房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)分享(存儲(chǔ)版)
【正文】 體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。但是，你要把這部車(chē)停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車(chē)道?！ ?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。ID: 09677063布施天下 發(fā)表于：2008516 21:59:06 第6樓消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商，也的確是非常的不象話(huà)，要滿(mǎn)足消防規(guī)范的話(huà)，這個(gè)投入太大了。比如12層以上要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀(guān)感，大家不必介意。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主?！ 」?jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反?！ ∮嗄嘣谶\(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。放驗(yàn)線(xiàn)、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。各位的，明白？ 不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。施工企業(yè)必須把自己的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門(mén)里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血?！ ”O(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門(mén)真的做過(guò)審核。 監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門(mén)審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。總之就是不受理。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。ID: 09677063布施天下 發(fā)表于：2008516 22:01:21 第10樓施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專(zhuān)家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎兩邊就吵了起來(lái)。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情?！ ‖F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣(mài)。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶(hù)，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車(chē)之見(jiàn)。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門(mén)打交道，跟消防部門(mén)之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。消防部門(mén)是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。買(mǎi)的人也少?！ ‘?dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì)很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。我就不多說(shuō)了。引到多少電算多少電。為什么？因?yàn)樗械木€(xiàn)，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。如果什么沙井蓋搞得滿(mǎn)地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類(lèi)的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。 審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線(xiàn)去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了?，F(xiàn)在這些專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門(mén)基本上做不到，建設(shè)部門(mén)也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專(zhuān)業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。非常的社會(huì)主義特色。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部
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