【正文】 問題。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。這得寫死我啊。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。收人錢手軟，云云。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。暗地里啥招數(shù)都用得出來?！　　　∈┕ぴS可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。　　　　　　　　我知道我這么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證?！　　　　　≡谥v預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高?！　　　〗酉聛?，繼續(xù)講流程吧?！　≡诠こ烫崆笆┕?，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?！　　　　　　　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。無論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查，都可以解釋過去?！　　　　　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。　　　　　　　　規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。這就完成了。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　　　　　憤青們會(huì)和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。最后一無所獲。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。這種事情我真不是沒見過。　　　　　　我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。這個(gè)備案就沒什么好多說了?！　　　　　　　≠|(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。也只有他們能搞定?！　?規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的?！　　　　　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押?！　　　　　　　∠葟耐恋氐盅赫f起。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。從來都是如此。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。不會(huì)有別的什么新花樣出來了。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。?dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。后來窮得不行，被迫下海至今。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。而且得一步一步來。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕Ｗ詈笾荒馨咽┕挝焕鰜?，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。現(xiàn)在開始說施工圖審查。現(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。我個(gè)人還沒鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。也是看起來很簡(jiǎn)單。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。　項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按