【正文】 年”。而浦東新區(qū)，則 是高檔樓盤發(fā)展最快的區(qū)域，在列入統(tǒng)計的 10個區(qū)中獨占鰲頭，占據(jù)了市場份額的 30%。同時數(shù)據(jù)也表明，高價位的樓盤占樓盤總量的比例仍比較小，后市還有一定的發(fā)展空間。自去年下半年以來，城區(qū)舊改力度不斷加大、浦江兩岸綜合開發(fā)實質(zhì)性啟動、世紀公園周邊樓市趨向火爆、交通干線與綠地等市政配套設施日益完善，使上海樓市中高檔住宅的開發(fā)環(huán)境日益趨向成熟。 ? 商品房價格經(jīng)過了長時間的上漲之后，其房價重心已移至每平方米 5000元左右，價格范圍在每平米 3000— 7000 元的商品房占據(jù)了市場總成交量的七成，上海樓市呈現(xiàn)出“價格重心上移，高端迅速增長，低端萎縮”的狀況。 ? 20xx 年 1— 9 月存量房交易繼續(xù)穩(wěn)步上升，達 1281 萬平方米，比去年同期增加 %，其中住宅占 %。 ? 20xx 年 1— 9 月登記預售的商品房中，以成交套數(shù)統(tǒng)計，小于 3000 元 /平方米的低價位商品房占 %，而中價位商品房占 %，中高價位商品房占 %，大于 7000 元 /平方米的高價位商品房僅占 %。 4． 截止 20xx 年 9 月底，全市商品房空置面積為 779 萬平方米，其中住宅452 萬平方米，比去年同期減少 28%，而空置一年以上的住宅為 222 萬平方米，比去年同期減少 28%。在沿岸路主干道沿線，除完成 5 萬平方米的延中綠地三期工程外，還將新建數(shù)塊大型公共綠地，同時，上海近年還將在中心城區(qū)新建 20 塊 4 萬平方米以上的大型綠地。市民可投資位于陸家嘴的新上海國際大廈，此產(chǎn)品規(guī)模為 億元人民幣，計劃期限為三年，每份合金額不低于人民幣 5 萬元，預計可獲得的年收益率達 4%。 9. 上海市配套商品房建設啟動 20xx 年，上海市“ 100 萬平方米重大工程配套商品房建設工程”正式啟動。整個方案計劃在 20xx 年完成。 4. 投資 50 億元，上海浦東將興建首條百公里鐵路 上海將與鐵道部共同投資 50 億元，在浦東建造全程為 113 公里的鐵路預計在20xx 年與洋山深水港一期工程同步建成，年運輸量可達 100 萬標準集裝箱。 從 20xx年 5 月 1 日起，建行上海分行宣布，將執(zhí)行新的住房信貸政策。 2. 上海調(diào)整購房契稅標準，取消政府補貼 20xx 年 9 月 1 日起，本市個人購買普通商品房按成交價格的 %征收契稅，購買花園住宅按成交價格的 3%征收契稅。 5. 上海 —— 中環(huán)線規(guī)劃工程 為了緩解上海中心城區(qū)的道路擁堵，在內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間將建設一條中環(huán)線，其中，中環(huán)線北段汶水路高架（共和新路 — 大柏樹）工程將在今年年底實施建設。 7. 預售商品住房交易執(zhí)行新規(guī)定 從 20xx 年 7 月 1 日起，本市預售商品住房交易將執(zhí)行新的規(guī)定。首批項目有 5 塊基地共 72 萬平方米。 11. 上海明確 20xx 年底創(chuàng)建國家園林城市 上海將啟動新一輪綠化建設計劃，首期目標為到 20xx 年底創(chuàng)建國家園林城市，中期目標實現(xiàn)市民出門 500 米可見 3000M2 大型綠地，出門 3 公里有一座300 畝以上的區(qū)級公園， 5 公里范圍內(nèi)有一座 1000 畝以上相當于動物園、植物園大小的市級大 公園。 二、 上海房地產(chǎn)市場 其它相關信息： 1． 20xx 年一季度，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值達 億元，比去年同期增長了 %，增幅高于全國水平 2 個百分點。 三、 上海房地產(chǎn)（ 20xx年 1— 9月）市場數(shù)據(jù)分析 市場信息數(shù)據(jù)匯總 對比內(nèi)容 20xx 年 1— 9 月 20xx 年同期 比例 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 5649868 萬元 4300550 萬元 完成土地開發(fā)面積 1724065M2 1687415M2 商品房新開工面積 17593610M2 14084173M2 商品房竣工面積 11941394M2 8051371M2 商品房批準預售面積 185113849 M2 10260161 M2 商品房住宅批準預售面積 15471370 M2 903353 M2 已登記商品房預售面積 18681336 M2 12877240 M2 商品房預售成交金額 8884142 M2 5437138 M2 商品房批準銷售面積 18378164 M2 16660700 M2 商品房住宅批準銷售面積 14291527 M2 13143056 M2 已登記商品房買賣面積 12810046 M2 10126970 M2 存量房交易成交金額 3674325 M2 2397227 M2 ? 20xx 年 1— 9 月和去年同期相 比，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加 %，商品房新開工面積和商品房竣工面積分別增加 %和 %，完成土地開發(fā)面積增加 % ? 20xx 年 1— 9 月商品房批準預售面積比去年同期增加 %，但商品房批準預售面積和實際預售面積之比仍達到 1： ，實際預售面積大于批準預售面積，商品房批準銷售面積比去年增加 %。 ? 20xx年 1— 9月預售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計，本市居民購買占 %，外地人士購買比為 %，境外人士購買比為 %。 ? 20xx 年 1— 9 月已售全市房地產(chǎn)期房抵押建筑面積為 2528 萬平方米，約11 萬件，比去年同期增加 %，其中個人抵押 萬件， 1374 萬平方米，抵押貸款金額為 375 億元，而房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為 3702 萬平方米，比去年同期增加 %，抵押貸款金額為 857 億元。 ? 房型面積的交易增長速度是“兩頭快于中間”，即單套在 70 平米以下的小房型和 150 平米以上的大房型增速加快，占總體比例明顯上升，今年上海房地產(chǎn)市場掀起的“小戶型熱”和“別墅熱”，這一狀況在交易數(shù)據(jù)上得到充分體現(xiàn)。進入 20xx年，高檔住宅概念不斷被炒作，頻頻露臉于各家媒體，“尊園”、“國際麗都城”等高檔樓盤迅速地廣為人知，針對高檔住宅的愈演愈烈之勢，我們作了此次調(diào)查，其目的就是讓讀者能進一步對上海目前的高檔住宅市場有比較深入的了解。目前，市 場比較集中的仍是中檔以及中高檔樓盤，并且此類樓盤的開發(fā)力度遠大于高檔樓盤。隨著大量外資企業(yè)及駐華機構(gòu)不斷地涌入，浦東已成為眾多大集團、大公司入駐的首選之地。 二、熱點區(qū)域分析 虹口7%靜安13%浦東40%徐匯20%盧灣7%長寧13% 此次統(tǒng)計我們列入了 6 個區(qū)，其中高檔住宅主要分布于浦東以及徐匯、靜安、長寧等市中心城區(qū)。 ? 浦東新區(qū) 作為上海樓市投資的熱點區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無論是房價走勢、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強勁的發(fā)展態(tài)勢。作為上海樓市最為活躍的一個地區(qū)，無論是新開盤的品質(zhì)，或是后續(xù)盤的內(nèi)涵，都彰顯出浦東高檔樓市多元化的發(fā)展方向以及多層次的發(fā)展思路，隨著浦東政策面利好消息 的不斷出臺，在促進房產(chǎn)開發(fā)的力度上，浦東地區(qū)將會進一步有所表現(xiàn)。 20xx 年以來，靜安高檔樓盤較為集中開盤，其中有“上海壹街區(qū)”，每平方米 均價為 9500 元； “國際麗都城”二期每平方米均價為 16000 元左右（全裝修），“靜安楓景”，每平方米均價為 11000 元左右，在同一時期內(nèi) 是全市高檔樓盤推量比例最高的區(qū)域，高價盤占到市場份額的 50%。從其高價位樓盤特點看，靜安的樓盤大多位于南京路南北兩冀的市中心地帶，并且大多建立在舊改地塊上，具有相當?shù)囊?guī)模和成熟的周邊環(huán)境，近期隨著拆遷力度的加大以及傳統(tǒng)市中心房地產(chǎn)開發(fā)的興旺，靜安區(qū)今后將會有一批成規(guī)模、高品位的高檔物業(yè)推出，值得關注。長寧的高檔住宅發(fā)展的空間較大，特別是虹橋地區(qū)可供開發(fā)的條件相當成熟，周邊有古北國際社區(qū)以及大量的別墅區(qū)和賓館群，其環(huán)境條件相當優(yōu)越。目前，其樓盤集中開發(fā)的區(qū)域在斜土路兩側(cè)，打浦路以東，制造局路以西，徐家匯路以南，中山南路以北，已經(jīng)有十七八個項目聚集在這片熱土上，也是今后一段時間內(nèi)中高檔住宅開發(fā)的主要陣地，作為上海的傳統(tǒng)區(qū)域，盧灣區(qū)淮海路周邊有許多人文遺跡以及歷史沉淀，但可供開發(fā)的價值雖大，空間卻有限，向南發(fā)展已成為必然，同時，徐家匯路沿線等主要干道的舊改面積較大，因此可供高檔住宅發(fā)展的空間也就比較大。為了進一步加快改造步伐，兩年內(nèi)，徐匯將 啟動地塊 17 個，動遷居民達 1 萬戶，但這些地塊大部分集中在上海南站、植物園等內(nèi)環(huán)線以外區(qū)域，今年開盤的“天然居”便是目前環(huán)線外緊鄰植物園的商品住宅，開出了該區(qū)域的天價，每平方米在 6300— 9800 元之間。目前，虹口高檔物業(yè)的開發(fā)還處于啟動期。雖然虹口不是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，但隨著人文歷 史的發(fā)掘，譬如多倫路的改造、四川北路的改造等等，將會有一批成規(guī)模的高檔住宅上市，發(fā)展?jié)摿^大。 依上可以發(fā)現(xiàn)，今年開盤的高檔物業(yè)中選擇人文歷史濃厚區(qū)域的占到總量的 27％，如“思南路 88 號”，便是選擇了老洋房聚集區(qū)，其中有著名的歷史保護建筑物，像孫中山故居、周公館、復興公園、第二醫(yī)科大學等等，其他如“暢園”等也選擇在 愚園路等同質(zhì)地段。 規(guī) 劃 良好的規(guī)劃是高檔住宅成功的先決 條件之一，高檔住宅規(guī)劃的要求不僅是滿足經(jīng)濟指標，更重要的是沖破傳統(tǒng)要求的約束，具有前瞻性，充分展示居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年開盤的高檔樓盤中，大多選擇有實力的國外規(guī)劃設計和景觀設計、居室設計公司為其服務。 0%25%50%75%100%125%國外建筑設計企業(yè) 國內(nèi)建筑設計企業(yè) 國外景觀設計企業(yè) 國內(nèi)景觀設計企業(yè) 規(guī)劃特征： ? 整體景觀規(guī)劃引用水、綠、小品等構(gòu)成一個完整的社區(qū)系統(tǒng)，用藝術和生活的方法表達 ? 以小高層、高層為主，其中高層占到總量的 60%，小高層占 30%； ? 設置會所，以教育、休閑、娛樂為主； ? 開發(fā)趨向規(guī)?；? ? 設置智能化物業(yè)管理服務系統(tǒng)； 會 所 以運動為主 以休閑為住 以教育為主 未定或無會所 27% 47% 13% 13% 此次調(diào)查的高檔樓盤中，除巴黎時韻外，均配置有高檔會所。以位于徐家匯商圈的尊園為例，雖位處于繁華商圈，但會所仍設置有男女健身房、超級網(wǎng)吧、咖啡廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、 VIP 會議室、親子樂園、老人天地、紅酒雪茄俱樂部等活動娛樂場所。人對內(nèi)外自然環(huán)境以及人文環(huán)境的追求是無止境的，高檔物業(yè)的開發(fā)卻并不都具備這些條件。從中，可以看出綠化率對于高檔物業(yè)的重要性，更是高檔物業(yè)的一個顯著標志。由下圖可以看出，在調(diào)查的十五家樓盤中，主力房型面積大多集中在 100— 200 平方米以及 200 平方米以上兩個階層，其中仁恒濱江園的最大房型面積在 450 平方米，而古北中央花園四房三廳四衛(wèi)最大面積也在 平方米，在 100— 200 平方米這一階層中，面積也大多集中在 150 平方米以上，約占這一階層的 67%。其中有兩個樓盤由于定位于小戶型公寓，因而戶型較小，分別是“國際金融家”，面積在 50 平方米；另一個是徐匯的“巴黎時韻”，面積從 24— 57平方米不等 . 建 筑 多層 小高層 高層 10% 30% 60% 毛坯 全裝修 毛坯與全裝修 27% 67% 6% 從上圖可以看出，在建筑規(guī)劃上，今年開盤的物業(yè)大多以高層為主，占到了 60％。 在此次調(diào)查的樓盤中，裝修房的推量也占到絕大多數(shù)（見下圖），共 10個，占樓盤總數(shù)的 67%，毛坯房占 27%。在客戶群體中，還有一定數(shù)量的外籍人士，約占 10%的比例。 價 格 8000— 10000 元 /M2 10000— 15000 元 /M2 15000 元 /M2 33% 60% 7% 上表顯示的是 15個調(diào)查樓盤的售價情況，從表中可以發(fā)現(xiàn)，每平方米售價在 1000015000 元之間是此類物業(yè)的主流價位。此次調(diào)查的樓盤中，毫無例外地都采用了智 能化建設，推出了一系列的服務項目：如水、電、煤、物業(yè)管理等費用的自動計量及電子支付系統(tǒng)，防火災、防煤氣泄漏的自動報警系統(tǒng)，網(wǎng)絡服務的應用，監(jiān)視報警系統(tǒng)等。由此可以看出，國內(nèi)物業(yè)管理公司無論在內(nèi)功還是外功上都還未達到高檔樓盤所需 要的條件和要求，在管理理念、管理方法上，國內(nèi)物業(yè)公司還有存在著明顯的差距。如“景福苑” 元 /月、“金色維也納” 元 /月、“思南路 88 號” 元 /月、“尊園” 元 /月。但自5 月火爆銷售以后，市場高檔住宅熱有所降溫。 叁、靜安區(qū)域住宅市場分析 一、 靜安區(qū)（ 20xx 年第四季度）市場數(shù)據(jù)分析 20xx 年第四季度靜安樓市的價格指數(shù)為 點，與上季相 比，上漲了 ，增幅為 ，其中多層價格指數(shù)為 點，與上季持平，高層價格指數(shù)為 點，與上季相比，上漲了 點，增幅為 %，由于這一季多層住宅基本無交易量，所以多層住宅價格指數(shù)仍保留了上季度數(shù)據(jù)，而以“國際麗都城”、“上海一街區(qū)”為代表的高層住宅以其地段優(yōu)勢和品質(zhì)價值而熱銷，致使本季靜安區(qū)高層住宅價格指