【正文】 路進水分別取黃河路上 DN200 市政供水管，在取水管處設(shè) DN200 水表井后進入本小區(qū)，給水管在本小區(qū)環(huán)狀布置，市政供水壓 。 3) 本小區(qū)設(shè)消火栓系統(tǒng)的建筑物除電梯機房、水箱間、無可燃物的設(shè)備間外，其它各層部位均設(shè)消火栓保護。 2) 車庫按中危險Ⅱ級設(shè)計。 6) 噴頭距燈具和風(fēng)口距離不得小于 7) 直立上噴噴頭濺水盤與樓板底面的距離大于或等于 75mm,小于或等于 150mm 所有消防泵均設(shè)自動巡檢系統(tǒng)控制功能 因消防泵在無火災(zāi)報警信號時只是處于準(zhǔn)備狀態(tài)，為為保證消防水泵的工作狀態(tài)良好，由控制柜內(nèi)可編程控制器（ PLC）實時控制功能對消防主泵進行定時巡檢 .設(shè)定狀態(tài)使消防泵 130天（運轉(zhuǎn)周期可設(shè)定）以 300r/min的低速運轉(zhuǎn)一次（功耗約為泵額定功率的 1%），一次運轉(zhuǎn)時間為 515min。 建筑體型力求簡單，減少凹凸 和變化以達到降低體型系數(shù)的目的。 的朝向大部分采用南北向。 ，采用分區(qū)控制。 安全保衛(wèi)專篇 ，設(shè)有圍墻、門衛(wèi)，并利用智能化系統(tǒng)監(jiān)控。 項目的經(jīng)營管理 本 項目建成后，淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將在統(tǒng)一物業(yè)管理的前提下對小區(qū)進行銷售。 本項目的工程造價估算參照近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標(biāo)，并考慮費用調(diào)整因素。 建議 建議在建設(shè)過程中，根據(jù)實際情況科 學(xué)安排工程進度，合理調(diào)度，嚴(yán)格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟效益。項目建設(shè)符合淮安市發(fā)展規(guī)劃，項目建成后對進一步繁榮清河區(qū)的經(jīng)濟，同時也為會展工程提供相應(yīng)的配套，本項目的建設(shè)具備良好的經(jīng)濟效益，是十分必要的。 投資估算編制依據(jù) 項目法人提供的基本設(shè)計方案和部分基礎(chǔ)資料。 第 4 章 項目法人與項目的經(jīng)營管理 項目法人 按國家的有關(guān)規(guī)定，本項目的建設(shè)與經(jīng)營實行項目法人制度。 、衛(wèi)生間、樓梯間采用回填土分層夯實后澆筑的混凝土地坪。 30%，透明幕 墻設(shè)計有開啟部分或有通風(fēng)換氣裝置。 分戶門采用保溫防盜門，傳熱系數(shù) K≤ W/m2.℃。 建筑節(jié)能初步方案 居住建筑的規(guī)劃布置、建筑物的平面布置利于自然通風(fēng)。每種噴頭的備用量大于或等于同類型噴頭總數(shù)的 1%，且不應(yīng)少于10 個 4) 噴頭布置：圖中所注噴頭間距如與其它工種發(fā)生矛盾時或裝修中須改變噴頭位置時必須滿足以下要求： 5) 車庫內(nèi)噴頭之間距離小于或等于 （矩形布置長邊小于），大于或等于 ，噴頭與墻邊之間距離小于或等于,大于或等于 ；大于 寬的風(fēng)道下加設(shè)噴頭。管材和接口承 壓要求 ,低區(qū) :, 高區(qū) :。泵房內(nèi)設(shè)三臺消火栓加壓泵、。 給排水消防設(shè)計 設(shè)計范圍 本次設(shè)計包括室內(nèi)外消防系統(tǒng)，設(shè)有下列消防系統(tǒng)： 室外消火栓給水系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng) 自動噴灑滅火系統(tǒng) 建筑滅火器配置 消防用水量及水源 本小區(qū)各部位的危險等級、自動噴灑噴水強度和設(shè)計流量見下表所示 部位 危險等級 噴水強度 設(shè)計流量 車庫 中危險Ⅱ級 8L/（ ） /160m2 30L/S 滅火用水量見下表： 1） 18 層住宅 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 15L/S 2h 108m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 10L/S 2h 72m3 2） 18 層住宅 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 15L/S 2h 108m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 20L/S 2h 144 m3 3）商住樓 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 30L/S 2h 216m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 40L/S 2h 288m3 自動噴灑系統(tǒng) 30L/S 1h 108 m3 4）地下車庫 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時間 一次滅火用水量 室外消火栓系 統(tǒng) 20L/S 2h 144m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 10L/S 2h 72 m3 自動噴灑系統(tǒng) 30L/S 1h 108 m3 注：本小區(qū)按一時間發(fā)生一次火災(zāi)考慮，消防用水量按自動噴灑系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)同時作用。 18 以上的高層住宅每單 元設(shè) 2 部電梯和 2 個封閉樓梯。 營業(yè)性廚房油煙經(jīng)處理合格后排放。 采暖耗熱量： 15511KW. PEX管；暗埋于墊層內(nèi)的采暖管道采用耐高溫 PPR管，其他采暖管道均采用焊接鋼管。 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心。 1. 周界報警系統(tǒng) 在小區(qū)周界圍墻設(shè)置紅外報警探測器，以及時發(fā)現(xiàn)非法越界者。 內(nèi)部管網(wǎng)與公網(wǎng)連接，充分利用公共信息資源，向住戶提供話音通信、視頻廣播、寬帶接入等信息服務(wù)。 電話機房 ,消防控制中心配電柜 ,配電間低壓進線柜處及其他須防過電壓的設(shè)備就近配電柜 ,須加設(shè)不同級別的 SPD 浪涌保護裝置。配置系數(shù)取 ，小區(qū)總變壓器安裝容量 21000KVA，擬設(shè)置 2x10000KVA變電站 12 座。 管材：雨水管采用 PVC— U排水塑料管，承插粘接。 管材：室內(nèi)排水管、通氣管均采用 PVCU排水塑料管，承插粘接。小便器均采用自閉式?jīng)_洗閥或自動感應(yīng)式?jīng)_洗閥。 室外排水設(shè)計 市政道路雨污水合流管網(wǎng) De600. 室外排水制度 室外雨、污分流，污水排至市政污水管網(wǎng)；雨水排至市政道路雨水管網(wǎng)。 HRB335 級： fy=300N/mm2，主要用于剪力墻的暗柱主筋 HPB235 級： fy=210N/mm2，主要用于梁 、柱的箍筋 c. 鋼材 Q345B 和 Q235B d. 焊條 E43 和 E50 型。 上部結(jié)構(gòu)選型 a. 18~30 層住宅樓擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，墻厚200~250，肢長 1600 以上；樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu) ,板厚約在 100~130mm 左右。 b. 基本雪壓： 。在高層住宅部分，充分利用地下 空間，采用全地下室停車 。整體布局南低北高，建筑單體 面向中間景觀帶布置，充分利用景觀資源。 第 3 章 建設(shè)方案 總用地面積： ； 總建筑面積： 451397 平方米； 地上建筑面積： 408959平方米； 地下建筑面積： 42438平方米； 住宅面積： 344706平方米； 商業(yè)面積： 60003 平方米； 會所面積： 2000平方米； 幼兒園面積： 1600 平方米； 其他： 650 平方米； 容積率： ； 建筑密度： %； 綠地率： 40%； 戶 數(shù)： 2805戶； 停車位： 1482 個； 其中，地上 296個，地下 1186 個。 、市場存在的風(fēng)險 市場容量的局限性。隨著人均經(jīng)濟收入的不斷增長，居民的潛在購買力也將進一步提高，據(jù)淮安市統(tǒng)計局提供 2020年 18月份淮安主要經(jīng)濟指標(biāo)中市區(qū)居民人均可支配收入 6788 元，同比增長 %，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期。 本案東側(cè)為清河區(qū)工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)。 、本項目區(qū)域競爭分析 本案地塊南、北、西面被三個大盤所包圍。2020 年淮安全市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積 萬 m2,同比增長%，竣工面積 萬 m2,同比增長 %；市區(qū)完成施工面積 m2，同比增長 %,竣工面積 m2，同比下降 %。 財務(wù)效益分析 本項目經(jīng)測算，本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10％）為 萬元，投資回收期為 4 年（含建設(shè)期），財務(wù)效 益良好。 建設(shè)內(nèi)容 本項目擬按高層建造，容積率按 計算。 XX房產(chǎn)是由南京 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和中國香港 XX集團公司 共同投資，于 2020年 12 月 12日經(jīng)淮安市工商行政管理局批準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。 2020 年 6 月，淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以邀請招標(biāo)方式取得了項目土地使用權(quán)，淮安市區(qū)人民政府以號文核發(fā)了“丘地塊國有土地 使用權(quán)招標(biāo)出讓的通知”。處于缽池山公園和里運河城市景觀中帶中，與會展中心緊鄰，是建設(shè)住宅項目的風(fēng)水寶地。 基地現(xiàn)狀（工程進度） 建設(shè)期 本項目建設(shè)工期暫定為 年，計劃年 年底竣工。大面積地塊流標(biāo)率偏高，從 2020 年的上市成交情況看，共流標(biāo) 11 塊計 1019 畝土地。 、樓市價格分析 淮安市 2020 年全市銷售面積 122萬 m2，全市商品住房銷售均價 1693元 / m2，同比增長 %，市區(qū)商品住房銷售均價 2487元/ m2，同比增長 %； 2020 年第一季度全市商品住房均價 2020元 / m2，比去年同期增長 %，其中市區(qū)商品住房均價為 2511元/m2，比去年同期增長 %。土地出讓價格為 100 萬 /畝，出讓時間為 2020年 2月，一期項目已開 工， 17萬 m2分兩步上市，首期700 套房源，已在十一國慶期間排隊拿號。 、銷售收入預(yù)測 基于上述市場容量及價格走勢分析，本案地塊房屋均價暫估3900 元 /m2，商業(yè)用房暫估 15000 元 /m2，總銷售額為 ，至少需五年時間消化，中間變數(shù)及成本增加不可估算。由于本項目位于中央商務(wù)區(qū)，西靠里運河，北鄰國際會展中心和博物館，緊靠繁華市區(qū)，因而擁有地理位置上的巨大優(yōu)越性，加之宏偉的大社區(qū)規(guī)劃，一定是未來淮安的高檔居住區(qū)，并使具購買力的購房者趨之若騖。 長，從而體現(xiàn)政策的多變性、無法預(yù)見性和較差的延續(xù)性。基地的南側(cè)為里運河，為充分利用沿河景觀，建筑的天際線由北向南降，從而形成良好的日照、通風(fēng)條件，使住戶充分享受沿河風(fēng)景帶景觀資源。各組建筑群體高低錯落，沿街立面形成起伏有致有層次的景觀。建筑設(shè)計的平面布局做到小戶型功能分區(qū)明確、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)；大戶型功能齊全，滿足居家生活的各種需求。 a. 恒荷載 設(shè)計恒荷載包括：設(shè)計建筑結(jié)構(gòu)自重、設(shè)計的固定設(shè)備重量、設(shè)計覆土自重。 地基及基礎(chǔ) 本工程 18~33 層高層住宅基礎(chǔ)擬采用樁 +獨立承臺 +筏板（用于防水）基礎(chǔ)，樁擬采用鉆孔灌注樁或高強 PHC 管樁。 室外給水設(shè)計 ..1 水源： 本小區(qū)的供水水源為兩路進水分別取自翔宇路 DN600 和越秀路上 DN300 市政供水管，在取水管處設(shè) DN200 水表井后進入用地紅線，給水管在本小區(qū)環(huán)狀布置，市政供水壓 。 管材、接口及敷設(shè)方式 : 室外污水、廢水管道采用雙壁波紋管，彈性密封圈承插連接。 室內(nèi)衛(wèi)生間給水管道全部暗裝。 管道敷設(shè)：除管井內(nèi)排水管外，其余為 明敷。 小區(qū)的中心機房、消防安保中心為一級負(fù)荷； 其它負(fù)荷均為三級負(fù)荷。 防雷保護 小區(qū)內(nèi)各建筑物均按二類防雷建筑考慮，在大樓屋