【正文】 　　　　　　　　無(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來(lái)。我反正沒親眼見過(guò)這種事情。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款?；镜倪^(guò)程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。　　　　　　　　預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)活就叫放線?！　　　　　　　?qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了?！　　　　　　　　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。上級(jí)政府震怒，云云。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。搞施工的就沒幾只好鳥。我見過(guò)最好的城市是廣州。謝謝各位。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。 節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。規(guī)劃部門都這么掌握。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了?？偲矫鎸彶殡A段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。就是雨水和生活污水要分兩條管排。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。我就一筆帶過(guò)了。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。但是沒法子。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。要這樣的話，絕對(duì)沒1年的時(shí)間出不來(lái)。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。如果這里有國(guó)土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問(wèn)題，它只不過(guò)是將需求延后。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。總之無(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物?？傊?，辦法都是人想出來(lái)的。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。18 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18。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。謝謝各位。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。我就講個(gè)電的事情。同樣是利用懸空期來(lái)做事。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。嘿嘿。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。唉　　　　　　　　打壓購(gòu)買需求　　　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。嘿嘿施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。兩邊就吵了起來(lái)?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。這部分停車位只有使用權(quán)?；旧蟻?lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。這個(gè)過(guò)程比較沒什么技術(shù)含量。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水。再然后，夏天千萬(wàn)別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。這就是客觀規(guī)律。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。那是真管得不錯(cuò)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒看到建設(shè)部門真