【正文】 河區(qū)、清鎮(zhèn)市、修文縣、開陽(yáng)縣、息烽縣），市域總面積 8034 平方千米，市區(qū)面積 2403 平方千米?！耙皇腥h”總面積 ，占全市面積的 %。 1． 2 項(xiàng)目建設(shè)背景 貴陽(yáng)市老城區(qū)土地面積只有 56 平方公里，聚集 130 萬(wàn)人口（不包括流動(dòng)人口），每平方公里 萬(wàn)人的人口密度，成為我國(guó)人口密度最大的城市之一。 4 貴陽(yáng)市因城區(qū)三面環(huán)山，中心區(qū)（兩城區(qū)）可開發(fā)面積有限，兩城區(qū)邊緣樓盤逐步成為購(gòu)房人群置業(yè)首選。此外，商品房外銷一直占據(jù)著貴陽(yáng)市商品房銷售的較大比例，外來(lái)購(gòu)房者成為支撐貴陽(yáng)市住房市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的重要力量。在全市商品住房銷售對(duì)象結(jié)構(gòu)中（按銷售套數(shù) 劃分），貴陽(yáng)市城區(qū)占 %，貴陽(yáng)市其他地區(qū)占 %，省內(nèi)其他地區(qū)占%，外省及境外占 %，商品住房實(shí)際外銷比例達(dá)到 33%。由此可見，隨著貴陽(yáng)市城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，無(wú)論是居住、經(jīng)商、子女就學(xué)都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市輻射、帶動(dòng)全省的力度在不斷增強(qiáng)。 目前貴陽(yáng)市城市發(fā)展的策略是，控制城市中心區(qū)住宅建設(shè)，優(yōu)化和盤活現(xiàn)有存量土地，中心城區(qū)著重進(jìn)行環(huán)境整治和公益性配套項(xiàng)目建設(shè)，以疏散中心區(qū)人口密度，減少交通壓力，住宅建設(shè)重點(diǎn)向中心城區(qū)邊 緣、金陽(yáng)新區(qū)、小河、花溪、白云、烏當(dāng)發(fā)展，加緊對(duì)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的修編工作。 1． 3 開發(fā)企業(yè)概況 貴州 某房開 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是 某房開 置業(yè)（控股）有限公司下屬的母系控股公司，主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，物業(yè)管理，房屋租賃，市場(chǎng)管理服務(wù)，家居設(shè)計(jì)等。 某房開 置業(yè)旗下房地產(chǎn)開發(fā)了國(guó)際甲級(jí)寫 5 字樓 某房開 大廈、國(guó)際五星級(jí)酒店廣州 某房開 威斯汀酒店、高尚豪華住宅 某房開 花園等，目前 某房開 置業(yè)也成為廣州最有實(shí)業(yè)的大型房地產(chǎn)企業(yè)之一。 貴州 某房開 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020 年 1 月經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)成立，由 某 房開 置業(yè)的子公司廣州 某房開 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與貴州協(xié)輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同組建， 通過招、牌、掛在貴陽(yáng)市土地礦產(chǎn)資源交易中心舉行的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌會(huì)競(jìng)得 G（ 07） 38 號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)，項(xiàng)目名稱為“貴陽(yáng) 某房開 ”。 公司擁有員工 31 人，其中：中級(jí)職稱 8人，初級(jí)職稱11 人，公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置：董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、行政辦、財(cái)務(wù)部、銷售部、 開發(fā) 部、項(xiàng)目工程部等， 經(jīng)營(yíng)班子由總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān) 4人組成。 第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2． 1 項(xiàng)目概況 “貴陽(yáng) 某房開 ”項(xiàng)目總占地 、 156,208 ㎡， 用地環(huán)境優(yōu)美，三面環(huán)山 ,并有林帶氣候宜人，區(qū)位優(yōu)越。 （一）項(xiàng)目地理位置 “ 貴陽(yáng) 某房開 ” 項(xiàng)目 綜合用地位于貴陽(yáng)市中心環(huán)北線小關(guān)貓沖 （距主干道僅 20 米） ，原軍事俱樂部處， 距貴陽(yáng)市市中心噴水池 4公里，距貴陽(yáng)市市政府（金陽(yáng)） 10 公里，項(xiàng) 6 目用地性質(zhì)為商住用地，屬貴陽(yáng)市四類地段，該項(xiàng)目位于順海公園兩側(cè)，背靠小關(guān)湖，右鄰觀山公園， 項(xiàng)目周邊被林帶緊密包圍， 環(huán)境優(yōu)雅，適宜居住。 用地范圍內(nèi)場(chǎng)地規(guī)范平整，是貴陽(yáng)市老城區(qū)非常稀缺且能成規(guī)模開發(fā)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)用地。 （二）項(xiàng)目交通狀況 由于項(xiàng)目用地在 貴陽(yáng)市中心環(huán)北線兩側(cè)，中心環(huán)北線是連接貴陽(yáng)市區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)的主要干道，交通十分便當(dāng)，按貴陽(yáng)市城市規(guī)劃，連接貴陽(yáng)老城區(qū)與金陽(yáng)新區(qū)的主要干道 ——瑞金北路至小關(guān)的高架橋已在籌備中。 2． 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 據(jù)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)總需求量作如下預(yù)測(cè)： 貴陽(yáng)市目前人均建筑面積 20m2，非農(nóng)業(yè)人口 160 萬(wàn)人，2020年達(dá)到人均（城鎮(zhèn)居民）建筑面積 2528 m2計(jì)算，住宅需求量為 8001280 萬(wàn) m2；每年非農(nóng)業(yè)人口盡增量 萬(wàn)人計(jì)算，至 2020 年住宅量為 405756 萬(wàn) m2，兩項(xiàng)目合計(jì)住宅總需求量為 12052036萬(wàn) m2，每年需求量為 200340萬(wàn) m2。 貴陽(yáng)市商品住宅遠(yuǎn)期需求增量預(yù)測(cè)（ 2020— 2020 年） 年 份 商品住宅 需求量（萬(wàn) m2） 商業(yè)用房 需求量（萬(wàn) m2） 寫字辦公房 需求量 合 計(jì) （萬(wàn) m2） 7 2020 264 23 7 294 2020 279 25 8 312 2020 293 27 8 328 2020 308 30 9 347 1998 年至 2020 年，貴陽(yáng)市房屋銷售額增速與房地產(chǎn)投資增速基本一致，空置商品房比例正常，存量房市場(chǎng)初步啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合 理，價(jià)格基本穩(wěn)定，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是平穩(wěn)健康的。 總體上講，貴陽(yáng)市商品房開發(fā)和供應(yīng)總體上是正常的，結(jié)構(gòu)趨向合理，消費(fèi)趨向理性，可以預(yù)測(cè)，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)支撐全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。 2． 3 周邊樓盤情況比較 項(xiàng)目周邊主要的樓盤情況 項(xiàng)目 位置 銷售價(jià)格 （元 /M2） 銷售均價(jià) （元 /M2） 銷售情況 中天花園 新 添 大道 4800～ 6500 5300 三期 欣歆園 蠻坡 4500～ 5500 5200 二手房?jī)r(jià)格 小石城 蠻坡 4500～ 6800 5300 已售罄 銀海 花園 大營(yíng)坡 5200～ 6000 5400 已售罄 保利云山 小關(guān) 4800～ 6000 5300 已售 80％ 8 2． 4 市場(chǎng)需求調(diào)查分析 針對(duì)本項(xiàng)目對(duì)貴陽(yáng)市場(chǎng)客戶進(jìn)行調(diào)查分析，客戶需求結(jié)論如下： 項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)區(qū)域形象的提高，以及對(duì)稀缺的自然資源的認(rèn)同，客戶普遍對(duì)本項(xiàng)目感興趣，傾向于更舒適的環(huán)境，大部分以選擇自住為主。 客戶對(duì)產(chǎn)品及配套的要求高?？蛻羝毡閷?duì)生活、教育等配套要求較高，在周邊尚未成熟的情況下，本項(xiàng)目需要通過建設(shè)自身配套實(shí)現(xiàn)便利的生活。 本項(xiàng)目輻射能力強(qiáng)。特別是商業(yè)街的投 資價(jià)值，對(duì)于外來(lái)客戶具有較大的吸引力。 2． 5 市場(chǎng)研究結(jié)論 根據(jù)對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展情況、本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局以及客戶需求的分析，本項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)遇在于： 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，目前處于快速發(fā)展期，本項(xiàng)目具有很好的發(fā)展局勢(shì)。 本項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)主要以本區(qū)