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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程71247780(編輯修改稿)

2025-05-11 22:02 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 題,節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對這種東西就比較不待見,我就好這一口,你管得著啊。說到這里不由得想對那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上,必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后,的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳,在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí),在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí),90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的:空氣干燥,而且洗手間的使用頻率較低,一般人都不習(xí)慣每天洗澡。(我說明,我這不是地域歧視啊,我這完全是就事論事。)但在南方,僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶,90平方米要設(shè)計(jì)出三居室,就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面,幾個(gè)房間一占,廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目,為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位,設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?,F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子,被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然,兩房單位也可以住,不過就不能養(yǎng)孩子,一養(yǎng)孩子這家就完蛋了,爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭,連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?,F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷??陀^規(guī)律就是如此。  現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070,還想了些花招,比如設(shè)計(jì)兩套房子,再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上,將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對?! 《?,說個(gè)節(jié)能審查,一說開去就說了這么多,不好意思不好意思。現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了,允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是,基于我國的審查技術(shù)非常的落后,恩,怎么說呢,連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后,因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智,根本沒法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市,在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢,形狀就像個(gè)紡錘,中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場,上了這塔的工架,突然這塔就塌了,整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊,政府因此組成了浩大的調(diào)查,來查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查,設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查,一查的話,審查人員說,不行,這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧,它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎?我看誰也不敢說這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來,判了幾個(gè)罰了些錢,了事?,F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面,也打算樹這么一個(gè)塔,做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之,因?yàn)檫@根本說不清楚,到底安不安全反正我個(gè)人不知道。  施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目,非常貴,所以一直都是名義上的市場化,事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi),專家紅包那也是不能少滴,嘎嘎,嘎嘎。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可  余泥和噪音,這兩個(gè)東西專門拿在這里講,是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市,幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西:余泥和噪音。但現(xiàn)在,越來越多的城市,開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理?! ∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門,包括公路、交通、警察,的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛,只能在規(guī)定時(shí)間,規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候,根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候,那是日夜得都運(yùn)泥啊,沒辦法,只能打通各路神仙?! ∮嗄嘣谶\(yùn)輸過程中,很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車,從天河一路撒到番禺,結(jié)果被罰了5萬多,包工頭拼命去做工作都沒用,估計(jì)是交通部門火大發(fā)了,撞槍頭上了?! ≡胍襞欧旁S可,是指只能在規(guī)定時(shí)間,用規(guī)范的,噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的,想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候,我靠,站在工地里,聽了一天的錘擊聲,第二天耳朵里都是嗡嗡聲,幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁,那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管,開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何,都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外,對那些夜間連續(xù)施工的,更要予以管制?,F(xiàn)在在一些城市,這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理,就管得非常好,比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工?那是嫌自己錢多,想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市,唉,那處于幾乎沒有管理的地步。  我作為從先進(jìn)城市走出來的三個(gè)代表,到一些二三線城市去,傻乎乎的去問人家環(huán)保局,噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)???結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎,我相信這里也會有人看過我這一段之后,狠狠的嘲笑我,并且自鳴得意的說:有這種手續(xù)嗎?我這里沒有啊,我這里很簡單啊,什么什么的,就和上面某些人自鳴得意的嘴臉,一樣。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督  我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來,已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后,我隨便這么一想,我靠,后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收,一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢?不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位?! ≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前,必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工,我跟各位說老實(shí)話,我分不清楚。在我看來,質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站,分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打,導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo),這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題?我反正說不清楚。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大,譬如工人不戴安全頭盔啦,物料堆放不按規(guī)定亂堆啦,這些。但在我看來,安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉,并成一個(gè)機(jī)構(gòu),沒有任何邏輯和操作上的困難?! ≡诂F(xiàn)實(shí)的操作中,但凡涉及到檢測的,就由質(zhì)監(jiān)辦;不需要檢測,一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的,就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測,比如樁荷載檢測、水泥檢測,這些東西,都是收費(fèi)項(xiàng)目,所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán),為什么呢,因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟,云云。安監(jiān)基本不收費(fèi),但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來,譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn),工人佩帶平安智能卡上班,等等,總之各有各的門路啦?! ‖F(xiàn)在在有些城市,質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了,有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用,只是周邊城市的3分之1。恩,在這里,為了避免有些人看不懂,我說一句,打完樁必須做檢測。檢測合格了,才能做承臺,繼續(xù)往上建。各位的,明白?  不過呢,絕大多數(shù)的城市,這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建    還是沒寫到施工許可證,寫死我了,啊啊啊我為什么會想到寫這個(gè)題材?我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊?!   ∈紫?,我必須說明,按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法,私營房地產(chǎn)公司(無國有經(jīng)濟(jì)成分),其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo),他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市,譬如廣州,無論什么企業(yè)施工,都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市,私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明,既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢?去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了?!   ≡诒仨氁鍪┕ふ型稑?biāo)的時(shí)候,我必須得說,這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去,一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員,根據(jù)項(xiàng)目大小,配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州,某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo),另外一個(gè)不識相企業(yè)就想進(jìn)去,材料一準(zhǔn)備,然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了,于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡單的事情。結(jié)果,連交件都交不進(jìn)去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了,然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰,全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性?! ?
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