某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告(已修改)
2025-08-02 17:28 本頁面
【正文】 廣州市某商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告一、 項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積：43960m2 總建筑面積：172940m2 建筑密度：％ 容積率： 地下建筑面積：11743m2 地上建筑面積：161197m2 西塔樓建筑面積：71771m2 東塔樓建筑面積：101169m2 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)（二）項(xiàng)目方案根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過程略），將該項(xiàng)目兩棟塔樓分別建為一棟甲級(jí)純寫字樓（以出租為主）與一棟全天候商務(wù)寫字樓（以出售為主）（三）項(xiàng)目功能面積分布，見表1及表2所示。表1 西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場(chǎng)30133013小計(jì)76471層大堂、商場(chǎng)等264826482層商場(chǎng)154115413層商場(chǎng)154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)層177417746～16層寫字樓15411695117層避難層1541154118層設(shè)備層1541154119～29層寫字樓15411695130層避難層1541154131～39層寫字樓15411386940設(shè)備層1541154140停機(jī)坪180180小計(jì)64124合計(jì)71771表2東塔樓（甲級(jí)純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負(fù)一層管理中心、低壓配電房20482048小計(jì)40961層大堂、商場(chǎng)等204820482層商場(chǎng)180318033層商場(chǎng)180318034層商場(chǎng)204820485層技術(shù)夾層204820486～18層寫字樓20482662419層避難層2048204820～35層寫字樓15363276836層寫字樓1536153637層避難層1536153638～45層寫字樓15361288846～49層寫字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層283283小計(jì)9195351～55層寫字樓10245120合計(jì)101169二、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表 本項(xiàng)目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。 從項(xiàng)目開始動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為30年。 根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及其他費(fèi)用等。經(jīng)測(cè)算，開發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見表3。表3 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目東塔成本東塔單價(jià)西塔成本西塔單價(jià)合計(jì)開發(fā)成本（靜態(tài)）907992780897560037139283651508364172 土地購置費(fèi)29249739828912075026022891500000000 前期工程費(fèi) 工程建設(shè)費(fèi)55130212254493561257274962907427849 開發(fā)期間稅費(fèi)6419326063536743063512100936323開發(fā)費(fèi)用1046200671033997218951390204341962 管理費(fèi)165390641631068377214927222836 其他費(fèi)用5058450503588550508647000 不可預(yù)見費(fèi)165390641631068377214927222836 財(cái)務(wù)費(fèi)用6648348965747164512657113648001 銷售費(fèi)用002760128938527601289總計(jì)10126128471000870009328797551712706134（二）各項(xiàng)投資與成本費(fèi)用估算表（略）（三）項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了50000萬元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為55220萬元，計(jì)劃由開發(fā)商投入自有資金970萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分66051萬元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為121271萬元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見表4所示。表4 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期20022003200420051投資總額1212712425242543395660635建設(shè)投資12127124252425433956606352資金籌措1212712425242543395660635自有資金972024255826966017借款資金4550006000450035000銷售收入再投資6605101767228760196193資金缺口（+）5520024256582519641017三、 項(xiàng)目銷售與租賃收入測(cè)算本項(xiàng)目的經(jīng)營方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共58093m2。東塔樓的寫字樓和商場(chǎng)以及西塔樓的商場(chǎng)全部用于出租。每年各項(xiàng)收入預(yù)測(cè)詳見表表表7所示。表5 西塔樓寫字樓銷售收入測(cè)算表2003200420052003售價(jià)13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元）226562004售價(jià)14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）365982005售價(jià)13500銷售率100%銷售面積14523銷售收入（萬元）19606合計(jì)（萬元）7886115 / 15年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商場(chǎng)（1至地面四層）平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）53335363839384038363438383838租金收入（萬元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商場(chǎng)（1至地面四層）平均月租金（元）450出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔樓商場(chǎng)租賃收入測(cè)算表表7 東塔樓出租收入測(cè)算表年份200520062007200820092
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