房地產(chǎn)項目可研報告(報規(guī)(存儲版)
【正文】 價格達到3,512元 /平方米時，為本項目銷售的盈虧平衡點。資金的運作方式如下：自有資金全部用于投資；此外的資金缺口，則向銀行貸款，銷售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資 。 項目稅前利潤總額 68,754 萬元，實現(xiàn)稅前投資利潤率%，繳納所得稅 17,188 萬元，稅后利潤 51,565 萬元，實現(xiàn)稅后投資利潤率 %。 銷售費用按銷售收入的 %計。 物業(yè)類型設(shè)想： 本項目的居住規(guī)模預(yù)計約 4,950 戶。 目前生活狀況：多數(shù)有房（福利房或單位房），部分有車，改善居住 環(huán)境愿望較強，為二次置業(yè)需求。 目前已建立起良好的政企、銀企關(guān)系，結(jié)合項目啟動快的特點，有利于項目在短期內(nèi)達到銀行融資條件。特別是商業(yè)街的投 資價值，對于外來客戶具有較大的吸引力。 （二）項目交通狀況 由于項目用地在 貴陽市中心環(huán)北線兩側(cè)，中心環(huán)北線是連接貴陽市區(qū)和金陽新區(qū)的主要干道，交通十分便當(dāng)，按貴陽市城市規(guī)劃，連接貴陽老城區(qū)與金陽新區(qū)的主要干道 ——瑞金北路至小關(guān)的高架橋已在籌備中。 目前貴陽市城市發(fā)展的策略是，控制城市中心區(qū)住宅建設(shè)，優(yōu)化和盤活現(xiàn)有存量土地，中心城區(qū)著重進行環(huán)境整治和公益性配套項目建設(shè)，以疏散中心區(qū)人口密度，減少交通壓力，住宅建設(shè)重點向中心城區(qū)邊 緣、金陽新區(qū)、小河、花溪、白云、烏當(dāng)發(fā)展，加緊對中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的修編工作。由于貴陽市 氣候宜人，一月最冷平均氣溫 5℃，盛夏七月平均氣溫 24℃，被譽為“第二春城”，2020 年貴陽被評為中國最適宜人居城市排名第四位， 2020年被評為“中國避暑之都”。 1． 2 項目建設(shè)背景 貴陽市老城區(qū)土地面積只有 56 平方公里，聚集 130 萬人口（不包括流動人口），每平方公里 萬人的人口密度，成為我國人口密度最大的城市之一。 貴州 某房開 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020 年 1 月經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)成立，由 某 房開 置業(yè)的子公司廣州 某房開 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與貴州協(xié)輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同組建， 通過招、牌、掛在貴陽市土地礦產(chǎn)資源交易中心舉行的國有土地使用權(quán)掛牌會競得 G（ 07） 38 號地塊國有土地使用權(quán)，項目名稱為“貴陽 某房開 ”。 總體上講，貴陽市商品房開發(fā)和供應(yīng)總體上是正常的，結(jié)構(gòu)趨向合理，消費趨向理性，可以預(yù)測，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)將會繼續(xù)支撐全市經(jīng)濟社會的發(fā)展。 項目地理位置連接度好，且處于貴陽市老城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢。 云巖區(qū)系貴陽市主城區(qū)，遵照貴陽市兩城區(qū)規(guī)劃管 10 理文件 “只拆不建”，“拆違建綠”、“拆舊建綠”的規(guī)劃指導(dǎo)原則，區(qū)域內(nèi)已無成片的可開發(fā)用地，高尚、高品質(zhì)物業(yè)的后續(xù)開發(fā)具有稀缺性。 以兩個增幅來預(yù)測動態(tài)價格： 5%的保守增幅。 商業(yè)開發(fā)構(gòu)思：項目商業(yè)為購物、休閑，布置在項目物業(yè)高層的一至四樓。 （ 3） 項目開發(fā)銷售周期說明 通過對貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)銷售狀況的詳細(xì)了解以及與公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的全面溝通，對本項目的開發(fā)銷售周期做如下計劃：從 2020年 4月至 2020年 12 月。 備注 ： 收入中未考慮每年市場房價 8%10%的增幅。 第五部分 可行性研究結(jié)論 經(jīng)上述分析 ，至 2020 年本項目開發(fā)完畢，本項目實現(xiàn)稅后利潤 48,309 萬元， 投資收益率為 %，在預(yù)測銷售收入時較為慎重，故還有較大的利潤空間，該項目將取得很好的經(jīng)濟效益和社會效益，是個極具投資價值的項目。 4． 5 項目現(xiàn)金流量分析 序號 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年及以后 合計 1 一、現(xiàn)金流入 59,940 93,857 70,352 64,708 34,239 323,095 2 股東投入 59,940 59,940 21 3 股東及關(guān)聯(lián)方借款 0 4 新增銀行貸款 30,000 30,000 5 銷售收入 63,857 70,352 64,708 34,239 233,155 6 二、現(xiàn)金流出 66,595 37,900 42,525 17,876 3,848 168,743 7 工程直接投入 64,513 28,923 33,176 10,957 568 138,137 8 管理費用 147 833 924 215 15 2,134 9 銷售費用 0 1,086 1,196 1,100 582 3,964 10 不可預(yù)見費 1,935 868 995 329 17 4,144 11 支付銀行利息 0 1,944 1,555 972 389 4,860 12 營業(yè)稅金及附加 0 3,608 3,975 3,656 1,935 13,173 13 土地增值稅 0 639 704 647 342 2,332 14 三、累計稅前利潤 66,595 40,638 12,811 34,021 64,412 64,412 15 所得稅 0 0 0 8,505 7,598 16,103 16 可用于還貸現(xiàn)金流 6,655 55,957 27,827 46,832 30,391 17 歸還銀行貸款 0 6,000 9,000 9,000 6,000 30,000 18 四、累計凈現(xiàn)金流量 6,655 43,302 62,129 91,456 108,249 108,249 4． 6 項目資金籌措計劃及銀行借款償還計劃 投資使用計劃與資金籌措表 序號 項 目 合 計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年及以后 1 總投資 170,195 63,836 42,154 44,098 17,397 2,710 開發(fā)成本 142,281 66,448 29,791 34,171 11,286 585 財務(wù)費用 4,860 0 1,944 1,555 972 389 管理費用 2,134 147 833 924 215 15 銷售費用 3,96
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