【正文】 　　　　　　　　無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。事實(shí)上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。我反正沒親眼見過這種事情。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這其中有無數(shù)的道道兒。這個叫預(yù)測繪?！　　　　　　　☆A(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個活就叫放線?！　　　　　　　?qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實(shí)了?！　　　　　　　　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。上級政府震怒，云云。監(jiān)理報(bào)建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。搞施工的就沒幾只好鳥。我見過最好的城市是廣州。謝謝各位。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。這個稍微在圖上畫一下就知道了。 節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。至于人防報(bào)建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。規(guī)劃部門都這么掌握。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了?？偲矫鎸彶殡A段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個殼。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。就是雨水和生活污水要分兩條管排。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。我就一筆帶過了。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。我個人無言以對。要說這個圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。但是沒法子。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗(yàn)相反。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。這個價格申報(bào)一下就完了?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物?？傊k法都是人想出來的。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。18 / 18。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。謝謝各位。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。我就講個電的事情。同樣是利用懸空期來做事。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。嘿嘿。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行管制。唉，又來一個“做通”工作。我的個人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。唉　　　　　　　　打壓購買需求　　　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。嘿嘿施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊?？傊畠蓚€機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。兩邊就吵了起來?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。這部分停車位只有使用權(quán)?；旧蟻碇v，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。現(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。下面基本上是按照報(bào)建的先后順序來說。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。這就是客觀規(guī)律。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。本人當(dāng)年參與的好幾個項(xiàng)目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。那是真管得不錯。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門真