【正文】 ，未央路、太華路商業(yè)氛圍的交替輻射，不僅為本案帶來絕佳的商業(yè)機(jī)遇，也帶來了更為激烈的商業(yè)競爭！PART2 ｜潛在客戶分析消費(fèi)客群針對經(jīng)開區(qū)中高收入群體特點(diǎn)，本案選取 鳳一到鳳八路區(qū)域內(nèi) 1854歲之間的消費(fèi)者 作為項(xiàng)目主流消費(fèi)群體進(jìn)行研究。并得到了經(jīng)開區(qū)主要消費(fèi)階層的以下特點(diǎn) ：項(xiàng)目 特點(diǎn)分析家庭狀況已婚者占 60%以上，并且在已婚人群中， 70%左右已經(jīng)生育 經(jīng)濟(jì)實(shí)力部分國企員工月收入相當(dāng)可觀，普遍在 40008000元之間，年薪普遍在 8萬元以上，煤礦企業(yè)主與拆遷補(bǔ)償?shù)谋镜鼐用袷杖敫撸杂凶》空哒?60%，私家車比例較高 學(xué)歷 40%以上客群學(xué)歷較高，文化程度較高 職業(yè)油田等國營企業(yè)從業(yè)者占 50%，外資及合資企業(yè)員工較少，普通中層員工與高層管理員工較多，專業(yè)技術(shù)員工較少 消費(fèi)習(xí)慣大宗購物首選鐘樓商圈，日常購物主要在鳳城五路商圈，鳳城二路也經(jīng)常消費(fèi) 消費(fèi)重點(diǎn)購物品牌綜合度是比較看重因素，其次購物環(huán)境舒適性，路程長短是他們選擇購物消費(fèi)的重要因素。與家人一道購物、休閑的消費(fèi)方式較多 消費(fèi)客群 消費(fèi)客群定位投資客群高端人群的投資思路： 投資與回報(bào)是客戶購買商鋪時(shí)最基本的決策動(dòng)機(jī)，其決策角度與其財(cái)富或投資能力相關(guān)。一般而言，財(cái)富等級越高，越關(guān)注回報(bào)的長期性；財(cái)富等級越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性。經(jīng)營客群 以目前市場情況看，商圈內(nèi)的獨(dú)立店面中，私營業(yè)主占據(jù)絕對比例，品牌加盟也有一定空間，這兩種經(jīng)營模式構(gòu)成了目前西安零售、服務(wù)商家的大體格局PART3 ｜商業(yè)業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)建議 兒童主題市場 主題百貨的出現(xiàn)，是零售業(yè)百貨業(yè)成長、細(xì)化的必然趨勢，從嬰童板塊切入，是西安市場比較稀缺的形式 。 嬰童市場是一個(gè)潛力巨大的 “ 金庫 ” 。中國嬰童產(chǎn)業(yè)研究中心發(fā)布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示稱， 2023年中國 0～ 12歲的嬰童市場總規(guī)模約為 ，且未來幾年嬰童市場將保持 15%左右的高速增長，到 2023年嬰童市場可能會達(dá)到 2萬億元的規(guī)模。　　而且伴隨我國計(jì)生政策的實(shí)施和深入， “ 4+2+1” 的家庭結(jié)構(gòu)已成為社會主流，其釋放出的強(qiáng)大 消費(fèi) 效應(yīng)，商家自然不會小覷。女人與小孩的錢最容易賺！商業(yè)趨勢一：商業(yè)趨勢二：業(yè)態(tài)定位樓層 業(yè)態(tài)劃分F1 早教機(jī)構(gòu)、兒童書吧、兒童攝影、親子課堂F2 電玩城、兒童游樂園、兒童職業(yè)體驗(yàn)館、兒童劇院、兒童餐飲F3 母嬰用品、兒童食品、兒童玩具、家具F4 兒童服飾西安首席兒童主題 MALL運(yùn)營問題 如果采取散戶、個(gè)體戶的經(jīng)營模式，以簡單的兒童用品買賣交易為主體，屬低質(zhì)型消費(fèi)，目前售網(wǎng)絡(luò)購物的沖擊大，后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。兒童城的成功取決于體驗(yàn)式消費(fèi)，缺乏整體活動(dòng)、形象品牌，難以對人們形成持續(xù)消費(fèi)的吸引力 。個(gè)體戶的經(jīng)營模式難以形成持續(xù)消費(fèi)吸引力解決途徑216。前期銷售時(shí)做清晰的業(yè)態(tài)劃分，將散戶與品牌店分樓層、分區(qū)域銷售。216。先進(jìn)行招商運(yùn)營，后帶租約銷售216。聘請專業(yè)的兒童品牌運(yùn)營公司提供后期運(yùn)營服務(wù)顧問廣州高德兒童城 ——全家參與兒童主題體驗(yàn)購物樂園案例分享玩具全明星（ TOYSTARS） — 玩具體驗(yàn)親子樂園案例分享 廣州高德兒童城 ——業(yè)態(tài)分布 體驗(yàn)式營銷服務(wù)業(yè)態(tài)分布營銷服務(wù)PART4 ｜銷售模式建議銷售模式 考慮項(xiàng)目自身存在的證件問題，當(dāng)前的工程現(xiàn)狀，我司針對一期商業(yè)銷售建議采取 反租 +回購 的銷售模式反租形式： 在規(guī)定期限內(nèi)（三年返租期），客戶將商鋪經(jīng)營權(quán)委托商場經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，客戶獲得商鋪總價(jià)款的 24%折扣（年固定回報(bào) 8％，為稅前），一次性在購房款中扣除，三年后可選擇繼續(xù) 返 租或 開發(fā)商回購。優(yōu)勢 分析216。降低客戶投資款首付款，降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群范圍；216。 合理避稅，業(yè)主年租金收入個(gè)人所得稅須繳納約 15－ 19％；216。避免后期開發(fā)商需配置資金以待按期返還租金的程序；216。免除業(yè)主對租金回報(bào)是否保障的擔(dān)憂；216。整體操作簡單，省去后期經(jīng)營管理由于支付租金回報(bào)等問題；劣勢分析客戶容易產(chǎn)生 “ 提價(jià)而后返還三年回報(bào) ” 的 “ 羊毛出在羊身上 ” 的誤區(qū)；回購形式： 凡購買商鋪客戶，均可享受前三年租金一次性減免，年收益為8%；凡購買商鋪客戶，三年期滿可享受開發(fā)商 120%回購活動(dòng)，注：商業(yè)升值的年遞增率為 5%；回購優(yōu)勢前期客戶主要為投資客戶，他們投資主要看兩點(diǎn)，一是地段，二是投資回報(bào)，當(dāng)前本項(xiàng)目不具備承租能力，所以必須給投資者有看得到的利益回報(bào)，故采取返租方式加強(qiáng)客戶的投資意愿；回購則是為了通過開發(fā)商的信心來加強(qiáng)客戶的投資信心，解決客戶后顧之憂。銷售模式PART5｜營銷執(zhí)行根據(jù)以上對產(chǎn)品、任務(wù)、客戶的判斷， 2023年項(xiàng)目在保證銷售均價(jià)和總銷額的前提下，我司認(rèn)為，則需要遵從一個(gè)方針：銷售執(zhí)行與媒介推廣確定策略后，快速執(zhí)行到位，搶在競品項(xiàng)目前簽訂意向客戶速度 +效率基礎(chǔ)策略差異為先，滿足客戶心理認(rèn)同，引爆市場；招商先行，突出項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，建立客戶購買信心；小貨量推售，反復(fù)加推，快速去化；價(jià)格小幅快跑，穩(wěn)步上漲；媒體聚焦投放，線上線下雙行；體驗(yàn)營銷，圈層推動(dòng)，投資類講座以及兒童主題活動(dòng)為主，帶動(dòng)現(xiàn)場氣氛。前期多種渠道鋪排， CALL客，巡展、內(nèi)部轉(zhuǎn)介激勵(lì)，團(tuán)購洽談、商圈派單、競品攔截等，迅速建立市場知名度。營銷策略項(xiàng)目初期形象展示以及開發(fā)商品牌較欠缺，案場必須制定足夠強(qiáng)大的銷售優(yōu)惠政策才能保證銷售額的快速去化。回購零風(fēng)險(xiǎn)投資政策 體現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力和對項(xiàng)目未來價(jià)值的信心開發(fā)商在銷售過程中簽訂回購協(xié)議，若三年后客戶想退房，承諾無條件回購，同時(shí)給予客戶 20%的遞增空間，但客戶必須返還三年所得租金。返租政策 吸引投資客，避免工程周期長造成的客戶流失開發(fā)商在銷售過程中包租協(xié)議，承諾三年內(nèi)每年返祖 8%給予客戶，三年總共 24%現(xiàn)場殺客利劍銷售策略9月 10月 11月 12月8月7月 9月底第一銷售周期11月底第二銷售周期形象導(dǎo)入期 商業(yè) +辦公 商業(yè) +辦公銷售物業(yè)類型銷售分期商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格走勢 20500元 /㎡2023年銷售周期 6個(gè)月，銷售目標(biāo)額約 2億元低開高走 小步快跑19500元 /㎡價(jià)格攀升1月4層全部 +2層部分營銷階段銷售節(jié)點(diǎn)推廣方向 概念導(dǎo)入客戶積累項(xiàng)目導(dǎo)入開始蓄水商業(yè)產(chǎn)品導(dǎo)入主打價(jià)值空間 產(chǎn)品導(dǎo)入二期預(yù)熱現(xiàn)場包裝外展開盤氛圍營造住博會、外展推廣主題 經(jīng)開區(qū)首席世界級城市運(yùn)營體 世界級商務(wù)生活核心區(qū)媒體安排 戶外、報(bào)紙、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信戶外、報(bào)紙、夾報(bào)、派單、網(wǎng)絡(luò)、短信戶外、報(bào)紙、夾報(bào)、派單、網(wǎng)絡(luò)、短信活動(dòng)安排現(xiàn)場解籌開放活動(dòng)項(xiàng)目奠基活動(dòng)產(chǎn)品發(fā)布會購房抽獎(jiǎng)新馬泰游 節(jié)日活動(dòng)沙盤、 VI系統(tǒng)、樓書、物料折頁、戶型單頁、海 海報(bào)、招商手冊禮品 升級海報(bào)、投資手冊禮品 海報(bào)、禮品報(bào)、特色禮品目標(biāo)銷售 外展銷售中心開放 9月底商業(yè)產(chǎn)品開盤 11月底加推產(chǎn)品時(shí)間時(shí)間 2023年年 8月月 9月月 10月月7月月 11月月 12月月戶外、報(bào)紙、雜志、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、 CALL客外部展示外部導(dǎo)示巡展、外展產(chǎn)品賣點(diǎn)升華項(xiàng)目圍擋包裝 現(xiàn)場包裝外展證件節(jié)點(diǎn) 11月 18日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程節(jié)點(diǎn) 正負(fù)零 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流 實(shí)現(xiàn)溢價(jià)值1月月營銷節(jié)奏以 A地塊商