房地產(chǎn)開發(fā)報建實際操作經(jīng)驗分享(存儲版)
【正文】 體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。這個時候什么毛招都會用上。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。 審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。ID: 09677063布施天下 發(fā)表于：2008516 21:59:06 第6樓消防和人防專項審查這兩樣?xùn)|西搞死人。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。 節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。我個人無言以對。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反?！ ∮嗄嘣谶\輸過程中，很容易污染路面。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。各位的，明白？ 不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這個企業(yè)的老板氣得吐血?！ ”O(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核?！ ”O(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。總之就是不受理。搞施工的就沒幾只好鳥。ID: 09677063布施天下 發(fā)表于：2008516 22:01:21 第10樓施工招投標、監(jiān)理報建首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。程序是這么一步步走過來的。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎兩邊就吵了起來。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情?！ ‖F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。不過這個不代表一般規(guī)律。買的人也少?！ ‘斎唬偲矫鎸彶槠陂g一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。我就不多說了。引到多少電算多少電。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。 審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆?？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。非常的社會主義特色。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部
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