某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)及地塊分析報(bào)告(已修改)
2025-03-09 13:41 本頁(yè)面
【正文】 卡子灣項(xiàng)目市場(chǎng)及地塊分析報(bào)告本次報(bào)告的目的是：通過(guò)對(duì)目前烏市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析對(duì)本案初步確定產(chǎn)品提供依據(jù)，以及對(duì)地塊自身分析，論證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性。烏市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境分析烏市經(jīng)濟(jì) 概述宏觀政策解讀烏市 2023產(chǎn)品供應(yīng)分析宏觀政策分析年份 宏觀經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)業(yè)2023年 GDP“ 保 8增長(zhǎng) ” 為核心 前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變（進(jìn)入初步調(diào)控）經(jīng)歷了由刺激 → 整頓 → 遏制的過(guò)程2023年 穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)（調(diào)控促進(jìn)平穩(wěn)，收縮促進(jìn)發(fā)展）調(diào)控從 “ 無(wú)為 ” 轉(zhuǎn) “ 有為 ” （持續(xù)抑制不合理需求，減緩泡沫增速）2023年 穩(wěn)物價(jià) ,寬財(cái)政、調(diào)結(jié)構(gòu) ,控房?jī)r(jià)部分城市開(kāi)征房產(chǎn)稅、加大保障性住房供給、抑制投機(jī)性需求（國(guó)家繼續(xù)加大調(diào)控力度）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)基調(diào)及房地產(chǎn)調(diào)控政策概述房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基調(diào)相一致，而 “ 十二五 ” 的開(kāi)局年政府以調(diào)控樓市為重點(diǎn)，速減房地產(chǎn)泡沫，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)調(diào)控嚴(yán)厲年。國(guó)五條國(guó)十一條國(guó)家樓市政策回顧國(guó)十條 國(guó)八條宏觀政策分析216。首套首付 2成 ，利率 7折 ；二套房首付 4成216。防范信貸資金、境外 “ 熱錢(qián) ” 沖擊我國(guó)市場(chǎng)216。合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模落實(shí)地方人民政府責(zé)任216。首套 90 ㎡ 以上首付 3成， 二套房首付 5成 ，利率 三套停貸、216。限購(gòu)政策出現(xiàn)端倪限制有違法違規(guī)企業(yè)購(gòu)地216。首套首付 3成， 二套 首付 5成 ，利率 ， 暫停 發(fā)放居民家?guī)橘?gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款216。加強(qiáng)對(duì) 消費(fèi)性貸款 的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房契稅優(yōu)惠僅適用于家庭首套普通住房，取消個(gè)稅優(yōu)惠216。首套首付 3成， 二套房首付不得低于 6成 ，利率 216。限購(gòu)政策出臺(tái)216。保障性住房在十二五期間 3600萬(wàn)套的供應(yīng)烏市七條2023310近期烏市樓市新政1）進(jìn)一步建立健全和完善住房保障制度2）暫時(shí)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，嚴(yán)格限制投機(jī)性購(gòu)房3）強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管4）嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)稅收政策5）切實(shí)執(zhí)行差別化住房信貸政策6）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理7）發(fā)揮媒體積極引導(dǎo)作用烏市政策分析從 “ 烏七條 ” 發(fā)現(xiàn)此次調(diào)控并沒(méi)有明細(xì)調(diào)控細(xì)則，調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)并不成熟，但其中較為嚴(yán)厲的限購(gòu)令對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大的影響，盡管限購(gòu)令目前并沒(méi)有 “ 完全 ” 實(shí)施，卻影響到置業(yè)者的置業(yè)心理，造成目前的觀望情緒。2023年烏市國(guó)民生產(chǎn)總值 1311億元，與去年同期 1095億元相比，增長(zhǎng) %。 2023年烏市完成國(guó)民生產(chǎn)總值目標(biāo)為 1630億元，比上年增長(zhǎng) 17%。 以 2023年為基數(shù)，力爭(zhēng) 2023年國(guó)民生產(chǎn)總值翻一番， 到 2023年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到3500億元，按可比價(jià)格計(jì)算年均增長(zhǎng) 18%。烏市經(jīng)濟(jì)分析2023年政府完成固定資產(chǎn) 470億元 ,增長(zhǎng) %。十二五期間年均達(dá)到 29%的增長(zhǎng)。烏市 GDP增速與固定資產(chǎn)投資情況 從圖表中可以看出：2023年在高供應(yīng)量的支撐下， 新市區(qū)、沙依巴克區(qū)和米東區(qū)成交量排在前列。 其中新市區(qū)（包含高新區(qū)區(qū)域）全年商品房成交量 萬(wàn)㎡，住宅成交 ㎡，占比 41%，米東區(qū)住宅成交量 ，占比 12%，儼然成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域！烏市住宅發(fā)展已開(kāi)始向城北集中烏市住宅發(fā)展趨勢(shì) 預(yù)計(jì) 2023年全市投放量在： 575萬(wàn)平米左右，其中 2023年項(xiàng)目續(xù)建量在： 320萬(wàn)平米左右， 2023年新增供應(yīng)量在： 255萬(wàn)平米左右。2023年各區(qū)供應(yīng)量：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)㎡區(qū)域 高層 小高層 多層 別墅、洋房 匯總水區(qū) 36 3 34 沙區(qū) 26 67 26 15 134天山區(qū) 40 40新市區(qū) 高新區(qū) 33 56 23 8 120頭區(qū) 經(jīng)開(kāi)區(qū) 25 58 13 米東區(qū) 7 36 19 62匯總 253 94 70 575烏市 2023年各區(qū)投放量預(yù)測(cè)從 2023年供應(yīng)產(chǎn)品分析可知小高層產(chǎn)品已在市場(chǎng)上的認(rèn)知度越來(lái)越高成為供應(yīng)主力剛性需求5500元 / ㎡ 以下6500元 / ㎡8000元 / ㎡10000元 / ㎡首次改善需求二次改善需求三次改善需求 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量： 65萬(wàn)平米 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量： 48萬(wàn)平米 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量： 117萬(wàn)平米 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量： 160萬(wàn)平米 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量： 185萬(wàn)平米 烏市 2023年商品房按價(jià)
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