【正文】 源、外省市投資客E型：低文化中收入上海本土客源、外省市投資客5．區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃中的商業(yè)街：云山路——休閑飲食區(qū)域、綠地、歐陸商業(yè)步行街紅楓路——紅楓路將建成酒吧和COFFEE吧住宅區(qū)配套商業(yè)：金橋愛建園、中天碧云小區(qū)配套商業(yè)，以租賃為主 租價(jià)：時(shí)代金領(lǐng)金橋愛建園基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：8萬㎡建筑面積：18萬㎡，一期約9萬㎡容積率：總套數(shù)：二期套數(shù)約682套戶室比：兩房14%，三房79%，復(fù)式7%開盤價(jià)：一期4188~6788元/㎡（2002/02）二期4600~6300元/㎡（2003/01）目前二手市場：6500~7000元/㎡交房期：2004年3月開發(fā)商：上海宇宙置業(yè)公司樓盤簡評：碧云社區(qū)的最西北角的金橋愛建園，是該地區(qū)規(guī)模較大的一例中檔住宅項(xiàng)目，其房型配比中三房以上的房源占90%以上，而且主力面積在116~165㎡之間，顯然目標(biāo)瞄準(zhǔn)了浦東的“時(shí)代金領(lǐng)”們。碧云花園的優(yōu)勢在于開發(fā)商多年來形成“碧云”系列樓盤的品牌效應(yīng)和產(chǎn)品特點(diǎn)，充分考慮到金橋地區(qū)以外資企業(yè)為主、境外人士為主的一貫特定消費(fèi)人群的居住習(xí)慣，度身定做。碧云花園基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：㎡總建筑面積：115505㎡容積率：總套數(shù)約356套售 價(jià)：8000~12000元/㎡（2002年3月）租賃價(jià)：3500~4200美元/套交房期：2001年12月開發(fā)商：上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份公司樓盤簡評：碧云花園建于2001年初，2002年年初開始出租，全裝修房月租金為$3500~$4200/套。第一期已經(jīng)進(jìn)入銷售尾盤階段，其購房者80％以上的買家為境外人士或有國外生活經(jīng)歷的消費(fèi)者世茂湖濱花園基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地面積：㎡總建筑面積：279970㎡容積率：開盤價(jià)：1嘉苑：9500~11000元/㎡2景苑：9300~12600元/㎡3酈苑：均價(jià)13000元/㎡伯頓島、伯倫島：13000~17000元/㎡海頓島、海倫島：15000~27000元/㎡戶室比：三房93%，四房3%，復(fù)式4%車 位：售18萬/位；租700800元/月交房期：2003年11月開發(fā)商：上海世茂房地產(chǎn)公司樓盤簡評：世茂湖濱花園以4萬㎡的湖泊景觀取代了常規(guī)的平面綠化，將住宅建造在湖面上，如此新穎的規(guī)劃在上海還是首例。而別墅、高檔公寓與酒店式公寓在價(jià)格上變化不大基本與售價(jià)持平。168。 處于金橋出口加工區(qū)內(nèi)的碧云中惠總建筑面積80474平方米。套，除“金橋鳳凰酒店公寓”租賃情況尚可外，其余出租率均在50%上下徘徊，租客以金橋出口加工區(qū)內(nèi)的外資、合資公司境外或外省市員工為主，其中“金橋鳳凰酒店公寓”與“新金橋酒店公寓”可租可賣，購買者大部分是中、青年人，投資和自住的各占一半，對那些在金橋工作、又有意落戶上海的外來人員有一定吸引力。套出租率：50%1R：4781全裝修4盈標(biāo)花園酒店S28F公寓復(fù)式聯(lián)體別墅租價(jià)：9001600$/月 區(qū)域內(nèi)參照個(gè)案序號案名位置產(chǎn)品類型價(jià)格面積配置（M2）1碧云鉆石酒店公寓S2復(fù)式24F高層12002000$/月 未來供應(yīng)量分析：位于碧云路、紅楓路口目前仍處于停工階段的錦和苑，其產(chǎn)品類型為小高層，曾經(jīng)售價(jià)為7000元/平方米。216。從面積上不難看出，在該區(qū)域內(nèi)越高檔的公寓其面積設(shè)置就越大功能越多，除一般的客廳、臥室、書房等，更考慮到主衛(wèi)更衣室、餐廳早餐區(qū)、工人房、洗衣室等符合境外人士的生活習(xí)慣。（由于開發(fā)較早故此次不作重點(diǎn)參照）216。 區(qū)域內(nèi)參照個(gè)案序號案名位置產(chǎn)品類型價(jià)格面積總價(jià)（萬元）（M2）1世茂湖濱S15高層公寓公寓：13000（其中3000為裝修費(fèi)）3R：210230 4R：250340 復(fù)式：360 3R：210230（毛坯）4R：250340 復(fù)式：360 2碧云花園S4613F小高層售價(jià)：850012000元 裝修加2500元租價(jià)：35005500$/月出租率：90%以上217290可自由分割復(fù)式：350470217290：185350復(fù)式：2985643金橋愛建園S1311F、16F小高層650070002R：103120 3R：116162 復(fù)式：165180 2R：48763R：54102復(fù)式：761144中天碧云S105F多層、11F、18F小高層650070002R：97 3R：125138 4R：163165 2R：63683R：81974R：5銀泰花園S10多層330037002R：1031133R：1131302R：34423R：37486羅山花苑S14多層290035001R：522R：70883R：1161241R：2R：3R：由上表可知：區(qū)域內(nèi)公寓類項(xiàng)目6個(gè)——世茂湖濱、碧云花園、金橋愛建園、中天碧云、銀泰花園、羅山花苑216?，F(xiàn)位于云山路的一期已于03年5月開工，預(yù)計(jì)04年4月竣工。 未來供應(yīng)量分析：168。從目前的獨(dú)立別墅的市場的租賃情況來看，碧云別墅以其高檔的品質(zhì)與優(yōu)質(zhì)的管理吸引了高端客戶的眼光，雖然租價(jià)為碧云國際社區(qū)之最，但它的出租率始終保持在80%以上。由于別墅在面積與品質(zhì)上的區(qū)別較大，造成了總價(jià)段的區(qū)間拉大。 區(qū)域面積分析：目前區(qū)域別墅的面積：獨(dú)立250320平方米（特例：世茂湖濱600平方米） 聯(lián)體（包括疊加）160230平方米（特例：世茂湖濱280450平方米）特別是世茂湖濱，它的別墅面積無論是獨(dú)立還是聯(lián)體均比周邊拉高近一倍，充分體現(xiàn)了豪宅的氣勢。 區(qū)域價(jià)格分析：區(qū)域別墅的售價(jià)：獨(dú)立1700025000元/平方米（帶豪華裝修） 聯(lián)體（包括疊加）1300016000元/平方米（帶裝修）區(qū)域別墅的租價(jià)：獨(dú)立300014000$/月套獨(dú)立：234318獨(dú)立：6001200萬元/套（按12%收益率推算）5百富麗山莊S6獨(dú)立租價(jià)： 3000左右$/月2．碧云國際社區(qū)項(xiàng)目分布圖 案名：天賜碧云項(xiàng)目建筑形態(tài)：多層電梯公寓面積：38000m2容積率：風(fēng)格：西班牙式特色：多層電梯租售情況：未受 案名：天賜碧云項(xiàng)目建筑形態(tài)：多層電梯公寓面積：38000m2容積率：風(fēng)格：西班牙式特色：多層電梯租售情況：未受目前無資料，可關(guān)注目前無資料，可關(guān)注3．區(qū)內(nèi)項(xiàng)目及市場細(xì)分3．1別墅類216。金橋路東板塊該地區(qū)板塊為整個(gè)金橋地區(qū)的中黨商品放區(qū)域。社區(qū)中，地理位置接近的樓盤單價(jià)相差也比較大，價(jià)格層次分布多樣：有6000多元的中檔商品房，也有9000多元的全裝修酒店式公寓，12000元左右的全裝修高層、小高層公寓，還有16500元左右的全裝修聯(lián)體別墅和26500元的全裝修獨(dú)立別墅。 社區(qū)開發(fā)尚處于中期，商業(yè)消費(fèi)的服務(wù)多元化（適應(yīng)不同的消費(fèi)層次）尚不能充分滿足社區(qū)業(yè)主的需要，尤其是本案所處的位置離社區(qū)商業(yè)中心仍有一段距離。 高起點(diǎn)定位：一個(gè)符合所有國際人士居住習(xí)慣，符合國際生態(tài)組織標(biāo)準(zhǔn)，符合國際居住環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的生活區(qū)。 生活環(huán)境：營造功能齊全的頂級生活配套。白樺路上僅有東周線通過，對于沒有私家車的住戶來說，出行仍不便捷。 距規(guī)劃建設(shè)的浦東客站3公里；216。區(qū)內(nèi)建有歐倍德、家樂福等國際知名連鎖品牌，還將建成上海社區(qū)中最大的休閑娛樂場所——國際奧林匹克休閑中心，華山醫(yī)院、浦東醫(yī)院均為上海市市級醫(yī)院，中福會幼兒園、雙語學(xué)校、國際學(xué)校、國際工商學(xué)校構(gòu)成了上海地區(qū)唯一完整的高級教育體系。 購物中心、商業(yè)：家樂福金橋店、歐倍德(OBI)大型建材裝飾市場、歐陸商業(yè)街（籌建中）216。小 結(jié)：在政府和開發(fā)商、業(yè)主的共同努力下，本項(xiàng)目所在目前已具備了良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境及高品位社區(qū)人文環(huán)境。著名的上海通用汽車項(xiàng)目、上海華虹NEC微電子項(xiàng)目上區(qū)內(nèi)現(xiàn)代通訊、新型家用電器醫(yī)藥、食品、生物工程、汽車和計(jì)算機(jī)軟硬件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已穩(wěn)步進(jìn)入生產(chǎn)期，區(qū)內(nèi)工業(yè)總產(chǎn)值每年以50%的速度遞增，體現(xiàn)出現(xiàn)代化工業(yè)高技術(shù)、高產(chǎn)出和高效益的特點(diǎn)。二、環(huán)境篇1．區(qū)位認(rèn)知金橋出口加工區(qū) 位于浦東新區(qū)中部，規(guī)劃面積20平方公里，是1990年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的第一個(gè)以出口加工區(qū)命名的國家級開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目二期目前正處在規(guī)劃啟動階段。天賜碧云策劃報(bào)告天 賜 碧 云 項(xiàng) 目策劃方案二00三年十二月目 錄一、 序二、 概況篇 第01頁三、 環(huán)境篇 第04頁四、 市場篇 第11頁五、 策劃篇 第40頁六、 企劃篇 第58頁七、 銷售篇 第67頁八、 結(jié)語 第77頁九、 附錄：策源簡介