某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告-wenkub
2022-08-18 17:28:23 本頁面
【正文】 44343435993453351232672905266728182818續(xù)表10租賃稅金及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租賃稅金及附加4142414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567營業(yè)稅（1）*5％1174117411741233123312331233123312951295129512951295129512951295城市維護(hù)建設(shè)稅（）*7％82828286868686869191919191919191教育費(fèi)附加（）*3％35353537373737373939393939393939防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*％21212122222222222323232323232323交易印花稅（1）*％12121212121212121313131313131313房產(chǎn)稅（1）*12％2818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107六、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對項(xiàng)目的成本收益測算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)中國人民銀行2002年2月調(diào)整后的利率，％。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用于出租。表3 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目東塔成本東塔單價(jià)西塔成本西塔單價(jià)合計(jì)開發(fā)成本（靜態(tài)）907992780897560037139283651508364172 土地購置費(fèi)29249739828912075026022891500000000 前期工程費(fèi) 工程建設(shè)費(fèi)55130212254493561257274962907427849 開發(fā)期間稅費(fèi)6419326063536743063512100936323開發(fā)費(fèi)用1046200671033997218951390204341962 管理費(fèi)165390641631068377214927222836 其他費(fèi)用5058450503588550508647000 不可預(yù)見費(fèi)165390641631068377214927222836 財(cái)務(wù)費(fèi)用6648348965747164512657113648001 銷售費(fèi)用002760128938527601289總計(jì)10126128471000870009328797551712706134（二）各項(xiàng)投資與成本費(fèi)用估算表（略）（三）項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分。表1 西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場30133013小計(jì)76471層大堂、商場等264826482層商場154115413層商場154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)層177417746～16層寫字樓15411695117層避難層1541154118層設(shè)備層1541154119～29層寫字樓15411695130層避難層1541154131～39層寫字樓15411386940設(shè)備層1541154140停機(jī)坪180180小計(jì)64124合計(jì)71771表2東塔樓（甲級(jí)純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負(fù)一層管理中心、低壓配電房20482048小計(jì)40961層大堂、商場等204820482層商場180318033層商場180318034層商場204820485層技術(shù)夾層204820486～18層寫字樓20482662419層避難層2048204820～35層寫字樓15363276836層寫字樓1536153637層避難層1536153638～45層寫字樓15361288846～49層寫字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層283283小計(jì)9195351～55層寫字樓10245120合計(jì)101169二、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表 本項(xiàng)目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。 從項(xiàng)目開始動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為30年。考慮到開發(fā)商已投入了50000萬元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為55220萬元，計(jì)劃由開發(fā)商投入自有資金970萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分66051萬元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為121271萬元。每年各項(xiàng)收入預(yù)測詳見表表表7所示。即本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率：％*＝％。 價(jià)格水平的假定本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是根據(jù)市場比較并結(jié)合廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行時(shí)間修正后，得出物業(yè)將來推出市場時(shí)的價(jià)格。 出租物業(yè)的折舊本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。（二）損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析詳見表11所示。 自有資金投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表13所示。表14 資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161資金來源24252923842101655861844223697286192998928776292692722924208222222348223482銷售收入226563659819606租賃收入30749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482自有資金24255826966017銀行貸款60004500350002資金運(yùn)用2425290194215065537182092056422770233842284011551106379283839389588958建設(shè)投資2425242543395660635借款還本付息1151011510115101151011510銷售稅金及附加139122471204
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