某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)及地塊分析報(bào)告-文庫吧資料
2025-03-05 13:41本頁面
【正文】 與主城區(qū)的距離：小西溝 CBD： 20分鐘車程鐵路局商圈： 15分鐘車程高鐵商圈： 20分鐘車程友好商圈： 25分鐘車程南湖商圈： 25分鐘車程米東區(qū)的規(guī)劃影響米東區(qū)將建百萬人口新城 由于烏魯木齊新修編了城市總體規(guī)劃，對(duì)米東區(qū)進(jìn)行了重新定位， 根據(jù)新的定位，米東將建成和諧穩(wěn)定、宜居宜業(yè)、充滿活力的烏魯木齊中心城區(qū) ，努力在十二五實(shí)現(xiàn)城市建成區(qū) 100平方公里、工業(yè)集中區(qū) 200平方公里、工業(yè)總產(chǎn)值 1000億元、全口徑財(cái)政收入超 100億元的奮斗目標(biāo)。區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)往年有很大提高高鐵車站飛機(jī)場(chǎng)火車站喀什路西延西山高架蘇州路高架東外環(huán)西外環(huán)河灘高速首府城市路網(wǎng)建設(shè)逐步增強(qiáng)，各城市主要交通道路共同組成了通達(dá)全城的立體交通路網(wǎng)，區(qū)域通達(dá)性較好。高新北區(qū)剛性住宅供應(yīng)逐步邊緣化。項(xiàng)目界定米東版塊長喀版塊紅光山版塊高鐵版塊 美居版塊城市北擴(kuò)，居住北移烏魯木齊城市化進(jìn)程加快，新市區(qū)住宅開發(fā)由 07年的單一版塊開發(fā)。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步轉(zhuǎn)向改善型住宅產(chǎn)品，市區(qū)內(nèi)剛性需求產(chǎn)品可選范圍極小。競(jìng)爭案例 — 荷蘭小鎮(zhèn)社區(qū)形象 鳥瞰圖 外立面 機(jī)能圖項(xiàng)目位置 米東區(qū)廣興西街開發(fā)企業(yè) 新疆特變房產(chǎn)項(xiàng)目定位 中端產(chǎn)品形式 多層、小高層即時(shí)單價(jià) 4150元 /㎡主力戶型 90130㎡銷售狀況 90%（一期）客戶特征 新市區(qū)、米東區(qū)客群優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 備注開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)；建筑節(jié)能工程項(xiàng)目； 附近有污水處理場(chǎng)，空前污染嚴(yán)重離市區(qū)較遠(yuǎn)，市場(chǎng)認(rèn)知度低今年先推 600套多層、小高層競(jìng)爭案例 — 水木尚城潛在競(jìng)爭項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 占地面積 容積率 建筑面積 投放面積 投放物業(yè)形態(tài)通嘉地塊區(qū)五建地塊喀什路區(qū)五建家屬院（鋼材市場(chǎng)后側(cè)）㎡ ㎡ 5萬㎡ 高層（ 2233F）健坤項(xiàng)目 喀什路與南湖北路交匯處10萬㎡ 25萬㎡ 10萬㎡ 小高層（ 18F）陽光綠地 二鋼家屬院附近㎡ 15萬㎡ 5萬㎡ 小高層、高層備注：陽光綠地項(xiàng)目屬于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，部分房源對(duì)外出售競(jìng)爭項(xiàng)目價(jià)格及去化分析板塊劃分 項(xiàng)目名稱 主力戶型（㎡） 目前售價(jià)（元 /㎡） 銷售率高新北區(qū)板塊 和興嘉苑 80120 5200 70%（二期）錦繡年華 91 5800 50%（二期）博雅馨園 98， 105， 128， 139 5300 90%（三期）米東板塊 座標(biāo) 2023 89130 4400 98%普羅旺斯 8 108 4300 100%荷蘭小鎮(zhèn) 85114 4360 30%（二期）水木尚城 90130 4150 90%（一期）競(jìng)爭市場(chǎng)小結(jié)銷售均價(jià)： 高新北區(qū)板塊競(jìng)爭項(xiàng)目目前整體均價(jià)在 5400元 /平米左右，米東板塊競(jìng)爭項(xiàng)目目前整體均價(jià) 4300元 /平米左右，價(jià)格上升幅度較快去化率： 競(jìng)爭項(xiàng)目整體銷售率達(dá)到 75%左右，去化較好產(chǎn)品形態(tài)： 從 2023供應(yīng)產(chǎn)品看區(qū)域內(nèi)小高層產(chǎn)品供應(yīng)占主導(dǎo)客群分析： 目前競(jìng)爭項(xiàng)目多為剛性需求客戶為主， 70%以上置業(yè)客戶來自烏市中心區(qū)域的夾心層市場(chǎng)分析結(jié)論：政策調(diào)控主要針對(duì)投機(jī)性需求，暫時(shí)對(duì)剛性需求影響不大烏魯木齊城市發(fā)展加速，整體開發(fā)北移，促使本案所在區(qū)域開發(fā)環(huán)境更加成熟。參考案例 — 普羅旺斯社區(qū)形象 鳥瞰圖 外立面 機(jī)能圖項(xiàng)目位置 米東區(qū)堿溝西路開發(fā)企業(yè) 廣匯房產(chǎn)項(xiàng)目定位 中端產(chǎn)品形式 多層、小高、高層即時(shí)單價(jià) 4360元 /㎡主力戶型 85114㎡銷售狀況 30%（二期）客戶特征 水區(qū)六道灣、七道灣客戶和華凌商圈客戶為主優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 備注小區(qū)整體規(guī)模較大；首家業(yè)主專屬巴士推廣開發(fā)商口碑較差；離烏市較遠(yuǎn)，出行交通不便。項(xiàng)目體量?。恢苓吪涮撞煌晟?。2023年續(xù)建續(xù)建 2棟 18F高層，暫未售。競(jìng)爭案例 — 錦繡年華社區(qū)形象 鳥瞰圖 外立面 機(jī)能圖項(xiàng)目位置 烏魯木齊喀什東路 498號(hào)開發(fā)企業(yè) 新疆華源實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目定位 中端產(chǎn)品形式 多層、小高層、高層、洋房即時(shí)單價(jià) 5300元 /㎡主力戶型 98139㎡銷售狀況 90%（三期）客戶特征 新市區(qū)客戶占主導(dǎo)客戶優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 備注小區(qū)開發(fā)規(guī)模較大；開發(fā)商口碑較好；戶型多樣，可選范圍較多；產(chǎn)品多樣：多層、高層、洋房周邊環(huán)境
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