房地產(chǎn)開發(fā)報建實際操作經(jīng)驗分享-預(yù)覽頁
【正文】 的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。但是且慢。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證\管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。 說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。 為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。我反正是被這個東西搞怕了。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。就是雨水和生活污水要分兩條管排。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。你這個車是不能垂直起降的。嘿嘿。我就一筆帶過了。我就這么直接一點(diǎn)：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。這部分停車位只有使用權(quán)。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。也不知道能防什么。ID: 09677063布施天下 發(fā)表于：2008516 21:59:26 第7樓節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。 說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這個稍微在圖上畫一下就知道了。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。最后兩邊都說服不了對方。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。尤其是工程趕進(jìn)度的時候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。那是真管得不錯。 我作為從先進(jìn)城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。特牢騷百余字。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚?？傊畠蓚€機(jī)構(gòu)都得好好的哄著?！ ≡诂F(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)?！ ‖F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。嘿嘿但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。我在此隨便講個故事哈。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標(biāo)，另外一個不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。暗地里啥招數(shù)都用得出來。通過了就是下一步，施工許可證
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