【正文】 在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。這種事情我真不是沒見過。　　我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了?！　≠|(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。這個企業(yè)也不說什么?！　∠?、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。辦得快的話，只需要懸空半個小時。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。不多說了。盡我的理解講那么一點吧。　　　　現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。這個叫預測繪。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會?！　　　☆A售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂?！　　　》啪€完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。這個活就叫放線。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略?！　　　娭菩韵拗品康禺a(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。就是讓老百姓沒錢買房子。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。　　　　 基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：　　　　減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。啦啦啦，我開始撒嬌。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身?！　‖F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。通過了就是下一步，施工許可證。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。我在此隨便講個故事哈。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?！　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。但是沒法子?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳?！　≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。我個人無言以對。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征?！　」?jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我不知道這個東西算啥。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建?！　∠葟南勒f起。我就一筆帶過了。你這個車是不能垂直起降的。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。就是雨水和生活污水要分兩條管排。我反正是被這個東西搞怕了。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這絕對應該是必須的程序。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。嘿嘿。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。這都是可以鉆營的地方。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電， 線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了?！　≡僬f到這個排水許可證?！　误w設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。這個時候什么毛招都會用上。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。審完單體設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。起碼我不敢。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事?？陀^規(guī)律就是如此。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題?！　∈┕D審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁?！　∥易鳛閺南冗M城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手