【正文】 直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。這個過程比較沒什么技術含量。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。這種事情太常見了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等?！　∑渌牡胤剑┤缦劳ǖ赖脑O置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。現(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。下一篇開始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。房地產(chǎn)開發(fā)報建流程(完整版一)轉載土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段　　土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。再次強調(diào)：不屬于交易。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。總平面審查階段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。規(guī)劃部門都這么掌握。不值得多說。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。在這個方面，審查那也是越來越嚴?！　∪朔拦こ淌欠浅Ｉ窠?jīng)的一樣中國特色的東西。關于人防停車位的使用權問題，現(xiàn)在的爭議非常大。節(jié)能審查、施工圖審查　　在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。這個稍微在圖上畫一下就知道了。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。最后兩邊都說服不了對方。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。質量監(jiān)督、安全監(jiān)督　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。謝謝各位。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。我見過最好的城市是廣州?！　　　∈紫?，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。搞施工的就沒幾只好鳥?？傊褪遣皇芾??！　　　”O(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。上級政府震怒，云云。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡?！　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。唉　　　　打壓購買需求　　　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。謝謝。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。唉，又來一個“做通”工作?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。嘿嘿。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押?？傊?，辦法都是人想出來的。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款?！　≈灰坏米镞@幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。到時候就負責簽字蓋章?！　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說了。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓?！　∥覠o意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。 我往往都報以冷笑。1結束語　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。這個備案就沒什么好多說了?！　≠|量驗收現(xiàn)在非常簡單了。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。也只有他們能搞定。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓　　其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期?！　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報建人員是怎么處理這種事情的?！　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押?！　　　∠葟耐恋氐盅赫f起。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。這個價格申報一下就完了。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。我不知道北