【正文】 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司 計劃管理體系構(gòu)想 主講人：劉榮先 計劃管理內(nèi)容 計劃管理的理由 ? ? ? 公司三年經(jīng)營計劃 項目經(jīng)營計劃 專業(yè)工作計劃 計劃的執(zhí)行與檢查 計劃管理流程與方法 ? ? ? 公司組織運作與經(jīng)營管理的反思 現(xiàn)象一：茫然、盲目、忙亂 公司的期待：效率、品質(zhì) 職員的期待：我究竟該做什么？ 現(xiàn)象二：計劃多、規(guī)章多、指令多 公司的期待：健康生存，順利發(fā)展 職員的期待：我該聽誰的？ 結(jié)果：員工滿意度不高、公司滿意度也不高 問題：做正確的事？把事做正確？ 現(xiàn)象三：績效考核憑印象 公司運作與經(jīng)營管理體系基本構(gòu)架 計劃管理體系 ISO 體系 信息管理體系 績效管理體系 組織機構(gòu) 和項目 計劃管理應(yīng)當解決的問題 第一，公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題。 第二，當年度公司層面的經(jīng)營與管理安排問題。 第三，各項目的開發(fā)經(jīng)營工作計劃問題。 第四，圍繞項目開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)作業(yè)計劃問題。 第五，公司、項目和專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段 工作任務(wù)的溝通落實問題。 月度工作計劃任務(wù)書 三級計劃體系框架 三年經(jīng)營計劃 項目開發(fā)工作 指導書 人力資源 工作指導書 總經(jīng)理辦公室年度工作目標及計劃 財務(wù)管理部年度工作目標及計劃 項目售后服務(wù)計劃 項目營銷銷售計劃 項目竣工驗收計劃 項目配合銷售計劃 項目分包、材料計劃 項目施工報建計劃 項目工程進度計劃 項目報批報建計劃 項目設(shè)計計劃 人力資源部年度工作目標及計劃 其它專業(yè)部門年度職能工作目標及計劃 土地儲備 工作指導書 二級計劃：以管理為主線 二級計劃：以業(yè)務(wù)為主線 三級計劃：專業(yè)部門圍繞項目的作業(yè)計劃 分解 分解 分解 分解 分解 財務(wù)（利潤 /資金 / 銷售）工作指導書 三年經(jīng)營計劃框架 第一部分、公司內(nèi)外環(huán)境分析 第二部分、公司戰(zhàn)略 第三部分、公司經(jīng)營目標 第四部分、公司經(jīng)營控制性計劃 1. 三年經(jīng)營計劃 —— 外部環(huán)境分析 一 . 國家及當?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境 1. 國家 及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢 A、經(jīng)濟發(fā)展形勢 B、珠江三角洲房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Τ鞘泻單龊蜕钲诔鞘卸ㄎ? 2. 區(qū)域 房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢 A、深圳市城市發(fā)展規(guī)劃 B、深圳市房地產(chǎn)供需總量及趨勢 C、深圳市人口現(xiàn)狀及趨勢 3. 國家及當?shù)卣康禺a(chǎn)政策 A、土地供應(yīng)政策 B、稅收政策和金融政策 4. 客戶 需求的變化與趨勢 深圳及珠江三角洲房地產(chǎn)市場狀況及趨勢 二 . 當前及潛在競爭 對手 發(fā)展戰(zhàn)略 主要對手土地儲備情況和發(fā)展戰(zhàn)略 潛在競爭對手發(fā)展戰(zhàn)略 合生創(chuàng)展。 和黃。。 。。 競爭對手 儲備項目 建筑面積 項目發(fā)展方向 公司發(fā)展戰(zhàn)略陽光棕櫚 2 7 0 0 0 0 未開發(fā)深圳灣畔 1 5 0 0 0 0 未售鹽田港 占地 8 0 0 0 0育馬城 占地 1 8 0 0 0 0中國海外共 6 8 0 0 0 0寶安沙井 待查重點發(fā)展鹽田港后方陸域，積極和特區(qū)外村級政府洽談土地，多項目多區(qū)位發(fā)展。母公司繼續(xù)加大國內(nèi)業(yè)務(wù)的投入，近期可能在國內(nèi)上市南山科苑 3 0 0 0 0 0招商地產(chǎn)共 6 8 0 0 0 0 蛇口片區(qū) 3 8 0 0 0 0立足蛇口，消化科技園項目，謹慎進入其他區(qū)域。母公司加強對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入，租金收入豐厚翠提灣 1 4 0 0 0 0 （在售）金地地產(chǎn)共 4 7 0 0 0 0龍華 3 3 0 0 0 0倡導 “精品操作”，缺乏多項目操作能力；分散相當精力在異地擴張上注意吸取同行經(jīng)驗，以萬科為追趕目標。華僑城 華僑城 約 1 0 0 0 0 0 0 立足僑城區(qū)域。 集團對地產(chǎn)支持欠缺紅樹灣 5 0 0 0 0 0寶安地王 2 0 0 0 0 0泰華新城 2 2 0 0 0 0購物公園 5 0 0 0 0龍華 1 3 5 0 0 0泰華地產(chǎn)共 1 3 5 0 0 0 0寶安其他 2 0 0 0 0 0奪得紅樹灣項目后進入深圳主流發(fā)展商行列，土地儲備第一，其新項目發(fā)展從不按理出牌，現(xiàn)在應(yīng)該是消化儲備項目的時候資金來源不詳，操作能力一般。現(xiàn)在正大量招兵買馬。1. 三年經(jīng)營計劃 —— 外部環(huán)境分析 三年經(jīng)營計劃 —— 內(nèi)部環(huán)境分析 公司內(nèi)部資源與環(huán)境分析 ? 經(jīng)營能力和項目資源 ? 人力資源現(xiàn)狀 ? 資金狀況 ? 管理狀況 經(jīng)營能力和項目資源：? 經(jīng)營能力竣工面積 銷售面積 銷售收入 利潤總額（萬 M2) （萬 M2) 億元人均（萬）億元人均（萬）1999 17 686 792023 18 1 768 842023 23 1 653 81? 項目資源：土地儲備 在建面積 待售面積 其中：待售現(xiàn)房（萬 M2) （萬 M2) （萬 M2) （萬 M2)2023 年末 43 26 欄目年度欄目年度三年經(jīng)營計劃 —— 內(nèi)部環(huán)境分析 人力資源現(xiàn)狀（一）、基本情況學歷構(gòu)成分類構(gòu)成 碩士及以上 本科 大專 中專 高中及以下人數(shù) 13 97 34 10 16比例 7 ． 6% 5 7 . 1 % 2 0 % 5 . 9 % 9 . 4 %性別 司齡 職務(wù)分類構(gòu)成 男 女 1 年1 — 3年3 年部門經(jīng)理助理以上主管主管以下人數(shù) 1 1 9 51 46 49 75 31 27 1 1 2比例 2 . 3 : 1 2 7 . 1 % 2 8 . 8 % 4 4 . 1 % 1 8 . 2 % 1 5 . 9%6 5 . 9%（二）、按專業(yè)部門分類情況成本管理財務(wù)管理人力資源法律行政管理銷售營銷策劃客戶服務(wù)工程 設(shè)計報批報建市場研究經(jīng)營管理合計2 0 0 1 年人數(shù)7 9 3 2 14 21 10 16 35 15 3 4 31 1 7 0比例 4% 5% 2% 1% 8% 1 2 % 6% 9% 2 1 % 9% 2% 2% 1 8 % 1 0 0 %（三）、按專業(yè)人才級別主任專業(yè)師 專業(yè)師 專業(yè)職員人數(shù) 18 71 50比例 1 1 % 4 1 . 8 % 2 9 . 4 %三年經(jīng)營計劃 —— 內(nèi)部環(huán)境分析 資金狀況截至 2 0 0 1 年底， 主要 資金來源和使用情況：資金來源 金額 （萬元） 資金使用 金額 （萬元）1 ）集團投入 6 5 0 0 0 1 ）土地儲備 1 0 9 4 0 + 4 1 0 0 6 + 5 1 5 52 ）借款 5 3 3 0 0 2 ）在建項目 6 5 0 0 + 6 0 9 0 + 7 0 0 0 + 16 9 03 ）其他 2 5 0 0 0 3 ）庫存尾盤 2 6 5 6 84 ）會所、車位 1 2 9 1 45 ）其他 1 0 0 0 0小計資金余額 （ 2 0 0 1 年末）1 0 9 5 1 + 1 5 7 4合計 合計2 0 0 1 年資金運營主要方面：項