【正文】 郴資桂大道項(xiàng)目常規(guī)產(chǎn)品市場(chǎng)分析 —— 投資依據(jù)之溝通案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟謹(jǐn)呈： 【 郴州樓市輝煌之星 】 耒陽(yáng)王總郴州房地產(chǎn)投資意向平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 前 言 承蒙耒陽(yáng)王總的信任，我們有機(jī)會(huì)參與其項(xiàng)目投資策劃工作，借此溝通案匯報(bào)之機(jī)，深表對(duì)王總等投資人的感謝之情 ! 此報(bào)告為正式全程策劃與產(chǎn)品規(guī)劃案之前的溝通案，為雙方進(jìn)一步深度了解市場(chǎng)并開(kāi)展項(xiàng)目操作細(xì)案策劃所用。報(bào)告中我們將采取舍棄詳細(xì)復(fù)雜、系統(tǒng)、繁瑣的文本報(bào)告形式，側(cè)重于客觀市場(chǎng)分析與決策依據(jù)導(dǎo)入，旨在為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供大勢(shì)把握與創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷的基本依據(jù)。 由于時(shí)間極為有限，難免偏頗，敬請(qǐng)海涵指正。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 區(qū)域市場(chǎng)分析1 宏觀政策走勢(shì)3 個(gè)案樓盤分析市場(chǎng)研究與分析Chapter14 市場(chǎng)總結(jié)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 從 2023年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議至今，國(guó)家密集出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，涉及土地、金融、民生保障、行政等各個(gè)方面的手段，政策出臺(tái)之密集前所未有。20個(gè)月來(lái)樓市主要的調(diào)控政策時(shí)間 措施 要點(diǎn) 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：明年要增加普通商品住房供給 中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度 ——小集鎮(zhèn)建設(shè)全面啟動(dòng)，緩解房?jī)r(jià) 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 國(guó)務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施 5 部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于 50% 財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái) 《 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 ，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)， “分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅 自 2023 年 1 月 1 日起，個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5 年 (含 5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5 年 (含 5 年 )的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅 “國(guó) 11條 ”要求對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女） ，貸款首付款比例不得低于 40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) ——，調(diào)高利率 +取消建設(shè)前貸款 +限購(gòu)升級(jí)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20個(gè)月來(lái)樓市主要的調(diào)控政策（續(xù)）時(shí)間 措施 要點(diǎn) “國(guó) 19條 ”土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的 70%,競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的 20%。土地出讓成交后，必須在 10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)半年。 70%供地用于保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型住房 ——旨在淘汰資金實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商 國(guó)資委要求 78 家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15天出退出方案 按照國(guó)資委要求，除已確定的 16 家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外， 78 家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 二套房按揭首付不得低于50%， 利率不低于基準(zhǔn)利率 14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求， 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭， 貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。 對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30% 國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款 —— 2套房貸 國(guó)稅總局發(fā)布 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》明確土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20個(gè)月來(lái)樓市主要的調(diào)控政策（續(xù)）時(shí)間 措施 要點(diǎn)住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 》住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 》 ，對(duì)商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，通知規(guī)定以家庭為單位， 認(rèn)房也認(rèn)貸 。即購(gòu)房家庭已有一套住房或曾經(jīng)利用貸款購(gòu)買過(guò)住房的，均認(rèn)定為二套房（及以上） 加快公租房建設(shè)，堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì) 17日在北京召開(kāi)。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房 ——至今房?jī)r(jià)雖未大降，但投機(jī)已退場(chǎng) .。 四部委全面叫停第三套住房公積金貸款中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委 3日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。 ………… 新國(guó)八條，二套房首付提高至六成國(guó)務(wù)院總理溫家寶 26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于 60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 、地方政府問(wèn)責(zé)、調(diào)整個(gè)稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購(gòu)令等 ——，調(diào)高利率 +取消建設(shè)前項(xiàng)目貸款 +限購(gòu)升級(jí) +逐步推行首套房首付比例不低于 50%的金融政策，抑制城市剛需！從 2023年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)，營(yíng)業(yè)稅改征、拿地首付不低于 50%、二套房首付和按揭利率提升、停發(fā)放三套房貸款、限期部分央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地增值稅清算、加大保障性住房建設(shè)力度等等一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺(jué)到史無(wú)前例的調(diào)控力度， 未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)失去了大漲與暴漲的市場(chǎng)基礎(chǔ)。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟可以看出本輪地產(chǎn)新政的政策邏輯是 “經(jīng)濟(jì)問(wèn)題升級(jí)為政治問(wèn)題 ”，其目標(biāo)在于從更高層面來(lái)解決當(dāng)前社會(huì)、經(jīng)濟(jì)難題 ,尤其是農(nóng)村投資、社會(huì)穩(wěn)定等大問(wèn)題 經(jīng)濟(jì)大轉(zhuǎn)型。目標(biāo) 說(shuō)明平抑房?jī)r(jià) ,優(yōu)化民生1打擊投資、投機(jī)性需求2政治掛帥，取信于民3 在經(jīng)歷了 09年的大牛市之后，全國(guó)房?jī)r(jià)日益高企，民生問(wèn)題在高房?jī)r(jià)面前日益惡化，如何實(shí)現(xiàn) “ 居者有其屋 ” 對(duì)社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行都具有丼足輕重的作用 從成因來(lái)看，高房?jī)r(jià)在很大程度上是由亍金融資本流動(dòng)性過(guò)剩造成的。在供給有限的前提下，打擊投資、投機(jī)性需求，緩解市場(chǎng)中尖銳的供需矛盾是平抑房?jī)r(jià)的重要手段。 強(qiáng)化農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)投資，抑制城市過(guò)大。 面對(duì)高房?jī)r(jià)，溫家寶總理雖然在多個(gè)場(chǎng)合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實(shí)卻嚴(yán)重影響了政府部門的公信力，如何取信亍民成為政府調(diào)控樓市的當(dāng)務(wù)之急，可以說(shuō)下屆國(guó)家政府對(duì)樓市調(diào)控的政治化，手段必更突出。2023年 4月下旬中央下發(fā) “一房一價(jià) ”的調(diào)控政策。要求開(kāi)發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售證一周內(nèi)必須將可售房源的基本信息、價(jià)格、折扣、及售出房源的實(shí)收價(jià)格必須在售樓處內(nèi)公示。同時(shí)可售房源總價(jià)，單價(jià)向房管局申報(bào)。同時(shí)樓盤后續(xù)升價(jià)需要向相關(guān)部門申請(qǐng)通過(guò)后方能升價(jià)。 雖然各地執(zhí)行不一，郴州也不例外?？梢悦鞔_判斷，換屆后的國(guó)家政府將會(huì)更嚴(yán)。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟我們認(rèn)為：大面積地區(qū)房?jī)r(jià)未明顯下滑前政策不會(huì)放松 ——個(gè)性房產(chǎn)機(jī)遇空前！四點(diǎn)理由 : 一是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷 0 09 年的大波動(dòng)，市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控持續(xù)性有所懷疑，如果此時(shí)輕易放松政策調(diào)控，政府的公信力將再次受到威脅，未來(lái)的政策效果將大打折扣 —— 種種跡象表面 【 習(xí)李時(shí)代 】 將是鐵腕調(diào)控！ 二是由于歐盟為挽救歐債危機(jī)已批準(zhǔn) 9500 億歐元的救助計(jì)劃，美日為防止經(jīng)濟(jì)二次探底也將延后貨幣政策的退出時(shí)點(diǎn)，全球流動(dòng)性過(guò)剩的局面在未來(lái)兩年將持續(xù)存在，人民幣升值已經(jīng)潰堤，熱錢壓力相當(dāng)嚴(yán)峻。 三是房?jī)r(jià)相對(duì)具有剛性，而通脹已經(jīng)顯現(xiàn)，在這樣的預(yù)期下，大開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流又比較充裕，降價(jià)主動(dòng)性不強(qiáng)，但是此輪調(diào)控的主要觸發(fā)點(diǎn)是房?jī)r(jià)過(guò)高，再放任不管，將導(dǎo)致全體民眾對(duì)通脹事實(shí)的強(qiáng)化和對(duì)貨幣財(cái)富縮水的恐懼，直接影響社會(huì)穩(wěn)定，因此，在房?jī)r(jià)未明顯下滑之前，政策不僅不會(huì)放松，而且更加政治化。 四是國(guó)家旨在轉(zhuǎn)換 30年來(lái)戰(zhàn)略性土地政策和 5年來(lái)失衡的國(guó)家投資體系，全面加大農(nóng)村集鎮(zhèn)投資力度，對(duì)各地城市化就是擴(kuò)大城市規(guī)模的做法進(jìn)行糾偏；宏觀經(jīng)濟(jì)完全脫離房地產(chǎn)的綁架，逐步淘汰低實(shí)力開(kāi)發(fā)商。觀點(diǎn)：對(duì)于未來(lái) 23年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜向恒大與萬(wàn)科學(xué)習(xí)，實(shí)行快速開(kāi)發(fā)、快速銷售的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，利于規(guī)避政策的不確定性和政治轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 區(qū)域市場(chǎng)分析1 宏觀政策走勢(shì)3市場(chǎng)研究與分析Chapter14 市場(chǎng)總結(jié)個(gè)案樓盤分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟地理屬性廣東江西廣西湖南湖南處于江南版圖中心連接南北、東西的大通道縱向交通大動(dòng)脈：京廣鐵路、武廣高鐵（京廣深港）、京港澳高速及復(fù)線、 107國(guó)道橫向：滬昆高速、滬昆高鐵、廈蓉高速等其中絕大部分交通大動(dòng)脈與郴州有關(guān)湖南區(qū)域市場(chǎng)分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟郴州乃湖南省南大門廣州、長(zhǎng)沙兩個(gè)區(qū)域中心城市之間的中心點(diǎn)，粵港澳的后花園。自古以來(lái)中部通往嶺南的必經(jīng)之道 中國(guó)有色金屬之鄉(xiāng)；多項(xiàng)稀有金屬儲(chǔ)量第一；中國(guó)優(yōu)秀旅游城市中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)中國(guó)銀都湖南省唯一的國(guó)家級(jí)出口加工保稅區(qū) 2023中國(guó)三線城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力“ 百?gòu)?qiáng) ” 第 45名（湖南唯一入選）……… 地理特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力區(qū)域市場(chǎng)分析一平衡堂智業(yè)聯(lián)盟在武廣高鐵未響之前，嗅覺(jué)靈敏的粵派開(kāi)發(fā)商已經(jīng)率先北上，珠江、萬(wàn)科、金地、碧桂園、保利、廣電等開(kāi)發(fā)商在武廣沿線已經(jīng)安營(yíng)扎寨。如今武廣沿線的地產(chǎn)版圖將更加豐富。其中部分知名地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)駐郴州 ！武廣高鐵開(kāi)通至今，沿線二三線城市土地價(jià)格已經(jīng)翻番 ， 直接帶動(dòng)了樓市的發(fā)展。 企業(yè)總部與國(guó)際化公寓擺在了郴州的面前。融入廣州、長(zhǎng)沙 1小時(shí)生活圈區(qū)域市場(chǎng)分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟兩年投入近 80億 元進(jìn)行中心城區(qū)改造?！?兩城 ” 建設(shè)： “ 湖南最開(kāi)放城市 ” 和“ 湘粵贛區(qū)域中心城市 ” —— 湖南深圳“ 三城 ” 創(chuàng)建：全國(guó) “ 文明城市 ”“ 衛(wèi)生城市 ” 和 “ 園林城市 ” 已拉開(kāi)2023年投資稅收雙雙取得湖南 省排名第二的 佳績(jī)。財(cái)政收入連續(xù) 7年排名第一。雙 100城市 ： 2023年城市規(guī)模達(dá) 100平方公里人口 100萬(wàn) —— 預(yù)計(jì)提前 4年完成區(qū)域規(guī)劃：郴州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城市化進(jìn)程全面升級(jí) ！全國(guó)第一批進(jìn)入高鐵時(shí)代的城市?？土髁?jī)H次于長(zhǎng)沙！ 5條高速公路在此交匯。區(qū)域市場(chǎng)分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟區(qū)域市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資走勢(shì)：大量資金涌入郴州房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)力度持續(xù)升溫 05年之后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步提升， 大量資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，令市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量不斷增加、開(kāi)發(fā)力度持續(xù)升溫。同一時(shí)期大量