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房地產開發(fā)報建實際操作經驗分享(已修改)

2025-08-11 01:21 本頁面
 

【正文】 房地產開發(fā)報建實際操作經驗分享中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于今年1月1日實施,我看了其中與房地產開發(fā)報建有關的內容,有些感慨,想在這里講一講,希望對大家有所幫助.國土、規(guī)劃與建設這三個部門之間的恩怨由來已久,我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照報建的先后順序來說。1\土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段  土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證,加上規(guī)劃要點批復,,這幾樣東西領取的先后順序,非常的有學問。有經驗的同志,一看這幾樣東西的發(fā)出時間,基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題?!   《?,簡單的說一下,土地證由國土部門頒發(fā),是土地權屬證明,載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā),是核定土地用途及用地界線的法律依據;規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā),是確定土地使用強度指標的法律依據,如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來,包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求,也會在這個文件里體現(xiàn)出來?!   ∫话銇碚f,一塊地,必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點,頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證(以下簡稱地規(guī)證)之后,才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度,才能計算出土地出讓金,才能在土地證上載明土地用途及年限。    但是呢,在現(xiàn)實中呢,這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先,很多地方的國土部門在出讓土地的時候,根本不考慮規(guī)劃,直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商,再去規(guī)劃部門軟磨硬泡,無論是修改規(guī)劃也好,還是根本沒有規(guī)劃都好,反正,我的土地出讓金是已經交了,剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定?!   ∥也皇桥u這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道,我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的,而以公開交易的形式搞土地出讓,甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地,是到2000年之后才上市的。我只不過是說,我國在這個問題上缺乏經驗,國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了,起碼我個人覺得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心,更何況當時呢?!   〔贿^無論如何,這種土地交易模式現(xiàn)在已經只是歷史了。  新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條:在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的,在國有土地使用權出讓前,城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據控制性詳細規(guī)劃,提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件,作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊,不得出讓國有土地使用權?!   ∫猿鲎尫绞饺〉脟型恋厥褂脵嗟慕ㄔO項目,在簽訂國有土地使用權出讓合同后,建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同,向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證?!   〕鞘小⒖h人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中,擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件?!   ∠M谖胰蘸蟮穆殬I(yè)生涯中,不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡,阿門。項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產開發(fā)資質  這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣,與法律的關系也比較大,比如設立項目公司。這里要注意一下,母公司拍到的土地,轉到其全資設立的項目公司名下,按我國法律,不屬于交易。我再次強調一下:母公司與其全資子公司之間的土地流轉,不屬于交易。再次強調:不屬于交易。因此,房地產公司可以任意設置項目子公司,在房子賣完后再把它在實體上消滅,只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言,非常的經濟實用,因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產公司都這么干?!   ≡僬f立項,這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物,非常的煩,也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里,可行性這個東西,政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經濟的深度不同,所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策,要求先把環(huán)境評估搞了,再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方,環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策,事情都是人辦出來的。反正到目前為止,建設項目都在紛紛的上馬中,我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情,基本上都是直接去這些部門,譬如去計劃部門,就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司,去環(huán)保局,就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司,然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系??傊易约阂豢吹竭@些手續(xù),頭就痛得厲害?!   》康禺a開發(fā)資質就比較有技術含量一點,關鍵是專業(yè)技術人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都是省內聯(lián)網了,想搞幾個球人糊弄建設部門基本
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