某房地產(chǎn)項目財務(wù)分析報告(已修改)
2025-08-02 17:28 本頁面
【正文】 廣州市某商業(yè)大廈項目財務(wù)分析報告一、 項目概述（一）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總用地面積：43960m2 總建筑面積：172940m2 建筑密度：％ 容積率： 地下建筑面積：11743m2 地上建筑面積：161197m2 西塔樓建筑面積：71771m2 東塔樓建筑面積：101169m2 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)（二）項目方案根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過程略），將該項目兩棟塔樓分別建為一棟甲級純寫字樓（以出租為主）與一棟全天候商務(wù)寫字樓（以出售為主）（三）項目功能面積分布，見表1及表2所示。表1 西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負一層商場30133013小計76471層大堂、商場等264826482層商場154115413層商場154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)層177417746～16層寫字樓15411695117層避難層1541154118層設(shè)備層1541154119～29層寫字樓15411695130層避難層1541154131～39層寫字樓15411386940設(shè)備層1541154140停機坪180180小計64124合計71771表2東塔樓（甲級純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負一層管理中心、低壓配電房20482048小計40961層大堂、商場等204820482層商場180318033層商場180318034層商場204820485層技術(shù)夾層204820486～18層寫字樓20482662419層避難層2048204820～35層寫字樓15363276836層寫字樓1536153637層避難層1536153638～45層寫字樓15361288846～49層寫字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層283283小計9195351～55層寫字樓10245120合計101169二、 項目投資估算與資金籌措（一）項目開發(fā)投資估算的各項設(shè)定與總投資估算表 本項目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。 從項目開始動工起，本項目的剩余土地使用權(quán)年限為30年。 根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：土地購置費、前期工程費、工程建設(shè)費、開發(fā)期間稅費、管理費、財務(wù)費、銷售費用、不可預(yù)見費以及其他費用等。經(jīng)測算，開發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見表3。表3 項目總投資估算表項目東塔成本東塔單價西塔成本西塔單價合計開發(fā)成本（靜態(tài)）907992780897560037139283651508364172 土地購置費29249739828912075026022891500000000 前期工程費 工程建設(shè)費55130212254493561257274962907427849 開發(fā)期間稅費6419326063536743063512100936323開發(fā)費用1046200671033997218951390204341962 管理費165390641631068377214927222836 其他費用5058450503588550508647000 不可預(yù)見費165390641631068377214927222836 財務(wù)費用6648348965747164512657113648001 銷售費用002760128938527601289總計10126128471000870009328797551712706134（二）各項投資與成本費用估算表（略）（三）項目投資計劃與資金籌措表本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了50000萬元完成了項目前期的有關(guān)工作，因此本項目實際資金缺口為55220萬元，計劃由開發(fā)商投入自有資金970萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分66051萬元由租售收入補充，總追加投資為121271萬元。項目投資計劃與資金籌措表詳見表4所示。表4 項目投資計劃與資金籌措表序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期20022003200420051投資總額1212712425242543395660635建設(shè)投資12127124252425433956606352資金籌措1212712425242543395660635自有資金972024255826966017借款資金4550006000450035000銷售收入再投資6605101767228760196193資金缺口（+）5520024256582519641017三、 項目銷售與租賃收入測算本項目的經(jīng)營方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共58093m2。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用于出租。每年各項收入預(yù)測詳見表表表7所示。表5 西塔樓寫字樓銷售收入測算表2003200420052003售價13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元）226562004售價14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）365982005售價13500銷售率100%銷售面積14523銷售收入（萬元）19606合計（萬元）7886115 / 15年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商場（1至地面四層）平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費用（萬元）53335363839384038363438383838租金收入（萬元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商場（1至地面四層）平均月租金（元）450出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔樓商場租賃收入測算表表7 東塔樓出租收入測算表年份200520062007200820092
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