【正文】 目錄一、房地產(chǎn)政策及相關(guān)法規(guī) 二、金融環(huán)境變化 三、包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 四、東河區(qū)住宅項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目跟蹤及分析 五、 5月份市場(chǎng)情況概述 六、地塊簡(jiǎn)述 ● 2023年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向● 政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境的影響政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境的影響 一、房地產(chǎn)政策及相關(guān)法規(guī)v 物業(yè)稅醞釀開(kāi)征： 物業(yè)稅 “空轉(zhuǎn) ”工作將推廣至全國(guó)，這是物業(yè)稅 “空轉(zhuǎn) ”試點(diǎn)工作 6年多來(lái)邁出的一大步。此前，在去年 12月 14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上 ,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控再度成為決策者關(guān)注的問(wèn)題。昨天傳出的這一信息表明 ,久議不決的物業(yè)稅開(kāi)征步伐開(kāi)始提速，物業(yè)稅或成為強(qiáng)力遏制高房?jī)r(jià)的 “巨斧 ”。v 二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消： 今年 1月 1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足五年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，國(guó)家將全額征收營(yíng)業(yè)稅。這意味著，國(guó)家于今年元月起對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅實(shí)行的優(yōu)惠政策到今年 12月 31日終止，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施?！? 2023年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向v 國(guó)十一條： 2023年 1月 7日， “ 國(guó)十一條 ” 出臺(tái)，要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，嚴(yán)執(zhí)執(zhí)行二套房貸四成首付，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)v 國(guó)五條： 1月 10國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的五條措施。這是國(guó)家在今年出臺(tái)的首個(gè)調(diào)控樓市的政策，被業(yè)界稱(chēng)為 “ 國(guó)五條 ” 。其中最關(guān)鍵的是明確二套房貸首付不得低于 4成，二套房認(rèn)定以家庭為單位計(jì)算；打擊開(kāi)發(fā)商的囤房和囤地，取得預(yù)售的商品房要一次性推出市場(chǎng)● 2023 年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向v 保障性及普通住房不低于住宅用地 70%： 國(guó)土資源部 1月 21日發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，城市申報(bào)住宅用地時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%，并應(yīng)按照產(chǎn)業(yè)政策嚴(yán)控高污染、高能耗及過(guò)剩項(xiàng)目用地；還要求提高用地報(bào)批效率，縮短報(bào)批周期，同時(shí)，城市申報(bào)下一年度用地時(shí)，完成征地率和供地率分別應(yīng)達(dá) 60%及 40%；通知還明確了各級(jí)政府部門(mén)權(quán)責(zé)。 v 存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)： 今年 1月和 2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，且已達(dá)到 ％，距歷史最高的 ％僅一個(gè)百分點(diǎn)之遙。對(duì)于房地產(chǎn)的影響在于 ,控制了銀行貸款量 ,影響到開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸款 ,增加開(kāi)發(fā)商貸款壓力。● 2023 年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向v 2023年 1月 27家央企大宗拿地，總價(jià)值達(dá) 18000億巨額，在國(guó)有土地問(wèn)題上體現(xiàn)出了國(guó)進(jìn)民退的態(tài)勢(shì)。v 《住房保障法》起草： 1月 29日，清華大學(xué)法學(xué)院教授王振民透露，我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始起草《住房保障法》，明確規(guī)定各級(jí)政府如對(duì)住房保障不力，將被追究法律責(zé)任。與此同時(shí)，各地對(duì)保障性住房也給予了前所未有的重視。v 2月初， 中國(guó)銀行率先取消首套房 7折優(yōu)惠利率，恢復(fù)到 ，其他多家銀行的二套房貸款首付嚴(yán)格要求 4成，并且貸款利率優(yōu)惠明顯收窄。v 國(guó)土部提出各地供地計(jì)劃要在 4月 5日前上報(bào)國(guó)土資源部和抄報(bào)駐地國(guó)土局 …… 各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制公布前，不得出讓住房用地。● 2023 年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向● 2023 年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向v 首套房契稅優(yōu)惠收緊： 3月 9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局日前聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購(gòu)買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，通知指出，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi) 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 v 國(guó) 19條： 3月 10日，國(guó)土資源部出臺(tái)整治房地產(chǎn)用地的專(zhuān)項(xiàng)文件 —— 《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng) “國(guó) 19條 ”)，全文包含 19條土地新規(guī)，明確了保障性住房用地供應(yīng)、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求 。v 78家央企退出地產(chǎn)： 3月 18日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委明確提出要求：除 16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有 78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)各方大都在第一時(shí)間將此作為利好消息來(lái)解讀，不少專(zhuān)家認(rèn)為國(guó)資委此番表態(tài)，是對(duì)于民怨的一種回應(yīng)，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，對(duì)其他 “ 不務(wù)正業(yè) ” 的國(guó)有企業(yè)將有敲山震虎之效。v 3月 22日，國(guó)土部召開(kāi)國(guó)土資源系統(tǒng)視頻電話會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)和監(jiān)管。首次提出要制定保障性住房供地計(jì)劃，用地計(jì)劃公布前不得出讓住房用地，并且還將在部分城市開(kāi)展試點(diǎn)，堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。 ● 2023 年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向v 明確首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)： 從 2023年開(kāi)始，首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認(rèn)定。相關(guān)部門(mén)表示，此項(xiàng)政策主要是為契稅等相關(guān)優(yōu)惠政策提供配套標(biāo)準(zhǔn)。此次界定標(biāo)準(zhǔn)從 “ 個(gè)人 ” 變?yōu)?“ 戶 ” ，將首次購(gòu)房的人群進(jìn)一步縮小，這將會(huì)把一部分原本打算打擦邊球的購(gòu)房者擠出購(gòu)房隊(duì)伍。 ● 2023 年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向年房地產(chǎn)相關(guān)政策、動(dòng)向各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%，并嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。從今年 4月 1日起，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)要建立房地產(chǎn)用地開(kāi)工、竣工申報(bào)制度。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)工、竣工時(shí)，向國(guó)土資源管理部門(mén)書(shū)面申報(bào)，各地應(yīng)對(duì)合同約定內(nèi)容進(jìn)行核驗(yàn)。對(duì)不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購(gòu)置活動(dòng)。根據(jù)國(guó)土資源部通知，土地出讓時(shí)，競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的 20%。土地出讓成交后，必須在 10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。216。國(guó)十九條重點(diǎn)內(nèi)容216。政策解讀v 打擊囤地 國(guó)十九條重點(diǎn)意圖就是打擊囤地，同時(shí)提高拿地得門(mén)檻，提高門(mén)檻實(shí)際是將中小開(kāi)發(fā)商隔離于房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，樓市將變成有實(shí)力的大型開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)場(chǎng)。提高地產(chǎn)的品牌化運(yùn)作。v 國(guó)土競(jìng)拍、國(guó)進(jìn)民退 多家央企大宗拿地，各地供地計(jì)劃集中式管理，優(yōu)先保障性住房用地供應(yīng)等政策，體現(xiàn)在土地購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題的國(guó)進(jìn)民退態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步的國(guó)有土地集中化v 提高首付、抬高利率 銀行自 2023年底就陸續(xù)提出各種銀行政策變更的消息，截止目前為止已經(jīng)將貸款利率優(yōu)惠取消，提高二套住房首付 50%，暫停外地人在本地購(gòu)房貸款，制定二套房界定標(biāo)準(zhǔn)，暫停 3套及 3套以上住房貸款手續(xù)。該些措施都是對(duì)房地產(chǎn)投資行為的抑制。v近期房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，意在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲自 2023 年 12 月起，中央政府在兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)出臺(tái)五大調(diào)控政策。如此密集的頻率與 2023 年情形相似，只不過(guò)調(diào)控目標(biāo)由 “ 救市 ” 轉(zhuǎn)為 “ 遏制 ” ，目的是打擊樓市的投機(jī)者，同時(shí)保留了支持自住和改善性購(gòu)房需求的政策。 “ 國(guó)四條 ” 明確表示 “ 遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ” ，釋放更為強(qiáng)烈的調(diào)控信號(hào) 2023 年 12 月 14 日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。調(diào)控的重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。此次政策的出臺(tái)向市場(chǎng)釋放出更為強(qiáng)烈的信號(hào)，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)將從 “ 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ” 向 “ 保民生 ” 轉(zhuǎn)變。五部委聯(lián)合出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，促使開(kāi)發(fā)商減少 “ 囤地捂地 ” 行為 2023 年12 月 17 日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委聯(lián)合出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)， “ 分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” ?！? 政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境的影響政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境的影響 這一政策，通過(guò)對(duì)土地出讓金繳納期限和首付比例的限制，變相收縮開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性，抑制開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椋泊偈归_(kāi)發(fā)商減少 “ 囤地捂地 ” 行為，加快銷(xiāo)售，將起到擴(kuò)大供給、抑制房?jī)r(jià)的作用。 國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知