【正文】 天賜碧云策劃報(bào)告天 賜 碧 云 項(xiàng) 目策劃方案二00三年十二月目 錄一、 序二、 概況篇 第01頁三、 環(huán)境篇 第04頁四、 市場篇 第11頁五、 策劃篇 第40頁六、 企劃篇 第58頁七、 銷售篇 第67頁八、 結(jié)語 第77頁九、 附錄：策源簡介 第78頁序我們希望通過這份報(bào)告，為本項(xiàng)目的啟動(dòng)及后續(xù)發(fā)展建立一個(gè)良好的基礎(chǔ)，我們更希望實(shí)現(xiàn)如下目標(biāo)：一、 以人與自然和諧共存的生活理念塑造本案形象，吸引市場關(guān)注，營建銷售熱點(diǎn)。二、 使本案融入“區(qū)域文化”而又彰顯特色。三、 提升物業(yè)品質(zhì)，贏得多重收益。一、概況篇1．項(xiàng)目背景及現(xiàn)狀項(xiàng)目一期——羅山花園（重返伊甸園），為楊浦大橋施工人員福利配套房及部分商品房。項(xiàng)目二期目前正處在規(guī)劃啟動(dòng)階段。2．項(xiàng)目位置及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)位于白樺路、碧云路交界西南角西，羅山花苑以北，碧云國際社區(qū)西部。羅山花園一期二期綜合占地面積670002720294202容積率建筑面積7504035360110400綠化率%形態(tài)多層其他限高18m項(xiàng)目區(qū)域圖概況篇啟示：優(yōu) 勢(shì)：本項(xiàng)目地處金橋碧云國際社區(qū)，區(qū)域位置優(yōu)越。劣 勢(shì)：受容積率、建筑限高雙重限制，要使其以精品形象入市并融入社區(qū)物業(yè)環(huán)境，還需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)上投入更多精力以改善項(xiàng)目特質(zhì)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。二、環(huán)境篇1．區(qū)位認(rèn)知金橋出口加工區(qū) 位于浦東新區(qū)中部，規(guī)劃面積20平方公里，是1990年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的第一個(gè)以出口加工區(qū)命名的國家級(jí)開發(fā)區(qū)。主要用于接納國外投資者興辦各類制造業(yè)。到2002年底，累計(jì)引進(jìn)投資102億美元，2002年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到782億元。其中高新技術(shù)產(chǎn)值約450億元。著名的上海通用汽車項(xiàng)目、上海華虹NEC微電子項(xiàng)目上區(qū)內(nèi)現(xiàn)代通訊、新型家用電器醫(yī)藥、食品、生物工程、汽車和計(jì)算機(jī)軟硬件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已穩(wěn)步進(jìn)入生產(chǎn)期，區(qū)內(nèi)工業(yè)總產(chǎn)值每年以50%的速度遞增，體現(xiàn)出現(xiàn)代化工業(yè)高技術(shù)、高產(chǎn)出和高效益的特點(diǎn)。碧云國際社區(qū) 從區(qū)位位置上來看，位于金橋出口加工區(qū)的西側(cè)，北起楊高路，南至云間路，西面隔著數(shù)百米的綠化帶是羅山路，東面隔一條金張路與金橋出口加工區(qū)相鄰。目前已建成有碧云別墅、碧云花園、金橋酒店公寓、百富麗山莊等十余個(gè)別墅和高檔公寓樓，美國通用汽車公司的總經(jīng)理、德意志銀行的行長、香格里拉酒店的總經(jīng)理等以及500強(qiáng)企業(yè)里的CEO、高層管理者均住在金橋碧云國際社區(qū)。就近的金橋碧云國際社區(qū)成為他們?cè)谏虾＞幼〉氖走x。小 結(jié)：在政府和開發(fā)商、業(yè)主的共同努力下，本項(xiàng)目所在目前已具備了良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境及高品位社區(qū)人文環(huán)境。2．周邊環(huán)境2．1生活配套目前商業(yè)配套主要集中在云山路、黃楊路及兩路間的碧云路段，與本項(xiàng)目相距500米左右。而白樺路段目前僅有一家羅森便利店，中天碧云、時(shí)代金領(lǐng)、世茂湖濱附屬商業(yè)設(shè)施尚未開業(yè)。第 12 頁216。 購物中心、商業(yè)：家樂福金橋店、歐倍德(OBI)大型建材裝飾市場、歐陸商業(yè)街（籌建中）216。 教育設(shè)施：中國福利會(huì)幼兒園、平和雙語學(xué)校、中歐國際工商學(xué)校、杉達(dá)大學(xué)216。 娛樂休閑：橄欖球場、MINI高爾夫練習(xí)場、國際奧林匹克休閑中心（籌建中：其中美式足球場已建成）216。 醫(yī)療保?。浩謻|華山醫(yī)院、浦東醫(yī)院、浦東新區(qū)婦產(chǎn)科醫(yī)院小 結(jié)： 在生活配套上，碧云國際社區(qū)注重開發(fā)一流的社會(huì)綜合配套功能盡顯大手筆，正逐步朝國內(nèi)頂尖水平發(fā)展。區(qū)內(nèi)建有歐倍德、家樂福等國際知名連鎖品牌，還將建成上海社區(qū)中最大的休閑娛樂場所——國際奧林匹克休閑中心，華山醫(yī)院、浦東醫(yī)院均為上海市市級(jí)醫(yī)院，中福會(huì)幼兒園、雙語學(xué)校、國際學(xué)校、國際工商學(xué)校構(gòu)成了上海地區(qū)唯一完整的高級(jí)教育體系。作為上海目前頂級(jí)的配套服務(wù)和尚在不斷提高的規(guī)劃設(shè)施，使得如虹橋古北區(qū)也只能望其項(xiàng)背，能如此齊全地網(wǎng)羅眾多知名配套設(shè)施，塑就了碧云國際化的高尚居住區(qū)域形象。2．2道路交通社區(qū)交通優(yōu)勢(shì)：216。 距虹橋國際機(jī)場30分鐘車程，離浦東國際機(jī)場30分鐘車程；216。 距規(guī)劃建設(shè)的浦東客站3公里；216。 周邊公交車有ZX57ZX5993717777843以及申華、申保、華夏、滬川線等20多條公交線，可直達(dá)市中心人民廣場、火車站、虹橋、楊浦、塘橋、陸家嘴等地。區(qū)內(nèi)公交線路：線路時(shí)間段大致路線6097：02~22：02錢倉路渡口——碧云路——張江7906：39~19：10東方路地鐵站——碧云路——川沙路7777：14~21：04東方路地鐵站——碧云路——金穗路東周線6：22~18：22東靖路——碧云路——羅山花園——周浦醫(yī)院申孫專線7：15~21：04泰東路——孫橋益華路區(qū)內(nèi)道路：道路車道方向路況白樺路雙向雙車道南北向路況尚可，但有較多工程車輛通過，塵土較大云山路雙向四車道南北向路況好，社區(qū)主干紅楓路雙向四車道南北向路況好，社區(qū)主干碧云路雙向四車道東西向路況好，社區(qū)主干明月路雙向雙車道東西向白樺路東側(cè)目前未交付使用軌道交通：目前無直達(dá)軌道交通線路，十五期間規(guī)劃軌道交通6號(hào)線在社區(qū)內(nèi)設(shè)有云山路站。小 結(jié)：本項(xiàng)目周邊路況優(yōu)良，但所設(shè)公交線路多為郊縣車輛或?qū)＞€車輛，運(yùn)營時(shí)間有限。白樺路上僅有東周線通過，對(duì)于沒有私家車的住戶來說，出行仍不便捷。環(huán)境篇啟示：優(yōu) 勢(shì)：216。 地理環(huán)境：離塵不離城，出則繁華，入則寧靜。216。 生活環(huán)境：營造功能齊全的頂級(jí)生活配套。216。 居住環(huán)境：融現(xiàn)代文明與田園風(fēng)光于一體的國際化居住區(qū)，倡導(dǎo)高起點(diǎn)高品質(zhì)的生活方式。216。 高起點(diǎn)定位：一個(gè)符合所有國際人士居住習(xí)慣，符合國際生態(tài)組織標(biāo)準(zhǔn)，符合國際居住環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的生活區(qū)。劣 勢(shì)：216。 高端定位造成部分基礎(chǔ)設(shè)施（尤其公共交通）存在不足。216。 社區(qū)開發(fā)尚處于中期，商業(yè)消費(fèi)的服務(wù)多元化（適應(yīng)不同的消費(fèi)層次）尚不能充分滿足社區(qū)業(yè)主的需要，尤其是本案所處的位置離社區(qū)商業(yè)中心仍有一段距離。三、市場篇1．金橋碧云板塊房地產(chǎn)市場分析從板塊的細(xì)分上來看，碧云國際社區(qū)板塊與位于同一大板塊下的金楊地區(qū)板塊、金橋路東板塊有本質(zhì)上的區(qū)別，其屬于脫離大板塊的獨(dú)立性社區(qū)板塊，而本項(xiàng)目的位置正處于該板塊的西部，故選擇碧云國際社區(qū)板塊進(jìn)行重點(diǎn)分析。碧云國際社區(qū)板塊金楊地區(qū)板塊金橋路以東板塊所屬板塊細(xì)分板塊細(xì)分板塊概述金橋碧云板塊碧云國際社區(qū)板塊位于羅山路以東、楊高中路以南、金橋路以西、云間路以北。該板塊是底密度、低高度、開放型、生態(tài)型的高尚國際社區(qū)。社區(qū)中，地理位置接近的樓盤單價(jià)相差也比較大，價(jià)格層次分布多樣：有6000多元的中檔商品房，也有9000多元的全裝修酒店式公寓，12000元左右的全裝修高層、小高層公寓，還有16500元左右的全裝修聯(lián)體別墅和26500元的全裝修獨(dú)立別墅。金楊地區(qū)板塊位于羅山路以東、楊高中路以北、金橋路以西?，F(xiàn)有上海未來和東方知音等樓盤，依托金楊商業(yè)圈，生活、教育設(shè)施完善，交通便捷，已逐漸成為金橋地段較好的成熟板塊。但隨著可開發(fā)土地量的逐漸稀缺，房價(jià)一路上揚(yáng)，均價(jià)已達(dá)5500元以上。金橋路東板塊該地區(qū)板塊為整個(gè)金橋地區(qū)的中黨商品放區(qū)域。有碧云新天地、麗都康城、同方錦城、金橋新城、證大家園等。價(jià)格在50006000元左右。隨著該地區(qū)易初蓮化超市、文峰購物廣場的營運(yùn)，軌道交通6號(hào)線2005年的通車，該區(qū)域的生活機(jī)能將逐漸趨向成熟。2．碧云國際社區(qū)項(xiàng)目分布圖 案名：天賜碧云項(xiàng)目建筑形態(tài)：多層電梯公寓面積：38000m2容積率：風(fēng)格：西班牙式特色：多層電梯租售情況：未受 案名：天賜碧云項(xiàng)目建筑形態(tài)：多層電梯公寓面積：38000m2容積率：風(fēng)格：西班牙式特色：多層電梯租售情況：未受目前無資料，可關(guān)注目前無資料，可關(guān)注3．區(qū)內(nèi)項(xiàng)目及市場細(xì)分3．1別墅類216。 區(qū)域內(nèi)參照個(gè)案序號(hào)案名位置產(chǎn)品類型價(jià)格面積總價(jià)（萬元）（M2）1世茂湖濱（在售）S15獨(dú)立、雙聯(lián)、疊加聯(lián)體：1500018000獨(dú)立：26500包括精裝修3000元/M2聯(lián)體：285450獨(dú)立：600聯(lián)體：428810萬元/套獨(dú)立：1600萬元/套2云間綠大地（2001年一期售罄）云間路獨(dú)立、雙聯(lián)、疊加獨(dú)立：1300013500（裝修）聯(lián)體：1050012500疊加：1000012000租金：15003500$/月套獨(dú)立：300330聯(lián)體：175230疊加：165184獨(dú)立：388400萬元/套聯(lián)體：180287萬元/套疊加：165220萬元/套3浦