【正文】 管理的通知 》 ，明確開發(fā)商以后拿地時， “分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 財政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅 自 2023 年 1 月 1 日起，個人將購買不足 5 年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5 年 (含 5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5 年 (含 5 年 )的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅 “國 11條 ”要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女） ，貸款首付款比例不得低于 40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價 ——，調(diào)高利率 +取消建設(shè)前貸款 +限購升級平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20個月來樓市主要的調(diào)控政策（續(xù)）時間 措施 要點(diǎn) “國 19條 ”土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的 70%,競買保證金不得低于出讓最低價的 20%。報告中我們將采取舍棄詳細(xì)復(fù)雜、系統(tǒng)、繁瑣的文本報告形式，側(cè)重于客觀市場分析與決策依據(jù)導(dǎo)入，旨在為項(xiàng)目開發(fā)提供大勢把握與創(chuàng)新營銷的基本依據(jù)。郴資桂大道項(xiàng)目 由于時間極為有限，難免偏頗，敬請海涵指正。土地出讓成交后，必須在 10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1個月內(nèi)必須繳納出讓價款 50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過半年。即購房家庭已有一套住房或曾經(jīng)利用貸款購買過住房的，均認(rèn)定為二套房（及以上） 加快公租房建設(shè)，堅決抑制投機(jī)性需求加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會 17日在北京召開。會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于 60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 、地方政府問責(zé)、調(diào)整個稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購令等 ——，調(diào)高利率 +取消建設(shè)前項(xiàng)目貸款 +限購升級 +逐步推行首套房首付比例不低于 50%的金融政策，抑制城市剛需！從 2023年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來，營業(yè)稅改征、拿地首付不低于 50%、二套房首付和按揭利率提升、停發(fā)放三套房貸款、限期部分央企退出房地產(chǎn)市場、土地增值稅清算、加大保障性住房建設(shè)力度等等一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺到史無前例的調(diào)控力度， 未來房地產(chǎn)價格走勢失去了大漲與暴漲的市場基礎(chǔ)。 強(qiáng)化農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)投資，抑制城市過大。同時可售房源總價，單價向房管局申報。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟我們認(rèn)為：大面積地區(qū)房價未明顯下滑前政策不會放松 ——個性房產(chǎn)機(jī)遇空前！四點(diǎn)理由 : 一是房地產(chǎn)市場經(jīng)歷 0 09 年的大波動，市場對政策調(diào)控持續(xù)性有所懷疑，如果此時輕易放松政策調(diào)控，政府的公信力將再次受到威脅，未來的政策效果將大打折扣 —— 種種跡象表面 【 習(xí)李時代 】 將是鐵腕調(diào)控！ 二是由于歐盟為挽救歐債危機(jī)已批準(zhǔn) 9500 億歐元的救助計劃，美日為防止經(jīng)濟(jì)二次探底也將延后貨幣政策的退出時點(diǎn)，全球流動性過剩的局面在未來兩年將持續(xù)存在，人民幣升值已經(jīng)潰堤，熱錢壓力相當(dāng)嚴(yán)峻。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 區(qū)域市場分析1 宏觀政策走勢3市場研究與分析Chapter其中部分知名地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)駐郴州 ！武廣高鐵開通至今，沿線二三線城市土地價格已經(jīng)翻番 “ 兩城 ” 建設(shè)： “ 湖南最開放城市 ” 和“ 湘粵贛區(qū)域中心城市 ” —— 湖南深圳“ 三城 ” 創(chuàng)建：全國 “ 文明城市 ”“ 衛(wèi)生城市 ” 和 “ 園林城市 ” 已拉開2023年投資稅收雙雙取得湖南 省排名第二的 佳績。區(qū)域市場分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟區(qū)域市場分析 房地產(chǎn)市場投資走勢：大量資金涌入郴州房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)力度持續(xù)升溫 05年之后房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步提升， 大量資金投入到房地產(chǎn)市場，令市場開發(fā)量不斷增加、開發(fā)力度持續(xù)升溫。15661125 湘潭市 816250 常德市 158438 永州市 614947 480億以上；第二集團(tuán)：株洲、常德。開發(fā)金額在 2023年及現(xiàn)在 ——第一集團(tuán)：長沙。開發(fā)金額在 60億以上；結(jié)論： 2023年前郴州市房地產(chǎn)市場在湖南省屬于中等水平， 2023年因郴州 “兩城建設(shè)、先行先試 ”發(fā)展目標(biāo)，推行了強(qiáng)大的招商力度， 2023年郴州全年房地產(chǎn)完成開發(fā)投資達(dá)到了 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資金額已提升進(jìn)入到了湖南省第二集團(tuán)，同時2023年郴州的兩個百億元目標(biāo)，以及較高的增長速度給郴州市房地產(chǎn)市場帶來一個新的發(fā)展機(jī)遇 。 2023年起將高收獲。但消化速度與去化量，低于同規(guī)模城市如常德、株洲。從另一個層面也可看出郴州商品房市場抗沖擊能力較強(qiáng)。碧桂園、浙商集團(tuán)入主后已推進(jìn)創(chuàng)新平衡堂智業(yè)聯(lián)盟戶型供需結(jié)構(gòu)至 2023年底，郴州市（市城區(qū)） 90—110 平米及 110144平米戶型供小于求且特色不明顯， 144平米以上戶型供大于求且仍在主觀發(fā)展，其中 90平米以下戶型明顯供小于求。戶型供需結(jié)構(gòu)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟購房人群分析 本市外縣人群中永興比例最高占 %；本省人群中長株潭及衡陽占據(jù) 80%比例；外省中廣東占 85%。已經(jīng)在城市房地產(chǎn)起步與發(fā)展階段，利用權(quán)利而大都擁有了 2套以上住宅房產(chǎn)。20232023郴州客戶職業(yè)基本特征 u郴州市城區(qū)五大組團(tuán)九大板塊迎來新一輪開發(fā)熱潮 ，尤以愛蓮湖片區(qū)和梨樹山片區(qū)勢頭正旺，市政府招商引資成效顯著，數(shù)十家開發(fā)商強(qiáng)勢進(jìn)駐，數(shù)十公里開發(fā)半徑、數(shù)個大盤蓄勢待發(fā)，未來三年內(nèi)市場競爭異常激烈 —— 部分樓盤產(chǎn)品與品質(zhì)不創(chuàng)新將會滯銷。14 市場總結(jié)個案樓盤分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 北湖板塊五嶺廣場板 塊愛蓮湖板塊龍泉板塊北城板塊東部蘇仙 王仙生態(tài)新城板塊（含保稅區(qū)）郴州市場板塊分布：北城板塊， 代表樓盤：省化工項(xiàng)目、麗都花園、陽光佳園、芙蓉麗景北湖板塊， 代表樓盤：北湖一號、祥云國際、天域國際、 金源棕櫚園新西城板塊， 代表樓盤：恒大華府高鐵板塊， 代表：華盛世紀(jì)新城五嶺廣場板塊， 代表樓盤：天一華 府、龍鳳嘉園龍泉板塊， 代表樓盤：龍泉名邸、天潤天城、新貴華城愛蓮湖板塊， 代表樓盤：愛蓮湖畔、愛蓮名城、神憩乾龍、石博園龍形板塊， 代表樓盤：華寧春城、水榭華庭、君悅瀾山、湘南人家東部新城板塊， 代表樓盤：御景城市花園、湘南人家、花樣年華、 本案郴州市場大體可以分為如下板塊，本項(xiàng)目隸屬于北湖板塊市場板塊格局新西城板 塊本項(xiàng)目高 鐵板 塊龍形板塊平衡堂智業(yè)聯(lián)盟郴州個案 北湖一號 — 基本情況 優(yōu)點(diǎn) ：216。領(lǐng)先于市場的建筑產(chǎn)品（入戶花園贈送） 和營銷手段，成為市場追捧的焦點(diǎn)。高層部分單位具有一定北湖景觀資源，性價比較高；216。但由于面積 “贈送 ”把本應(yīng)給業(yè)主的藝術(shù)化了，增強(qiáng)了銷售亮點(diǎn)。故；銷售速度不如北湖一號祥云國際 — 典型戶型平衡堂智業(yè)聯(lián)盟祥云國際 — 典型戶型戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114 ㎡ 25㎡ 入戶大花園，可變成一間客廳，魔術(shù)空間，實(shí)用性強(qiáng)。但增強(qiáng)了銷售亮點(diǎn)郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟祥云國際 — 典型戶型內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成臥室戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114㎡ 南向內(nèi)陽臺設(shè)計，贈送半面積，可變成一間臥室，舒適實(shí)用。大戶定位 ,贈送面積多 ,凸窗、轉(zhuǎn)角窗、雙層陽臺的應(yīng)用；216。贈送面積為， 可改造成一間臥房，舒適性強(qiáng)。 優(yōu)點(diǎn) ：216。高綠化率，自然山景資源的景觀優(yōu)勢。大陽臺設(shè)計，可改造成陽光房郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟億楓翠城 — 典型戶型內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成臥室大陽臺設(shè)計，可改造成陽光房戶型： 3+2；面積： 130㎡ 帶雙陽臺和一內(nèi)陽臺， 可改造成臥房，贈送面積達(dá) 2028平，舒適性強(qiáng)。但郴州沒有真正意義的品質(zhì)公寓和企業(yè)總部產(chǎn)品， 存在較好的市場機(jī)會。市場、產(chǎn)品尤其營銷理念、銷售流程等方面 急需升級換代 。 建筑風(fēng)格單一，缺少個性 。 由于 “ 賣樓花 ” 銷售方式存在， 園林重要性 嚴(yán)重被忽視，最近 2年已大為改觀；216。 整個市場園林專業(yè)性不足，缺乏專業(yè)性公司或大師級作品，園林施工更是處于粗放低水平的狀態(tài)。216。 超高實(shí)用率，入戶花園、露臺、轉(zhuǎn)角窗216。 超高實(shí)用率，花園、露臺、轉(zhuǎn)角窗216。 闊綽衣帽間、主臥室南北通透市場分析總結(jié) 關(guān)于產(chǎn)品 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟市場分析總結(jié) 關(guān)于產(chǎn)品 典 型舉 例平衡堂智業(yè)聯(lián)盟關(guān)于市場客戶打動因素 價格 自然追求高性價比，有一定的贈送優(yōu)惠產(chǎn)品戶型 產(chǎn)品面積合適，空間尺度合理， 且贈送面積比較實(shí)用，使產(chǎn)品的性價比高； 客戶實(shí)際可得利益大大提升；個性化產(chǎn)品將極大撼動市場升值潛力 對郴州城市規(guī)劃認(rèn)同、對發(fā)展改造充滿信心社區(qū)環(huán)境 社區(qū)面子氣氛較好， 園林與生活配置 高物管 物管服務(wù)及安全性至關(guān)重要， 客戶越來越希望物業(yè)管理帶動社區(qū)檔次和生活提升品質(zhì)品牌 品牌發(fā)展商，有過成功開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)成交客戶置業(yè)因素偏好分析市場分析總結(jié)關(guān)于如何 “ 抓住 ” 客戶市場分析總結(jié) 營銷階段 營銷手法第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 前期推廣 項(xiàng)目導(dǎo)入期 強(qiáng)推期 持續(xù)銷售期 戶外廣告 ★★★★★ ★★★★ ★★ ★★軟文報廣 ★★ ★★ ★★ ★★平面報廣 ★ ★ ★ ★電視短片 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★分展場 ★★ ★★團(tuán)購客戶營銷 ★★★ ★★★網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★樓宇廣告 　 ★★★★ ★★★★ ★★★★現(xiàn)場包裝 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★短信 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★分眾傳播 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★活動 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★平衡堂智業(yè)聯(lián)盟總結(jié)前述典型盤的郴州模式，仍然有 【 教條主義 】 烙印，創(chuàng)新的機(jī)會來了！平衡堂智業(yè)聯(lián)盟關(guān)于物管收費(fèi)市場分析總結(jié)郴州 抽樣 ，基本合理但尚偏低。1Chapter主大 速進(jìn) 桂 京 目標(biāo)客戶積淀與可挖掘的方向（郴資桂、粵企業(yè)）十分明顯。2平衡堂智業(yè)聯(lián)盟開發(fā)商目標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)共識：三贏一避免價值兌現(xiàn) |銷售速度（風(fēng)險） |品牌影響力 |開發(fā)成本（ 1）價值兌現(xiàn)：價格 利潤率基礎(chǔ)目標(biāo) —— 兌現(xiàn)合理市場價格，提高開發(fā)利潤率提升目標(biāo) —— 靠近愛蓮湖板塊當(dāng)前價格，保守理應(yīng) 4300以上區(qū)間（ 2）銷售速度（風(fēng)險）：降