房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)分享(完整版)
【正文】 當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)?！ ∧敲?，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？ 管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行?！ ∩尘w是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。也是看起來很簡(jiǎn)單。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?！ 》康禺a(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。 再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。目前我國(guó)法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。1\土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問?！ 〉悄?，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。我只不過是說，我國(guó)在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒有什么可供借鑒的模式?！ ∫猿鲎尫绞饺〉脟?guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。總平面審查階段 這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事?！ ∵@些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。規(guī)劃部門都這么掌握。不值得多說。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。起碼我不敢。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽(yáng)臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。現(xiàn)在開始說施工圖審查。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音?！ ≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。大家知道一下就行。我這里講的還只是個(gè)小手段。9 / 9。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。 在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。我見過最好的城市是廣州。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。謝謝各位。ID: 09677063布施
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