【正文】 北大縱橫 住宅院分析 27目 錄結(jié)論方法與計劃形勢項目組織結(jié)構(gòu)人力資源總結(jié)與建議 北大縱橫 住宅院分析 28案例項目基本情況（一期）（二期）項目面積甲方直接委托住總招投標(biāo)簽約方式北京璽萌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住總房地產(chǎn)開發(fā)部北京旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)商 （一期） （二期）簽約時間225萬元486萬元262萬元（一期）237萬元 （二期）合同金額HYQC， WZYWJ(一期 )WSZ(二期 )工程主持人HYYYWWJ項目經(jīng)理璽萌鵬園晨光家園 B區(qū)洼里小區(qū)項目名稱資料來源：生產(chǎn)經(jīng)營室資料 北大縱橫 住宅院分析 29洼里項目概況216。洼里項目共分為兩期，兩期交叉進(jìn)行216。第一期于 2023年 3月初，甲方組織規(guī)劃方案招標(biāo)，包括住宅院在內(nèi)的共三家 設(shè)計院參加招投標(biāo)，結(jié)果住宅院中標(biāo)，同年 9月，規(guī)劃方案通過規(guī)劃局審批 之后，進(jìn)入住宅方案設(shè)計階段216。2023年年末，完成 “六圖二書 ”，在整個規(guī)劃 階段，該項目的方案設(shè)計人積 極配合甲方，完成各項有關(guān)政府審批手續(xù)，為甲方帶來了很多附加服務(wù)。項目規(guī)劃設(shè)計結(jié)束后與甲方正式簽訂委托設(shè)計合同，同時，正式任命項目經(jīng)理。項 目經(jīng)理積極參與合同洽談工作。項目經(jīng)理確認(rèn)后隨即組建項目組，當(dāng)時全院 人員相對不緊張，由項目經(jīng)理挑選人選搭建設(shè)計班子，其中項目經(jīng)理兼任工 程主持人216。2023年 3月，住宅方案定型，進(jìn)入施工圖設(shè)計階段，該階段的住宅類型為高層。 2023年 4月，由于甲方更換負(fù)責(zé)人，要求變更設(shè)計方案為多層。經(jīng)項目經(jīng)理與 甲方多次斡旋，原設(shè)計合同繼續(xù)執(zhí)行，新增加多層方案設(shè)計。由項目經(jīng)理著手多層方案的設(shè)計，甲方認(rèn)可方案后，簽訂第二期合同216。2023年 5月，進(jìn)入第二期階段，多層方案通過各級審批，緊接著開展施工圖設(shè) 計。該 階段增加人選，由于全院任務(wù)多，人員緊張，由項目經(jīng)理部指定一個工程主持人，其他設(shè)計人員也由項目經(jīng)理部安排216。2023年 6月，第一期合同的施工圖設(shè)計按期完成216。2023年 9月，第二期合同的施工圖設(shè)計按期完成。隨后，進(jìn)入工地服務(wù)階段資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 30第一期項目組結(jié)構(gòu)216。 設(shè)計內(nèi)容為相同組合的 4棟 12層帶車庫板樓，總建筑面積為216。 設(shè)計周期為 90天216。 一期 262萬元第一期的單體方案設(shè)計由項目經(jīng)理 WJ完成；216。 全部項目組成員為 17人。結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)XQ設(shè)備負(fù)責(zé)CXH電氣負(fù)責(zé)GH設(shè)計人GY校核人XQ審核人ZLL設(shè)計人ZXH/LQP校核人ZXH/LQP審核人WJL設(shè)計人WJY校核人MK審核人MJY項目經(jīng)理WJ工程主持人WJ、 DWZ建筑負(fù)責(zé)WJ設(shè)計人GJ、 GZ校核人LBP審核人DWZ資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 31第二期建筑和結(jié)構(gòu)專業(yè)調(diào)整大216。設(shè)計內(nèi)容為 10棟 6層住宅及配套商業(yè)，總建筑面積為 。216。設(shè)計周期為 60天。216。二期 237萬元216。第二期的單體方案設(shè)計 由項目經(jīng)理 WJ完成；216。全部項目組成員為 15人216。紅色表示人員調(diào)整結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)吳素珍設(shè)備負(fù)責(zé)CXH電器負(fù)責(zé)WJS設(shè)計WP校核吳素珍審核人SQX設(shè)計LQP校核ZXH審核WJL設(shè)計WJS校核MK審核MJY項目經(jīng)理WJ工程主持人WSZ建筑負(fù)責(zé)WSZ、 XY設(shè)計XY校核韓揚(yáng)審核DWZ資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 32洼里項目運(yùn)作過程的主要問題生產(chǎn)經(jīng)營室安排規(guī)劃5名設(shè)計師參與規(guī)劃設(shè)計項目竣工驗(yàn)收工程信息 生產(chǎn)經(jīng)營室與甲方接洽 WJ二期方案設(shè)計 WJ方案通過院審 3家競標(biāo)本院中標(biāo) 生產(chǎn)經(jīng)營室評審合同 WJ完成“六圖二書 ” 項目組設(shè)計策劃 委任項目經(jīng)理組建項目組 生產(chǎn)經(jīng)營室簽訂合同 甲方提出整體設(shè)計變更 項目組施工圖設(shè)計 雙方協(xié)商增加二期設(shè)計 項目組二期設(shè)計策劃委任項目經(jīng)理組建二期項目組 生產(chǎn)經(jīng)營室評審二期合同 工地服務(wù) 圖紙歸檔 初設(shè) /協(xié)助報批 /施工圖設(shè)計對機(jī)械部設(shè)計院一二期服務(wù)不滿意，重新尋找設(shè)計單位現(xiàn)有制度鼓勵單兵作戰(zhàn)，應(yīng)該鼓勵團(tuán)隊協(xié)作，培養(yǎng)新人。WJ吸收兩名畢業(yè)生協(xié)助做方案。與兩個退休電氣與設(shè)備專家合作。需要考慮嚴(yán)格保護(hù)前期利益。WJ任項目經(jīng)理，因?yàn)榉桨钢羞x，善于與客戶溝通設(shè)計要點(diǎn)和工作計劃，需要在過程中不斷細(xì)化和調(diào)整。項目經(jīng)理幫助贏得了合同，應(yīng)該從制度上鼓勵出色的溝通，把分歧變成了機(jī)會項目經(jīng)理得到的支持太少。設(shè)計院任務(wù)緊，院里指定項目組成員，這是協(xié)作差的原因之一項目組成員認(rèn)為主持人的獎金偏高；與項目經(jīng)理的合作存在困難設(shè)計人員服務(wù)態(tài)度差。資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 33洼里項目的突出問題216。 項目組內(nèi)部分工協(xié)作在第二期設(shè)計階段，單體的人防、消防以及規(guī)劃等報批工作項目經(jīng)理認(rèn)為屬于主持人工作范圍，但主持人推給項目經(jīng)理做， 雙方分歧很大，最后，由項目經(jīng)理完成。216。 項目組與甲方溝通要規(guī)范在第一期施工圖即將完成時，甲方要求較大幅度的變更，變更工作量為 30%，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意提前兩周付款，設(shè)計院免費(fèi)提供追加變更。但這時，主持人未請示項目經(jīng)理以及設(shè)計院有關(guān)部門，直接要求甲方增加電梯，如果執(zhí)行主持人的變更，將給甲方經(jīng)濟(jì)上造成不必要的損失，甲方為此威脅推遲付款，影響了設(shè)計院與甲方的合作關(guān)系。216。 客戶服務(wù)意識差全部施工圖交底后，甲方開工時，要求結(jié)構(gòu)專業(yè)人員下現(xiàn)場逐一驗(yàn)槽，結(jié)構(gòu)專業(yè)人員不考慮甲方的實(shí)際情況，從方便自己的角度出發(fā)，要求甲方集中驗(yàn)槽圖紙交底后，甲方要求進(jìn)行細(xì)節(jié)變更，例如：門窗的修改，有關(guān)設(shè)計人員對甲方變更需求置之不理，拖到最后，由項目經(jīng)理親自畫圖第二期設(shè)計結(jié)束，甲方要求做戶型修改，主持人不積極配合甲方，所做的修改，與甲方要求相距甚遠(yuǎn)216。 項目考核獎勵制度及執(zhí)行工程主持人的專項獎金在實(shí)際執(zhí)行中沒有與其盡職程度以及工作完成效果掛鉤，造成了負(fù)面影響。主持人與各專業(yè)負(fù)責(zé)人在獎金分配比例上產(chǎn)生爭端，但沒有通過項目經(jīng)理協(xié)調(diào)，而是反映給院領(lǐng)導(dǎo)。資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 34晨光家園 B區(qū)項目概況?晨光家園 B區(qū)為住總項目?工程概況：晨光家園 B區(qū) B2~B8住宅樓， B12~B13會所、商業(yè)， B20~B21車庫?2023年 11月開始晨光項目， YYW和 QC進(jìn)入前期方案階段。?2023年 2月，項目組成立，項目組成員確定，為甲方做可行性研究報告。?2023年 3月，規(guī)劃局批準(zhǔn)。正式簽定設(shè)計合同，項目組成員進(jìn)入初設(shè)和施工圖設(shè)計階段?2023年 4月，項目組組織會議，作出工作計劃?2023年 8月，施工圖設(shè)計完成，隨后甲方要求修改?2023年 11月， QC負(fù)責(zé)的項目施工圖設(shè)計修改完成， WZY由于同時還有其他項目的工作，其所負(fù)責(zé)的施工圖設(shè)計修改未能完工?2023年 1月，由于甲方在 2月下旬即將開工，所以未完成的施工圖正在緊急趕工。預(yù)計 2月上旬完成所有設(shè)計任務(wù)?2023年 2月下旬，將進(jìn)入工地服務(wù)階段資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 35晨光家園 B區(qū)項目組織結(jié)構(gòu)建筑負(fù)責(zé)人 QC設(shè)備負(fù)責(zé)人 LQP結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)人 GY電氣負(fù)責(zé)人 MJY工程主持人 QC（ 2， 3， 4， 7， 8樓， 12， 20， 21，初設(shè)） 工程主持人 WZY（ 5， 6樓）建筑負(fù)責(zé)人 WZY設(shè)備負(fù)責(zé)人 LQP結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)人 GY電氣負(fù)責(zé)人 MJY建筑設(shè)計QC建筑校核YYW建筑審核HY/LJY建筑審定DWZ結(jié)構(gòu)設(shè)計ZLL/XQ/GY結(jié)構(gòu)校核GY， XQ結(jié)構(gòu)審核ZLL結(jié)構(gòu)審定FY設(shè)備設(shè)計LQP設(shè)備校核CXH設(shè)備審核HYH設(shè)備審定WM電氣設(shè)計WJS/馬俊英 CJC電氣校核MK/CJC電氣審核MJY/MK電氣審定SZP電氣設(shè)計MJY電氣校核CJC電氣審核MK電氣審定SZP建筑設(shè)計WZY建筑校核YYW建筑審核LJY建筑審定DWZ結(jié)構(gòu)設(shè)計安秉芝結(jié)構(gòu)校核GY結(jié)構(gòu)審核ZLL結(jié)構(gòu)審定FY設(shè)備設(shè)計LQP設(shè)備校核CXH設(shè)備審核HYH設(shè)備審定WM項目經(jīng)理 YYW項目經(jīng)理部資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 36晨光 項目 過程的主要問題竣工驗(yàn)收資料來源：北大縱橫訪談與分析生產(chǎn)經(jīng)營室確定項目經(jīng)理住總工程信息生產(chǎn)經(jīng)營室與甲方接洽項目經(jīng)理方案設(shè)計初建項目組可行性研究項目經(jīng)理確定設(shè)計人員到規(guī)劃局報批甲方審核方案 方案院審協(xié)助甲方政府審批施工圖設(shè)計項目組初步設(shè)計正式組建項目組生產(chǎn)經(jīng)營室簽訂設(shè)計合同工地服務(wù)圖紙歸檔住宅院是住總的下屬單位2023年 11月，項目經(jīng)理介入前期工作。 確定項目經(jīng)理的原則是什么？？YYW選擇與 QC合作只是特殊情況，一般不為開發(fā)商做可行性研究方案設(shè)計人員偏少，影響設(shè)計質(zhì)量，應(yīng)該確保方案的競爭性合適候選人太少，只能就米下鍋，嚴(yán)重影響工作質(zhì)量無能有效控制工作進(jìn)度，按計劃 2023年 11月完成，但至今沒有完成擴(kuò)初設(shè)計與施工圖設(shè)計分得不清 北大縱橫 住宅院分析 37晨光項目中的突出問題216?？己思顧C(jī)制不合理收入分配比例和數(shù)額在項目開始時就已確定，項目經(jīng)理不能根據(jù)項目成員在工作中的表現(xiàn)予以調(diào)整項目經(jīng)理沒有足夠的考核控制權(quán)，需要協(xié)作時找不到項目成員216。項目經(jīng)理和工程主持人協(xié)作項目經(jīng)理與一個工程主持人合作默契，另一個主持人由于同時承接另外一個項目，致使未能按計劃完成設(shè)計216。項目經(jīng)理實(shí)際上無人事權(quán)由于院里人力儲備不足，項目經(jīng)理無法淘汰設(shè)計質(zhì)量差的設(shè)計人員216。需要加強(qiáng)質(zhì)量控制機(jī)制校核人由項目經(jīng)理兼任，工作中有顧此失彼的現(xiàn)象，使得校核后留給審核的時間太短 北大縱橫 住宅院分析 38璽萌鵬園項目概況v 璽萌鵬園為住宅設(shè)計院在完成北京璽萌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司璽萌麗園設(shè)計項目之后，甲方直接委托進(jìn)行的后續(xù)項目 ，建設(shè)地點(diǎn)豐臺區(qū)草橋。該項目含有 4棟住宅高層塔樓，地上 24層，地下 2層，均設(shè)有人防地下室。其中 7樓附建有商店， 5樓設(shè)有供小區(qū)使用的消防、生活水池、水箱及消防中心，小區(qū)設(shè)有一個地下車庫，總建筑面積 11萬平方米。v 在項目組介入鵬園項目之前，甲方已經(jīng)委托設(shè)計院完成了小區(qū)的規(guī)劃方案設(shè)計，規(guī)劃方案經(jīng)過了甲方審查和規(guī)劃局審批；v 2023年 10月開始實(shí)施單體方案設(shè)計，并補(bǔ)報六圖二書，通過有關(guān)部門審批；v 2023年 11月設(shè)計院與甲方正式簽訂委托設(shè)計合同；v 2023年 1月 1日，設(shè)計院聘用 HY為璽萌鵬園設(shè)計項目經(jīng)理，項目經(jīng)理與設(shè)計院簽訂承包責(zé)任狀；v 2023年 1月 1日，項目經(jīng)理選定工程主持人、專業(yè)負(fù)責(zé)人，由專業(yè)負(fù)責(zé)人選定設(shè)計人員。v 2023年 1月 16日，項目組內(nèi)部制定施工圖進(jìn)度實(shí)施計劃，開始進(jìn)入施工圖設(shè)計階段；應(yīng)甲方要求，人防、消防工程圖紙首先進(jìn)行預(yù)歸；v 2023年 4月 28日施工圖設(shè)計按期完成，歸檔；v 施工圖交底，與甲方和施工方洽商、修改，進(jìn)入施工服務(wù)階段；v 目前有兩棟樓已經(jīng)封頂，完成了結(jié)構(gòu)驗(yàn)收與工程驗(yàn)收工作。整個項目尚未竣工。資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 39璽萌鵬園項目組織結(jié)構(gòu)項目經(jīng)理HY設(shè)計人WSZ/WHY校核人HY審核人LJY工程負(fù)責(zé)人HY建筑負(fù)責(zé)人WSZ/HY結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)GQF/ZRQ設(shè)備負(fù)責(zé)WJL