某房地產(chǎn)項目財務分析報告-wenkub
2022-08-18 17:28:23 本頁面
【正文】 44343435993453351232672905266728182818續(xù)表10租賃稅金及附加估算一覽表序號項目計算依據(jù)建設經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租賃稅金及附加4142414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567營業(yè)稅（1）*5％1174117411741233123312331233123312951295129512951295129512951295城市維護建設稅（）*7％82828286868686869191919191919191教育費附加（）*3％35353537373737373939393939393939防洪工程維護費（1）*％21212122222222222323232323232323交易印花稅（1）*％12121212121212121313131313131313房產(chǎn)稅（1）*12％2818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107六、 項目財務評價（一）本項目財務分析的假設前提本項目的財務分析是在對項目的成本收益測算的基礎上，按盡可能接近項目開發(fā)實際情況的原則設定分析的前提假設，并據(jù)此進行計算。根據(jù)中國人民銀行2002年2月調(diào)整后的利率，％。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用于出租。表3 項目總投資估算表項目東塔成本東塔單價西塔成本西塔單價合計開發(fā)成本（靜態(tài)）907992780897560037139283651508364172 土地購置費29249739828912075026022891500000000 前期工程費 工程建設費55130212254493561257274962907427849 開發(fā)期間稅費6419326063536743063512100936323開發(fā)費用1046200671033997218951390204341962 管理費165390641631068377214927222836 其他費用5058450503588550508647000 不可預見費165390641631068377214927222836 財務費用6648348965747164512657113648001 銷售費用002760128938527601289總計10126128471000870009328797551712706134（二）各項投資與成本費用估算表（略）（三）項目投資計劃與資金籌措表本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分。表1 西塔樓（全天候商務寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負一層商場30133013小計76471層大堂、商場等264826482層商場154115413層商場154115414層酒樓、餐廳250525055層技術層177417746～16層寫字樓15411695117層避難層1541154118層設備層1541154119～29層寫字樓15411695130層避難層1541154131～39層寫字樓15411386940設備層1541154140停機坪180180小計64124合計71771表2東塔樓（甲級純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負一層管理中心、低壓配電房20482048小計40961層大堂、商場等204820482層商場180318033層商場180318034層商場204820485層技術夾層204820486～18層寫字樓20482662419層避難層2048204820～35層寫字樓15363276836層寫字樓1536153637層避難層1536153638～45層寫字樓15361288846～49層寫字樓1024409650層設備層1024102450層核心部設備層283283小計9195351～55層寫字樓10245120合計101169二、 項目投資估算與資金籌措（一）項目開發(fā)投資估算的各項設定與總投資估算表 本項目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。 從項目開始動工起，本項目的剩余土地使用權年限為30年?？紤]到開發(fā)商已投入了50000萬元完成了項目前期的有關工作，因此本項目實際資金缺口為55220萬元，計劃由開發(fā)商投入自有資金970萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分66051萬元由租售收入補充，總追加投資為121271萬元。每年各項收入預測詳見表表表7所示。即本項目當前融資成本為年利率：％*＝％。 價格水平的假定本項目物業(yè)的租售價格是根據(jù)市場比較并結合廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展狀況進行時間修正后，得出物業(yè)將來推出市場時的價格。 出租物業(yè)的折舊本項目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。（二）損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析詳見表11所示。 自有資金投資現(xiàn)金流量表本項目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表13所示。表14 資金來源與運用表序號項目名稱建設經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161資金來源24252923842101655861844223697286192998928776292692722924208222222348223482銷售收入226563659819606租賃收入30749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482自有資金24255826966017銀行貸款60004500350002資金運用2425290194215065537182092056422770233842284011551106379283839389588958建設投資2425242543395660635借款還本付息1151011510115101151011510銷售稅金及附加139122471204
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