【正文】 據(jù)項(xiàng)目管理實(shí)際操作的感受，站在開發(fā)商工程管理人員角度就開發(fā)商整體運(yùn)作方面影響工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的主要因素，即從開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的操作層面針對(duì)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn)進(jìn)行探討分析。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問(wèn)題一定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過(guò)程中反映出來(lái)，可以說(shuō)由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。時(shí)間就是金錢，效率就是效益，要算大帳，提高工作效率。在當(dāng)今小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項(xiàng)不可或缺的內(nèi)容。因工程招標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護(hù)方面的合同內(nèi)容約定不詳細(xì)，合作意識(shí)“較差”的施工單位對(duì)甲方分包工程配合問(wèn)題“過(guò)于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)?、材料堆放、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理者來(lái)說(shuō)，工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成的，工程實(shí)物是由若干施工單位建設(shè)出來(lái)的，而且現(xiàn)場(chǎng)工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實(shí)施，工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、材料由設(shè)備、材料供應(yīng)商提供，在工程建設(shè)實(shí)施階段開發(fā)商與參與項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間均是需方和供方的合同、合作關(guān)系，即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系，故供方資源的整合和組織以及通過(guò)合同事先約定其間接口關(guān)系就成為工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。許多開發(fā)商在工程建設(shè)過(guò)程中，尚未真正發(fā)揮其主導(dǎo)性、主動(dòng)性作用。故甲方供料的范圍、方式選擇和實(shí)施效果不當(dāng)也會(huì)加大開發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難度。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。，真正成為項(xiàng)目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者；講誠(chéng)信，把供方視作雙贏的伙伴；建立、實(shí)施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。 現(xiàn)階段全分包工地的安全管理上存在的問(wèn)題財(cái)力資源缺乏表現(xiàn)在：在全分包工程中，總包單位往往對(duì)工程款是沒(méi)有絕對(duì)的控制權(quán)的，在工程款的使用上總包單位只是起一個(gè)傳遞的作用，這就造就了安全管理上的被動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)上加強(qiáng)控制是指在簽定分包合同時(shí)，從總造價(jià)中提出一定比例的資金作為安全備用金，一旦分包單位不能按要求履行安全責(zé)任時(shí)，總包單位可以直接動(dòng)用這筆資金進(jìn)行安全投入，保證安全生產(chǎn)，而不需要得到分包單位的同意，工程完工后根據(jù)實(shí)際情況將多余的備用金返還給分包單位。同時(shí)還要加大對(duì)安全技術(shù)研究的投入，提高對(duì)新技術(shù)、新工藝、新材料、新結(jié)構(gòu)等復(fù)雜問(wèn)題的危險(xiǎn)預(yù)測(cè)和預(yù)防能力。首先，分包單位要將自己的安全生產(chǎn)管理責(zé)任制度層層落實(shí)，并在和總包單位溝通后制定適合本項(xiàng)目施工的相關(guān)教育制度、安全技術(shù)交底制度、檢查制度、獎(jiǎng)罰制度等各項(xiàng)安全制度，明確各層安全管理考核目標(biāo)，嚴(yán)格要求員工不能只憑主觀感覺(jué)估計(jì)是否有危險(xiǎn)，一切行為必須照章辦事，養(yǎng)成尊章守紀(jì)的良好的勞動(dòng)習(xí)慣。 （一）、強(qiáng)化總包單位的職能和權(quán)力總包單位要從分包單位的選擇上和經(jīng)濟(jì)上加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程的控制力度，另外，還要利用社會(huì)現(xiàn)有的各種資源加強(qiáng)對(duì)分包單位的控制力度。人力資源的缺乏表現(xiàn)是：在現(xiàn)階段絕大多數(shù)的全分包施工過(guò)程中，總包單位往往只派很少的管理人員進(jìn)駐，這就造成了在技術(shù)上，管理上的漏洞，留下了安全隱患。這樣，有利于甲方及監(jiān)理的管理、協(xié)調(diào)，規(guī)避如質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。龍頭抬不起來(lái)，“龍身”無(wú)法行動(dòng)。甲方供料一般主要是指由開發(fā)商供應(yīng)鋼材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安裝工程的未計(jì)價(jià)材，以及電梯、水泵、變配電、空調(diào)等主要設(shè)備等。4. 供方資源的整合工作不足，與供方平等、誠(chéng)信合作雙贏意識(shí)差，影響項(xiàng)目管理。　　 因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的時(shí)間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計(jì)師成了“改圖師”，設(shè)計(jì)變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)。工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒(méi)有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場(chǎng)只有等待或無(wú)所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時(shí)只有“著急”，無(wú)工期目標(biāo)時(shí)“干耗”（無(wú)工程建設(shè)目標(biāo)的本身就不可思議?。?，項(xiàng)目管理目標(biāo)往往落空，無(wú)論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購(gòu)房客戶等各個(gè)方面都不滿意。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。作為CIO，你應(yīng)該穿上運(yùn)動(dòng)鞋，每天在你的團(tuán)隊(duì)之間轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)。 習(xí)慣性地不斷將項(xiàng)目任務(wù)排出優(yōu)先次序?！标昂犋Q表示。 對(duì)優(yōu)先權(quán)利概念的理解還有助于應(yīng)付項(xiàng)目進(jìn)行中的工程變更。 這樣就需要在分配項(xiàng)目和項(xiàng)目經(jīng)理時(shí)，多進(jìn)行考慮，項(xiàng)目類型和項(xiàng)目經(jīng)理類型是否匹配。 針對(duì)目前的公司（不成熟），管理機(jī)制需要開動(dòng)腦筋制定合適、合理的制度，并逐步調(diào)整到最優(yōu)（最適合自己公司） 二、組織實(shí)施多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，各個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理的支持和能力也影響重大。在遠(yuǎn)離傳統(tǒng)市區(qū)的新城，一些上千畝，甚至幾千畝的大盤、超大盤，計(jì)算PL就不簡(jiǎn)單。 　　 三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈會(huì)向?qū)I(yè)化演進(jìn)，投資人和開發(fā)商分離是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。所以，投資人不能簡(jiǎn)單地以項(xiàng)目的盈虧總額來(lái)考察管理團(tuán)隊(duì)的績(jī)效水平，必須分清項(xiàng)目利潤(rùn)的構(gòu)成，深入研究開發(fā)收益PD到底有多大。也就是說(shuō)，開發(fā)過(guò)程不但沒(méi)有給項(xiàng)目增值，反而侵蝕了一部分土地增值的收益。結(jié)算完成后，對(duì)工程投資的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析、評(píng)審，最終形成財(cái)務(wù)核算。 　　 住宅項(xiàng)目建設(shè)周期一般需2~4年，其間工程基數(shù)要求、裝修標(biāo)準(zhǔn)都隨著技術(shù)的不斷創(chuàng)新和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活需要在不斷的提高。通過(guò)工程招標(biāo)確定合理的合同價(jià)(工程造價(jià))。比較有效的方法是進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)和限額設(shè)計(jì)兩種。 　　 其次，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的內(nèi)部評(píng)審。 ，項(xiàng)目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯(lián)歡會(huì)，動(dòng)員每位員工為項(xiàng)目建設(shè)出力。 一個(gè)好的外部關(guān)系的處理就能節(jié)約1300萬(wàn)，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個(gè)公章蓋不下來(lái)房子就交不了……，這決定了項(xiàng)目總經(jīng)理必須要挑起在外部為項(xiàng)目創(chuàng)造好的開發(fā)條件。 雖然有幾次等了一上午領(lǐng)導(dǎo)開會(huì)也沒(méi)來(lái)，但中午領(lǐng)導(dǎo)一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會(huì)不好意思，對(duì)辦事大有好處,此為”苦肉計(jì)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，大大小小要蓋近150個(gè)公章。 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦好《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證明材料（復(fù)印件）及資料： 以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。 規(guī)劃部門辦好項(xiàng)目選址意見書。房地產(chǎn)開發(fā)流程第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦好好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。此階段一般辦好以下事項(xiàng)： 計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。 公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。五、施工報(bào)建階段，此階段辦好以下一般事項(xiàng)： 建設(shè)單位辦好施工報(bào)建登記。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)流程的范文(2)七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦好以下一般事項(xiàng)： 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。各個(gè)程序的辦好時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。 承上啟下才是對(duì)的!如果項(xiàng)目總把自己當(dāng)成“領(lǐng)導(dǎo)”只去決策，或者理解為只是簡(jiǎn)單的“執(zhí)行”，角色就是錯(cuò)位。 處理好周邊關(guān)系還會(huì)受益呢!有一次，負(fù)責(zé)電力的張樹軍經(jīng)理在我剛剛上任幾天時(shí)，便向我介紹地鐵5號(hào)線電力路由與我項(xiàng)目一致，計(jì)劃最好能促成合作。由于是地下二層，目前公司定價(jià)初步為600～800元/m2，估計(jì)為公司可創(chuàng)造300萬(wàn)左右的收入，如果不求甚解的移交物業(yè)，這部分面積肯定會(huì)淪落為物業(yè)公司出租創(chuàng)利工具，開發(fā)商無(wú)形當(dāng)中受了損失。 在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業(yè)公司正式簽字蓋章，明確管理責(zé)任，避免出現(xiàn)諸如電梯停電等引起業(yè)主投訴，而開發(fā)商與物業(yè)公司之間扯不清責(zé)任的狀況出現(xiàn)。 凝聚人心就一定要讓項(xiàng)