【正文】 策源自成立以來始終追求的“走品牌化經(jīng)營之路，實現(xiàn)策源品牌價值最大化”的目標(biāo)正在慢慢成為現(xiàn)實。此外，策源還先后與巴士股份、天賜集團、新長寧集團、春申城發(fā)展、豫園商場、河南綠城、江蘇鳳凰集團等投資商、發(fā)展商建立了良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。我們真誠地希望能與開發(fā)商并肩作戰(zhàn)并最終贏得這場競賽的勝利。 工地帶看178。 現(xiàn)場業(yè)務(wù)執(zhí)行——人員訓(xùn)練對象：本案銷售常駐人員及臨時支援人員。n 開展多渠道多途徑的推廣工作。n 在總結(jié)分析已購、未購客戶信息的基礎(chǔ)上，歸納更清晰的目標(biāo)市場，尋找效率更高的行銷手段。n 強調(diào)現(xiàn)場接待營造現(xiàn)場銷售氣氛及成交質(zhì)量，適時加推單元，調(diào)整價格。n 擴大項目知名度，樹立樓盤品牌。較偏區(qū)域房源先期推向市場，當(dāng)較偏區(qū)域房源進入強銷階段時，其價格達(dá)到一個高峰，且本樓盤在市場上也有了一定知名度，此時再推出中心區(qū)域房源，不僅可以抬高其價格基數(shù)，而且也將促進其熱銷趨勢。 陽臺、敞廊：具有特色并能體現(xiàn)居住舒適的部分，要求寬大、明亮，并配以綠化，將有限的室內(nèi)居住空間充分拓展。178。178。 西班牙地中海岸風(fēng)格，代表著熱烈、自然、活力，與預(yù)期客戶（新都市人群）的生活需求相似。2．項目總體定位絕版碧云劣 勢：216。216。216。如今，在這里又悄然興起一種高檔住宅居住生活區(qū)概念。促進了該區(qū)域的房地產(chǎn)特別是住宅類房地產(chǎn)的發(fā)展。 除去業(yè)已銷售的可售面積，該區(qū)域大致還有約200萬方體量，可入市銷售。目前聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)現(xiàn)在的在售樓盤較少，在售個案為：案名位置產(chǎn)品類型價格面積配置（M2）聯(lián)洋年華芳甸路300號小高層600073001R：74762R：1131213R：138166浦東虹橋花園錦繡路、紫槐路小高層、高層660078002R：1101203R：138146復(fù)式：177300水清木華芳甸路333號小高層、高層950014002R：1041203R：137190復(fù)式：164222精裝修當(dāng)代清水園芳甸路77弄1號小高層、高層650075002R：943R：130150復(fù)式：160250金色維也納錦繡路333號別墅、小高層 公寓：900015000別墅：$2000公寓：170380別墅：360700現(xiàn)狀分析：聯(lián)洋年華的預(yù)售率已經(jīng)超過95%，基本無房可售。雖然目前的別墅與公寓市場的價格已比去年同期相比翻了一翻，但稀缺的土地開發(fā)量仍在進一步推高市場的價格。4．2重點參照個案交易價格走勢分析從在售個案的價格走勢圖中可見，2003年一開碧云國際社區(qū)內(nèi)的樓盤價格日趨呈現(xiàn)兩極分化的狀態(tài)，上萬元的別墅與六七千的公寓住宅構(gòu)成該區(qū)域目前市場上的主力價格，在800010000元/平方米價格段上形成了一個的明顯的價格缺口。目前，碧云花園的可售房源已不多，僅剩的3套房源面積在270㎡，售價在10000~12000元/㎡。小區(qū)周邊有高達(dá)65%的曠野式綠化和環(huán)狀水帶，內(nèi)有占地1萬平方米國際休閑俱樂部。將于2003年11月底開盤。由于這些酒店式公寓多為當(dāng)時的外銷房改造而成，且以租賃為主，租價一般為15002000$/月3．3酒店式公寓類市場分析216。而中等價位的公寓仍以毛坯為主，總價在100萬元以下。 區(qū)域價格分析：區(qū)域公寓的售價：高檔公寓：800013000元/平方米（帶25003000元/平方米豪華裝修）； 中高檔公寓：50007000元/平方米； 中低檔公寓：35004000元/平方米。 俐馬向榮企業(yè)也將推出總占地124960平方米的維詩凱亞莊園，其產(chǎn)品類型是以別墅與小高層的綜合型社區(qū)。 租售情況分析：隨著碧云國際社區(qū)的升溫，目前區(qū)域內(nèi)的銷售去化與租賃情況相當(dāng)理想。216。套獨立：252320獨立：440650萬元/套4碧云別墅S5獨立租價：700014000 $/月但隨著可開發(fā)土地量的逐漸稀缺，房價一路上揚，均價已達(dá)5500元以上。216。216。 距虹橋國際機場30分鐘車程，離浦東國際機場30分鐘車程；216。第 12 頁216。其中高新技術(shù)產(chǎn)值約450億元。一、概況篇1．項目背景及現(xiàn)狀項目一期——羅山花園（重返伊甸園），為楊浦大橋施工人員福利配套房及部分商品房。項目二期目前正處在規(guī)劃啟動階段。著名的上海通用汽車項目、上海華虹NEC微電子項目上區(qū)內(nèi)現(xiàn)代通訊、新型家用電器醫(yī)藥、食品、生物工程、汽車和計算機軟硬件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已穩(wěn)步進入生產(chǎn)期，區(qū)內(nèi)工業(yè)總產(chǎn)值每年以50%的速度遞增，體現(xiàn)出現(xiàn)代化工業(yè)高技術(shù)、高產(chǎn)出和高效益的特點。 購物中心、商業(yè)：家樂福金橋店、歐倍德(OBI)大型建材裝飾市場、歐陸商業(yè)街（籌建中）216。 距規(guī)劃建設(shè)的浦東客站3公里；216。 生活環(huán)境：營造功能齊全的頂級生活配套。 社區(qū)開發(fā)尚處于中期，商業(yè)消費的服務(wù)多元化（適應(yīng)不同的消費層次）尚不能充分滿足社區(qū)業(yè)主的需要，尤其是本案所處的位置離社區(qū)商業(yè)中心仍有一段距離。金橋路東板塊該地區(qū)板塊為整個金橋地區(qū)的中黨商品放區(qū)域。套獨立：234318獨立：6001200萬元/套（按12%收益率推算）5百富麗山莊S6獨立租價： 3000左右$/月 區(qū)域面積分析：目前區(qū)域別墅的面積：獨立250320平方米（特例：世茂湖濱600平方米） 聯(lián)體（包括疊加）160230平方米（特例：世茂湖濱280450平方米）特別是世茂湖濱，它的別墅面積無論是獨立還是聯(lián)體均比周邊拉高近一倍，充分體現(xiàn)了豪宅的氣勢。從目前的獨立別墅的市場的租賃情況來看，碧云別墅以其高檔的品質(zhì)與優(yōu)質(zhì)的管理吸引了高端客戶的眼光，雖然租價為碧云國際社區(qū)之最，但它的出租率始終保持在80%以上?，F(xiàn)位于云山路的一期已于03年5月開工，預(yù)計04年4月竣工。（由于開發(fā)較早故此次不作重點參照）216。216。 區(qū)域內(nèi)參照個案序號案名位置產(chǎn)品類型價格面積配置（M2）1碧云鉆石酒店公寓S2復(fù)式24F高層12002000$/月套，除“金橋鳳凰酒店公寓”租賃情況尚可外，其余出租率均在50%上下徘徊，租客以金橋出口加工區(qū)內(nèi)的外資、合資公司境外或外省市員工為主，其中“金橋鳳凰酒店公寓”與“新金橋酒店公寓”可租可賣，購買者大部分是中、青年人，投資和自住的各占一半，對那些在金橋工作、又有意落戶上海的外來人員有一定吸引力。168。第一期已經(jīng)進入銷售尾盤階段，其購房者80％以上的買家為境外人士或有國外生活經(jīng)歷的消費者世茂湖濱花園基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo)：總占地面積：㎡總建筑面積：279970㎡容積率：開盤價：1嘉苑：9500~11000元/㎡2景苑：9300~12600元/㎡3酈苑：均價13000元/㎡伯頓島、伯倫島：13000~17000元/㎡海頓島、海倫島：15000~27000元/㎡戶室比：三房93%，四房3%，復(fù)式4%車 位：售18萬/位；租700800元/月交房期：2003年11月開發(fā)商：上海世茂房地產(chǎn)公司樓盤簡評：世茂湖濱花園以4萬㎡的湖泊景觀取代了常規(guī)的平面綠化，將住宅建造在湖面上，如此新穎的規(guī)劃在上海還是首例。碧云花園的優(yōu)勢在于開發(fā)商多年來形成“碧云”系列樓盤的品牌效應(yīng)和產(chǎn)品特點，充分考慮到金橋地區(qū)以外資企業(yè)為主、境外人士為主的一貫特定消費人群的居住習(xí)慣，度身定做。4．3重點參照個案交易客層分析世茂湖濱花園 碧云花園 中天碧云苑 金橋愛建園重點參照個案目標(biāo)客層A型：高文化高收入世界500強企業(yè)的COE、高層管理者B型：高文化中收入外資公司金領(lǐng)、境外人士、海歸派C型：中文化高收入合資公司高級白領(lǐng)、海歸派、有國外生活經(jīng)歷的投資客D型：中文化中收入合資公司白領(lǐng)、上海本土客源、外省市投資客E型：低文化中收入上海本土客源、外省市投資客5．區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃中的商業(yè)街：云山路——休閑飲食區(qū)域、綠地、歐陸商業(yè)步行街紅楓路——紅楓路將建成酒吧和COFFEE吧住宅區(qū)配套商業(yè)：金橋愛建園、中天碧云小區(qū)配套商業(yè)，以租賃為主 租價：與相鄰的聯(lián)洋與張江社區(qū)的百萬方的供應(yīng)量相比較而言更是杯水車薪，預(yù)計未來碧云社區(qū)物業(yè)的品質(zhì)朝著國際化的社區(qū)的發(fā)展的同時會遇到土地供應(yīng)上的阻礙7．社區(qū)周邊競爭市場分析7．1項目周邊主力房地產(chǎn)板塊分布浦東新區(qū)的樓盤分布具有強烈的地域性，呈組團分布格局；相應(yīng)的地塊供給和房地產(chǎn)市場份額具有相對的集中的地域性；各組團的市場區(qū)域定位明確，并形成有效的錯位競爭。浦東虹橋花園銷售率80%，其余為160平方米的大面積房型。7．3項目周邊競爭板塊——張江高科周邊房地產(chǎn)市場分析隨著東郊花園、城市經(jīng)典花園等一批單價萬元以上高級住宅區(qū)的興起，一個張江國際聚居區(qū)正逐漸浮出水面，提出了打造公園化、科技化、人性化的生態(tài)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的“現(xiàn)代化園林式新城”的方向。n 規(guī)劃引領(lǐng)高級住宅區(qū)開發(fā)金橋碧云國際社區(qū)就是在這大背景下，運用GREENCITY（綠城）的規(guī)劃理念，社區(qū)內(nèi)嚴(yán)格區(qū)分商務(wù)與住宅的規(guī)劃，在住宅區(qū)內(nèi)將呈現(xiàn)出低密度、低高度、開放性，體現(xiàn)舒適、健康、人人與人自然和諧的特點，并形成自己的社區(qū)文化和風(fēng)格。越來越多知名開發(fā)商圈地金橋，開發(fā)浦東高檔住宅，吸引高科技人才入住。 區(qū)域內(nèi)的物業(yè)形態(tài)以別墅為主，缺少多層住宅、疊加別墅產(chǎn)品，存在利好的市場空缺。 國際化居住區(qū)的整體品質(zhì)得到市場認(rèn)同與接受。 容積率、建筑限高雙重限制，要使其以精品形象入市并融入社