【正文】 等省區(qū)市，面積264萬多平方公里，人口2億多，蘊(yùn)藏著極為豐富的物產(chǎn)資源，戰(zhàn)略地位十分重要，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)之一。按照方案，在會(huì)展中心附近規(guī)劃建設(shè)以東盟各國(guó)為主題的國(guó)際商貿(mào)城，爭(zhēng)取明年2月拿出規(guī)劃模型；也可以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國(guó)家命名并體現(xiàn)東南亞風(fēng)情的商貿(mào)街。l 規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃“經(jīng)濟(jì)園”,建設(shè)商貿(mào)城。l 在交通信息設(shè)施方面南寧機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、貴賓室要進(jìn)行改擴(kuò)建；申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)民航航班、航線；加快自治區(qū)港口設(shè)施的建設(shè)與完善，開通與東盟國(guó)家的直航班輪。. 配套設(shè)施建設(shè)l 接待設(shè)施方面“自治區(qū)青秀山接待基地”，這一項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)在青秀山西北面，目前正在進(jìn)行三通一平。參會(huì)客商有全球采購商、國(guó)家投資商、貿(mào)易和投資中介機(jī)構(gòu)。. 博覽會(huì)定位中國(guó)－東盟博覽會(huì)緊緊圍繞《中國(guó)與東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議》已經(jīng)自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)實(shí)際進(jìn)程，以雙向互利為基本原則，以自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的經(jīng)貿(mào)合作為重點(diǎn)，同時(shí)面向全球商界開放。l 合作項(xiàng)目多與廣西相關(guān)。根據(jù)第七次中國(guó)與東盟領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議達(dá)成的共識(shí)，2005年雙邊貿(mào)易額將突破1000億美元。國(guó)務(wù)院大力支持中國(guó)－東盟博覽會(huì)不僅有著經(jīng)濟(jì)考慮，也有政治和安全方面的意義，在一個(gè)最有爭(zhēng)議的地區(qū)建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，將會(huì)使中國(guó)和東盟在經(jīng)濟(jì)和安全方面得到雙重收益。2004年1月1日起，中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的500多種農(nóng)產(chǎn)品開始降稅，其他商品也將逐年降稅。這一建議得到了國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人的普遍歡迎，并寫入了會(huì)后發(fā)表的主席聲明。 編制人：目 錄目 錄 2摘 要 41. 項(xiàng)目背景 5. 中國(guó)東盟博覽會(huì)簡(jiǎn)介 5. 中國(guó)東盟博覽會(huì)動(dòng)因 5. 廣西優(yōu)勢(shì) 5. 博覽會(huì)定位 6. 嘉賓客商 6. 內(nèi)容 6. 配套設(shè)施建設(shè) 6. 廣西壯族自治區(qū)簡(jiǎn)介 7. 地理位置 7. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 7. 欽州簡(jiǎn)介 8. 概況 8. 交通運(yùn)輸 8. 發(fā)展戰(zhàn)略 9. 經(jīng)濟(jì)狀況 10. 臨海工業(yè)園區(qū) 10. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介 11. 地理位置、氣候 11. 主要旅游資源 11. 發(fā)展規(guī)劃及前景 122. “一江兩岸”項(xiàng)目計(jì)劃 12. SWOT分析 12. 優(yōu)勢(shì)： 12. 劣勢(shì)： 12. 機(jī)會(huì) 13. 威脅 14. 總體思路 14. 項(xiàng)目投資 14. 建安費(fèi)用 14. 稅費(fèi)問題 15. 營(yíng)銷推廣費(fèi) 15. 其它費(fèi)用 15. 項(xiàng)目總投入 16. 收益測(cè)算 16. 欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 16. 產(chǎn)品定價(jià) 16. 開發(fā)計(jì)劃 16. 項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算 17. 現(xiàn)金流量表 17. NPV計(jì)算 17. 內(nèi)部收益率計(jì)算 18. 小結(jié) 183. 十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目 19. SWOT分析 19. 優(yōu)勢(shì) 19. 劣勢(shì) 19. 機(jī)遇 19. 競(jìng)爭(zhēng)分析 20. 客源市場(chǎng)分析 21. 綜合評(píng)價(jià)： 21. 營(yíng)銷戰(zhàn)略 22. 定位 22. 功能 22. 目標(biāo)客戶 22. 營(yíng)銷策略 22. 優(yōu)惠政策 23. 項(xiàng)目投資 23. 建安費(fèi)用 23. 其它開發(fā)費(fèi)用 23. 項(xiàng)目總投資 24. 收益測(cè)算 24. 客房收益 24. 餐飲收益 25. 娛樂城收益 26. 其它收益 26. 稅費(fèi)及總收益 26. 項(xiàng)目計(jì)劃 26. 項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算 274. 時(shí)間進(jìn)度安排 295. 結(jié)論 296. 附件 29附件一、信義華信投資集團(tuán)有限公司簡(jiǎn)介 29附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖 30附件三、濱江鳥瞰 30摘 要 “一江兩岸”開發(fā)和三娘灣旅游區(qū)東南亞十國(guó)風(fēng)情園兩個(gè)項(xiàng)目起因于中國(guó)－東盟博覽會(huì)，是欽州市政府重點(diǎn)建設(shè)工程，得到了市政府的大力支持。廣西欽州2004年3月28日東南亞十國(guó)風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告3月28日 地址： 郵政編碼：100029 聯(lián)系人及職務(wù)： 電話： 傳真： 電子郵箱： 保 密 　　本商業(yè)計(jì)劃書屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于信義華信投資集團(tuán)有限公司。本著嚴(yán)謹(jǐn)性、前瞻性的原則，本報(bào)告對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目做了可行性研究，得出以上兩個(gè)項(xiàng)目具有較高投資價(jià)值的結(jié)論。在這次會(huì)議上，溫家寶總理同時(shí)建議舉辦中國(guó)－東盟上午與投資峰會(huì)。2003年12月17日，中國(guó)商務(wù)部副部長(zhǎng)安民在國(guó)務(wù)院新聞辦記者招待會(huì)上宣布，由中國(guó)商務(wù)部和東盟國(guó)家經(jīng)貿(mào)主管部門共同主辦，廣西壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國(guó)東盟博覽會(huì)（簡(jiǎn)稱“南博會(huì)”），自2004年起，每年11月3日至7日在廣西首府南寧舉辦，展會(huì)地點(diǎn)設(shè)在南寧國(guó)際會(huì)展中心。事實(shí)上，1995年以來，中國(guó)與東盟貿(mào)易額年增長(zhǎng)速度均超過15％。中國(guó)和東盟戰(zhàn)略合作區(qū)域內(nèi)，將形成一個(gè)擁有17億消費(fèi)者的巨大市場(chǎng)。泛亞鐵路勘探后重新規(guī)劃改走東線，廣西境內(nèi)的鐵軌硬件條件更好。中國(guó)－東盟博覽會(huì)將進(jìn)口與出口相結(jié)合，投資與引資相結(jié)合，展銷推介與專題論壇相結(jié)合，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)與文化交流相結(jié)合，促進(jìn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，深化經(jīng)貿(mào)合作，共同實(shí)現(xiàn)本地區(qū)的普遍繁榮。. 內(nèi)容“南博會(huì)”南寧市新城區(qū)（尤其是綤東一帶）增建中高檔賓館，并對(duì)現(xiàn)有賓館的設(shè)施進(jìn)行改造和完善。建設(shè)和完善南寧通往主要旅游城市、主要景區(qū)的公路，尤其要盡快修通南友高速、南梧高速等道路。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃改造為中國(guó)—東盟經(jīng)濟(jì)園，吸引東盟企業(yè)來廣西投資，也吸引國(guó)內(nèi)對(duì)東盟出口企業(yè)在廣西辦廠。廣西既是華南通向西南的樞紐，又是沿海、沿江、沿邊的省份；既有適應(yīng)亞熱帶植物生長(zhǎng)的氣候條件，又有豐富的礦產(chǎn)資源；既有方便的水、陸、空交通，又有聯(lián)接世界各地的通訊網(wǎng)絡(luò)；既是少數(shù)民族地區(qū)，又是全國(guó)重要僑鄉(xiāng)；既有發(fā)展迅猛的高科技，又有廉價(jià)的勞動(dòng)力獨(dú)物的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使廣西成為全國(guó)唯一的具有沿海、沿江、沿邊優(yōu)勢(shì)的少數(shù)民族自治區(qū)?！笆濉币詠?，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，按可比價(jià)計(jì)算，%。. 欽州簡(jiǎn)介. 概況欽州是中國(guó)北部灣新興的臨海工業(yè)城市，是廣西南部沿海地區(qū)的中心，欽州市現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，陸地面積10843平方公里，其中市區(qū)面積32平方公里，人口20多萬，欽州是廣西主要僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞38萬人，分布在46個(gè)國(guó)家和地區(qū)。隨著“中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，位于東亞經(jīng)濟(jì)圈中心位置的廣西將成為中國(guó)進(jìn)軍東盟自由貿(mào)易區(qū)的“橋頭堡”，欽州市將成為中國(guó)這一世界人口大國(guó)進(jìn)入“中國(guó)－東盟”市場(chǎng)的重要門戶。欽州市在廣西沿海 3 個(gè)地級(jí)市中距首府南寧市乃至大西南諸省最近，是大西南最便捷的出海通道。欽州目前已與世界上50多個(gè)國(guó)家、地區(qū)有貿(mào)易往來。欽州是天然的深水良港，被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立一類口岸。南昆、湘桂、黔桂、黎欽等鐵路通過進(jìn)港鐵路直達(dá)欽州港。近幾年來，隨著旅游戰(zhàn)略地位的確立，欽州的旅游業(yè)面臨著前所未有的機(jī)會(huì)，發(fā)展十分迅速，其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便捷的交通條件、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠的投資政策、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境和良好的發(fā)展前景，吸引著眾多海內(nèi)外客商。 臨海工業(yè)、“一江兩岸”、三娘灣旅游區(qū)是今后幾年市政府的工作重點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)取得長(zhǎng)足發(fā)展，初步形成了制糖、建材、醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)，食品、紡織、化工、冶金和出口加工等多個(gè)骨干產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的格局。. 臨海工業(yè)園區(qū)港口工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已有24個(gè)項(xiàng)目進(jìn)駐，行業(yè)包括冶金、化工、能源、石化、糧油加工、制藥、機(jī)械制造等，項(xiàng)目總投資195億元（合同投資額），目前已投入10億元左右，全部投入后，年產(chǎn)值120－150億元/年（電廠二期未計(jì)），可解決8000人就業(yè)。APP公司經(jīng)過多方論證，在海區(qū)間進(jìn)行了充分的分析和比較，和欽州市政府談判時(shí)間將近10年，最終達(dá)成了一致。2006年第一臺(tái)發(fā)電機(jī)組開始發(fā)電，年發(fā)電量60萬千瓦，2007年四臺(tái)機(jī)組將投入使用，年發(fā)電量將達(dá)到240萬千瓦。中石油計(jì)劃在此基礎(chǔ)上將其建成大型石化基地，未來建成600萬噸生產(chǎn)能力。l 大豆加工廠中外合資項(xiàng)目，外方為一美國(guó)糧食加工企業(yè)，年加工大豆80萬噸，投資額3億元，目前已開工，2004年8月份投產(chǎn)，年產(chǎn)值20億元。澳大利亞的焦炭項(xiàng)目也正在洽談中。三娘灣距離市區(qū)半小時(shí)車程（標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)公里），距離欽州港22公里（濱海一級(jí)公里），南寧市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。C，最熱月（7月） 186。欽州灣盛產(chǎn)大蠔、對(duì)蝦、青蟹、石斑魚，還有海豚等海洋哺乳動(dòng)物，同時(shí)還是眾多海鳥、沙蟲、貝殼、水蟹等還有生物的棲息地。此外，三娘灣有國(guó)家四級(jí)旅游資源2個(gè)：烏雷大嶺、三娘灣；國(guó)家三級(jí)旅游資源8個(gè)：三娘石、三娘灘、大廟墩、紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場(chǎng)、靈犀閣、三娘灣漁村；國(guó)家二級(jí)旅游資源13個(gè)、國(guó)家一級(jí)旅游資源7個(gè)。三娘灣旅游區(qū)用地類型有林地、耕地、荒地、交通設(shè)施用地、居民社會(huì)用地等， km2。項(xiàng)目建設(shè)所需材料，當(dāng)?shù)丶纯蓾M足要求。l 多項(xiàng)目投資給高端房地產(chǎn)產(chǎn)品帶來更多的廣告效應(yīng)。. 機(jī)會(huì)l 政務(wù)中心東移帶來巨大商機(jī)。政務(wù)新區(qū)搬遷，無疑會(huì)帶來土地的快速飆升。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估計(jì)，欽州市政府搬遷后，新區(qū)的房地產(chǎn)將有1倍的升值空間。l 房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)。目前的欽州市房地產(chǎn)發(fā)育狀況與桂林四年前頗為類似。l 土地系原始地價(jià)，未來升值潛力巨大。93年國(guó)家宏觀調(diào)控，泡沫破裂。l 民間蘊(yùn)藏很強(qiáng)的購買力。l 新區(qū)開發(fā)，撤遷成本低。. 威脅l 土地競(jìng)爭(zhēng)激烈。據(jù)了解，目前京、滬、粵等地的房地產(chǎn)大鱷正在進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)。. 總體思路承攬一江兩岸工程2公里開發(fā)，投資額6100萬元。l 對(duì)于市場(chǎng)工程建設(shè)，公司將公開招標(biāo)，選擇承建單位。市政府初步同意按30萬元/畝的價(jià)格取得土地，這一價(jià)格可以進(jìn)一步協(xié)商。l 土建2005年8－9月份即可封頂，土建期間開始內(nèi)部認(rèn)購，待有40％的銷售量時(shí)就可以開盤。,總建筑面積為50,025平方米，共200套。土地增值稅預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售經(jīng)營(yíng)額的2%，%。為了便于計(jì)算將這些費(fèi)用取為建安費(fèi)用的10%。房地產(chǎn)平均價(jià)格，表年份2000年2001年2002年2003年2004年平均價(jià)格(元/平方)850930980110011001200120013001400升幅%%%%開工量(萬平方米)20完工量(萬平方米)銷售面積(萬平方米)備注：2003年欽州的二手房(主要為公房)。同時(shí)，考慮到建設(shè)周期內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲因素，因此一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)可以為2380元/平方，總銷售額為119,059,500元。三個(gè)月后開盤，開盤三個(gè)月內(nèi)達(dá)到70%。該項(xiàng)目的NPV值及IRR均符合投資要求。. SWOT分析三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質(zhì)量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊(yùn)方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。旅游旺季每年長(zhǎng)達(dá)11個(gè)月，旺季時(shí)間遠(yuǎn)大高于秦皇島等中國(guó)其他著名海濱景區(qū)。 . 劣勢(shì)三娘灣風(fēng)景區(qū)開發(fā)起步晚，人才缺乏；資金短缺，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；資源開發(fā)力度和深度不夠；漁村建筑缺乏特色，景觀效果差。l 政策機(jī)遇國(guó)務(wù)院做出了實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重大決策，其中鼓勵(lì)發(fā)展旅游業(yè)作為西部大開發(fā)的重點(diǎn)和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，廣西區(qū)黨委、區(qū)政府也做出創(chuàng)建旅游先進(jìn)省區(qū)的決定，為三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。廣西作為中國(guó)唯一與東盟國(guó)家既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經(jīng)濟(jì)上發(fā)展非常迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿(mào)易伙伴。n 西部大開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)造了歷史機(jī)遇，國(guó)家將對(duì)廣西等西部地區(qū)實(shí)行政策扶持，改善基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。原始地價(jià)，項(xiàng)目壟斷，未來幾年會(huì)20萬元/畝l 南博會(huì)機(jī)遇中國(guó)－東盟博覽會(huì)以后將每年在南寧舉行，預(yù)計(jì)廣西和東盟的貿(mào)易往來將日益頻繁，也將給欽州的旅游業(yè)帶來機(jī)遇。l 集