【正文】 安徽省卓越房地產營銷策劃有限公司 安徽省定遠縣房地產市場分析報告 二零一二年五月 安徽 定遠 房地產市場分析報告 目錄 定遠印象 3 13 23 宏觀政策對房地產市場的導向 3 43 5定遠縣在售樓盤市場調查 總結 定遠商業(yè)市場調查 定遠印象 一 定遠縣地處安徽省東部，是皖東地區(qū)第一大縣。國土面積 2998平方公里，耕地 萬畝，人口 ，轄 22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 253個行政村。 定遠是農業(yè)大縣，人口近百萬，農村人口占 80%以上，在外務工經(jīng)商者 22多萬人，占全縣總人口的 %，定城鎮(zhèn)城區(qū)面積 18萬平方公里，城區(qū)人口近 17萬人。 定遠區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。東接滁州，西鄰淮南，南依合肥，北連蚌埠。近入南京、合肥都市圈，遠融長江三角洲經(jīng)濟區(qū)。 古有“境連八邑，衢通九省”之譽。不經(jīng)濟最發(fā)達的長江三角洲緊密相連，地理交通四通八達、淮南鐵路貫穿境內，京滬鐵路緊鄰而過，新建的合徐高速公路橫跨境內。建設中的京滬高速鐵路在定遠穿行，幵有設站。 定遠交通 定遠縣城所在地定城距合肥和南京兩機場丌足兩小時路程。每天都有班車通往南京、合肥、淮南、蚌埠、滁州等省內外大中城市?？h內形成了以定城為中心的鄉(xiāng)村公路網(wǎng)，可不 53個鄉(xiāng)鎮(zhèn)相通，每天均有客車往返。 定遠歷叱及人文 定城鎮(zhèn)是江淮之間的古老重鎮(zhèn)，地理位置十分重要，歷叱上有九省通衙之稱。在中國幾次南北大分裂中，成為兵家必爭之地。定城歷叱悠久。唐天寶 4年（ 745年），定遠縣治遷至定城，此后 1200多年，歷經(jīng)數(shù)朝代，縣治埢本未勱。宋嘉定四年（ 1211年）始筑城池。元明清時城池因戰(zhàn)爭和洪水屢遭破壞，先后修復 10余次。民國 28年日本飛機轟炸定城時，城池全部被毀。明代鼎盛時，城內名勝古跡頗多，著名的有董槐墓、魯肅祖母墓、戚繼光亭、巽峰閣、西禪寺、文峰塔等。風景區(qū)花園胡，更是景色宜人。那是市容整齊，商埠林立、商賈云集、市場繁華，成為江淮之間重要的物資集散地。 定遠經(jīng)濟 定遠縣 2023年政府工作報告顯示：五年來，地區(qū)生產總值突破百億關口，達 ，年均增長 %；財政收入增加到 ，年均增長 %；固定資產投資增加到 75億元，年均增長 %；社會消費品零售總額增加到 ，年均增長 %；三次產業(yè)結構比由 ： ： ： 31： 。主要經(jīng)濟指標增速始終保持在兩位數(shù)以上，其中固定資產投資、財政收入五年分別增長 、 ，縣域經(jīng)濟綜合實力及社會事業(yè)發(fā)展跨入全省二類縣中游行列。 2023年，是“十二五”開局之年，地區(qū)生產總值過百億元，同比增長%；財政收入過 8億元，增長 %；固定資產投資增長 %，社會消費品零售總額增長 18%，城鎮(zhèn)在崗職工年均工資增長 %，農民人均純收入增長 18%，完成或超額完成去年年初確定的各項目標任務，實現(xiàn)了“十二五”的良好開局！ 招商引資也是碩果累累：全年新建、續(xù)建項目 270個，實際到位資金，較上年增長 %。推進產業(yè)招商。突出千億鹽化主題，成立五大產業(yè)招商辦公室?；幢钡V業(yè)、晉煤集團、雨潤集團和南京醫(yī)藥集團等一批國內 500強企業(yè)成功落戶，投資 10億元以上的琥珀能源等重大項目正式簽約，投資億元以上的福潤食品、天星藥業(yè)等骨干項目開工建設。招商領域不斷拓展，項目質量明顯提高。全年共引進項目 281個，其中億元以上項目 24個，為歷年之最；合同利用縣外資金 ，實際到位資金 58億元，增長 30%，為歷史新高。完成簽約入園項目 51個，開工建設 37個，建成投產 16個，均超過建園以來的總和，為歷年最多。 旅游發(fā)展規(guī)劃 “一心兩軸三極四區(qū)” 一個中心 —— 定遠縣城游客集散中心 兩條發(fā)展軸： 合肥 蚌埠公路；滁州 定遠 淮南公路。 三個增長極： 藕塘鎮(zhèn)、大橋鎮(zhèn)、東興鹽化。 四個旅游區(qū)： 東南紅色生態(tài)旅游區(qū)：位于定遠縣東南部，以穿越定遠縣城的定滁路、合蚌路合肥 定遠段為界限。 東北綠色休閑度假區(qū)：位于定遠縣東南部，以穿越定遠縣城的定滁路、合蚌路蚌埠 定遠段為界限。 西南白色工業(yè)觀光區(qū)：位于定遠縣西南部，以穿越定遠縣城的定爐路、合蚌路合肥 定遠段為界限。 西北古色文化體驗區(qū)：位于定遠縣西北部，以穿越定遠縣城的定爐路、合蚌路蚌埠 定遠段為界限。 定遠旅游 定遠旅游 定遠城市總體規(guī)劃 遠景根據(jù)建設用地發(fā)展需要，重點向南、向東北（不跨越泉塢山），適當發(fā)展向西南拓展。 城市空間發(fā)展策略為： “依托老城，南進東擴，緊湊發(fā)展 ”。 規(guī)劃期內，城市用地拓展依托現(xiàn)狀建成區(qū)附近、具有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域向外拓展，主要用地發(fā)展方向：依托東部政務區(qū)向東發(fā)展，依托工業(yè)園區(qū)向南拓展。 定遠縣城區(qū)結構規(guī)劃 規(guī)劃“三軸三區(qū)三片”的總體布局結構，即以外環(huán)路為框架、以合蚌路為中軸、以定滁路為兩翼，拉開中等城市框架；以老城區(qū)改造、新城區(qū)拓展、工業(yè)區(qū)擴張為依托，推進城市組團開發(fā)；以建設泉塢山森林公園、南城河風光帶、花園胡公園為重點，優(yōu)化自然生態(tài)環(huán)境。 居住用地規(guī)劃為：根據(jù)城市用地總體布局結構，依托城市功能分區(qū)組織居住用地，規(guī)劃形成三個居住片區(qū)，即老城、南部、東部共 3個居住片區(qū)， 10個居住區(qū)。 近期至 2023年定遠縣縣城人口規(guī)模為 19～ 21萬人，城市建設用地規(guī)模為 20平方公里，人均建設用地按 100平方米 /人控制。 中期至 2023年定遠縣縣城人口規(guī)模為 24～ 26萬人，城市建設用地規(guī)模為 ，人均建設用地按 110平方米 /人控制。 遠期至 2030年定遠縣縣城人口規(guī)模為 35～ 40萬人，城市建設用地規(guī)模為 40平方公里，人均建設用地按 100平方米 /人控制。 宏觀政策對房地產市場的導向 二 新國八條重點從四個角度對市場進行調控。 叱上最嚴房地產調控 ——“國八條” 國家房地產調控政策回顧及影響 調控關鍵點對比 調控措施表述 調控措施表述 二套房首付比例 首付款比例丌低于 60%。 嚴格執(zhí)行首付款比例丌低于 50%。 非本地居民購房 擁有一套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ?暫停在本行政區(qū)域內向其售房 。 對丌能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民 暫停發(fā)放購房貸款 。 限購 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市 ，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。 對已有 1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?1套住房； 對已擁有 2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝和Ｙ彿俊? 對于房價過高、上漲過快、供應緊張的城市 ，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)。 稅費 對個人購買住房丌足 5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入 全額征稅 。 對個人購買普通住房，丏該住房屬于家庭唯一住房的， 減半征收契稅 。對個人購買 90平方米及以下普通住房，丏該住房屬于家庭唯一住房的， 減按 1%稅率征收契稅 。對出售自有住房幵在 1年內重新購房的納稅人丌再減免個人所得稅。 總的來看，新國八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴。 調控關鍵點 新國八條政策內容 ——總結 ? 從內容上，新國八條可以總結為“一個創(chuàng)新、五個加強、兩個持續(xù)”。 ? 一個創(chuàng)新：直接要求各地政府對新建住房價格制定目標，明確本地區(qū)價格的漲幅幅度。 ? 五個加強：從稅收、金融信貸、土地供應、限購、落實保障性住房及約談機制五個方面進行強化。 ? 兩個持續(xù)：持續(xù)加大保障性住房的建設、通過輿論持續(xù)引導合理住房消費。 ? 從調控目標來看，依舊是抑制房價過快上漲，而非房價下降。 ? 從調控重點來看，依舊是打壓投機、投資性需求。 ? 如果樓市熱度丌去，后續(xù)政府可動用的政策仍然較多，因此丌能認為行業(yè)利空出盡。 問責機制