總師辦結(jié)構(gòu)所物業(yè)管理辦公室設(shè)備電氣計算機所工程監(jiān)理曬圖復(fù)印檔案室職工食堂司機班黨辦咨詢培訓裝飾設(shè)計樓宇智能服務(wù)公司IT中心工程監(jiān)理咨詢培訓裝飾設(shè)計 北大縱橫 住宅院分析 10目 錄結(jié)論方法與計劃形勢項目組織結(jié)構(gòu)人力資源總結(jié)與建議 北大縱橫 住宅院分析 11主要方法論價值鏈（ Value Chain）分析為客戶創(chuàng)造價值從而獲取銷售收入的過程。在建筑設(shè)計行業(yè)是指設(shè)計單位、開發(fā)商、最終住戶三者構(gòu)成的一條鏈，績效決定于每個節(jié)點以及節(jié)點之間的相互作用。業(yè)務(wù)流程（ Business Process）分析業(yè)務(wù)流程分析是對工作完成過程的每一步驟和過程整體進行分析。制約因素理論（ Theory of Constraints）在戰(zhàn)略確定的條件下，提高經(jīng)營業(yè)績和競爭力最有效的辦法是找到并加強價值創(chuàng)造過程中最薄弱的環(huán)節(jié)。組織結(jié)構(gòu)、管理制度和資源配置都要作相應(yīng)的調(diào)整。平衡計分卡（ Balanced Score Board）系統(tǒng)設(shè)計考核評估體系，作為實施戰(zhàn)略和完成經(jīng)營目標的主要手段。 北大縱橫 住宅院分析 12項目計劃 北大縱橫 住宅院分析 13目 錄結(jié)論方法與計劃形勢項目組織結(jié)構(gòu)人力資源總結(jié)與建議 北大縱橫 住宅院分析 14房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大商機216。個人買房成為主流， 2023年個人購買住宅 ，占商品住宅銷售面積 %，比99年提高 %216。據(jù)建設(shè)部有關(guān)專家預(yù)測， 21世紀的前 50年，我國的住宅建設(shè)的投資額和住房消費仍將持續(xù)發(fā)展，平均年增長 15%，我國城鎮(zhèn)居民仍將經(jīng)歷追求居住面積的發(fā)展階段216。據(jù)王石分析，居民人均收入從目前的 6千元增長到 10萬元，需要 2030年，在此期間房地產(chǎn)總體上將保持快速發(fā)展單位：元資料來源：中國統(tǒng)計年鑒我國歷年居民人均收入年份 北大縱橫 住宅院分析 15住宅院一直接受住總集團的行政領(lǐng)導，在內(nèi)部管理體系上受到住總集團的直接行政干預(yù)83 85 87 89 91 93 9795 99 2023 20231983年 5月北京住總成立年度產(chǎn)值1983年 9月成立住宅設(shè)計所1996年成立住宅設(shè)計研究院1989年在設(shè)計所基礎(chǔ)上成立設(shè)計院2023建筑設(shè)計單位（不完全）改制設(shè)計院發(fā)展歷程2023年 7月北京申奧成功 2023年 11月中國加入 WTO經(jīng)過領(lǐng)導職工的辛勤努力，設(shè)計院在不到 20年的時間里便由一個年產(chǎn)值僅 20萬元的乙級設(shè)計所發(fā)展到現(xiàn)在擁有甲級資質(zhì)、年產(chǎn)值 1600萬元的設(shè)計研究院 北大縱橫 住宅院分析 16住宅院未來將在住宅、教育設(shè)施等民用建筑領(lǐng)域內(nèi)以建筑設(shè)計為龍頭，向策劃咨詢、裝飾、監(jiān)理和小區(qū)智能化等兩頭業(yè)務(wù)延伸，為此管理體系應(yīng)相應(yīng)調(diào)整本院應(yīng)該重點發(fā)展哪些領(lǐng)域的業(yè)務(wù)未來本院的服務(wù)范圍應(yīng)該集中在什么領(lǐng)域資料來源：住宅院員工訪談及北大縱橫問卷調(diào)查 北大縱橫 住宅院分析 17客戶滿意度低，回頭客僅占 10%，市場開拓力度不夠注：選擇住宅院 2023年和 2023年獲取的50個項目信息作為樣本總數(shù)分類比例 =分類項目個數(shù) /樣本總數(shù)客戶評價216。 設(shè)計人員的服務(wù)意識差，與甲方、施工方、監(jiān)理方的配合態(tài)度不好；216。 小區(qū)規(guī)劃、方案設(shè)計的綜合能力較差；216。 前期為甲方提供的小區(qū)規(guī)劃咨詢、協(xié)助完成項目各項報批手續(xù)等服務(wù)受歡迎；資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 18成功率提高到 50% ，收入將增加 1082萬元方案成功率設(shè)計院的年均合同金額（萬元） 收入增長率（ % ）收入增加值（萬元）% % % % % % % % % % % % % 項目收費平均價格 =2023年項目合同總金額 /2023年項目合同總面積 =23元 /平方米項目潛在收益 =項目收費平均價格 *項目面積方案成功率 =計算期項目總合同收入 /（計算期損失的潛在收益 +計算期項目合同總收入）假設(shè)成本增加相對收益增加很小，對分析影響不大上述分析基于 20232023年數(shù)據(jù)資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 19附： 2023年 ~2023年項目統(tǒng)計（一）資料來源：生產(chǎn)經(jīng)營室資料 北大縱橫 住宅院分析 20附： 2023年 ~2023年項目統(tǒng)計（二）資料來源：生產(chǎn)經(jīng)營室資料 北大縱橫 住宅院分析 21維拓 2023年人均產(chǎn)值比住宅院高 51%設(shè)計院人均產(chǎn)值維拓公司 2023年人均產(chǎn)值（ )資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 22六成員工認為個人前途與設(shè)計院關(guān)系不大資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 23員工認為住宅院目前主要人員士氣低落管理人員工作積極性 設(shè)計人員的工作積極性資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 24改制方案不夠明確，使機制面臨挑戰(zhàn)53%22% 19%6%0%10%20%30%40%50%60%你認為員工持股計劃能夠留住公司的骨干人才嗎看分紅和獎金制度而定不知道 不能 能 38%28%23%8%3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%你對員工持股計劃如何看視新領(lǐng)導班子而定無所謂 贊成并愿意參加贊成但不愿意參加 反對資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 25員工實際上認為迫切需要加強管理員工認為企業(yè)目前最需要的人才類型法律人才管理人才投融資人才設(shè)計人才公關(guān)人才復(fù)合型人才其他資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 26小結(jié)：一大機遇與五大挑戰(zhàn)機遇?房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大商機挑戰(zhàn)?機制如何適應(yīng)業(yè)務(wù)調(diào)整和改制?如何提高客戶滿意度?如何開拓市場?如何提高招投標成功率?如何提高生產(chǎn)率和員工士氣