【正文】 路進(jìn)水分別取黃河路上 DN200 市政供水管，在取水管處設(shè) DN200 水表井后進(jìn)入本小區(qū)，給水管在本小區(qū)環(huán)狀布置，市政供水壓 。 3) 本小區(qū)設(shè)消火栓系統(tǒng)的建筑物除電梯機(jī)房、水箱間、無可燃物的設(shè)備間外，其它各層部位均設(shè)消火栓保護(hù)。 2) 車庫按中危險(xiǎn)Ⅱ級設(shè)計(jì)。 6) 噴頭距燈具和風(fēng)口距離不得小于 7) 直立上噴噴頭濺水盤與樓板底面的距離大于或等于 75mm,小于或等于 150mm 所有消防泵均設(shè)自動(dòng)巡檢系統(tǒng)控制功能 因消防泵在無火災(zāi)報(bào)警信號時(shí)只是處于準(zhǔn)備狀態(tài)，為為保證消防水泵的工作狀態(tài)良好，由控制柜內(nèi)可編程控制器（ PLC）實(shí)時(shí)控制功能對消防主泵進(jìn)行定時(shí)巡檢 .設(shè)定狀態(tài)使消防泵 130天（運(yùn)轉(zhuǎn)周期可設(shè)定）以 300r/min的低速運(yùn)轉(zhuǎn)一次（功耗約為泵額定功率的 1%），一次運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為 515min。 建筑體型力求簡單，減少凹凸 和變化以達(dá)到降低體型系數(shù)的目的。 的朝向大部分采用南北向。 ，采用分區(qū)控制。 安全保衛(wèi)專篇 ，設(shè)有圍墻、門衛(wèi)，并利用智能化系統(tǒng)監(jiān)控。 項(xiàng)目的經(jīng)營管理 本 項(xiàng)目建成后，淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將在統(tǒng)一物業(yè)管理的前提下對小區(qū)進(jìn)行銷售。 本項(xiàng)目的工程造價(jià)估算參照近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素。 建議 建議在建設(shè)過程中，根據(jù)實(shí)際情況科 學(xué)安排工程進(jìn)度，合理調(diào)度，嚴(yán)格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目建設(shè)符合淮安市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目建成后對進(jìn)一步繁榮清河區(qū)的經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也為會展工程提供相應(yīng)的配套，本項(xiàng)目的建設(shè)具備良好的經(jīng)濟(jì)效益，是十分必要的。 投資估算編制依據(jù) 項(xiàng)目法人提供的基本設(shè)計(jì)方案和部分基礎(chǔ)資料。 第 4 章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營管理 項(xiàng)目法人 按國家的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營實(shí)行項(xiàng)目法人制度。 、衛(wèi)生間、樓梯間采用回填土分層夯實(shí)后澆筑的混凝土地坪。 30%，透明幕 墻設(shè)計(jì)有開啟部分或有通風(fēng)換氣裝置。 分戶門采用保溫防盜門，傳熱系數(shù) K≤ W/m2.℃。 建筑節(jié)能初步方案 居住建筑的規(guī)劃布置、建筑物的平面布置利于自然通風(fēng)。每種噴頭的備用量大于或等于同類型噴頭總數(shù)的 1%，且不應(yīng)少于10 個(gè) 4) 噴頭布置：圖中所注噴頭間距如與其它工種發(fā)生矛盾時(shí)或裝修中須改變噴頭位置時(shí)必須滿足以下要求： 5) 車庫內(nèi)噴頭之間距離小于或等于 （矩形布置長邊小于），大于或等于 ，噴頭與墻邊之間距離小于或等于,大于或等于 ；大于 寬的風(fēng)道下加設(shè)噴頭。管材和接口承 壓要求 ,低區(qū) :, 高區(qū) :。泵房內(nèi)設(shè)三臺消火栓加壓泵、。 給排水消防設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)范圍 本次設(shè)計(jì)包括室內(nèi)外消防系統(tǒng)，設(shè)有下列消防系統(tǒng)： 室外消火栓給水系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng) 自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng) 建筑滅火器配置 消防用水量及水源 本小區(qū)各部位的危險(xiǎn)等級、自動(dòng)噴灑噴水強(qiáng)度和設(shè)計(jì)流量見下表所示 部位 危險(xiǎn)等級 噴水強(qiáng)度 設(shè)計(jì)流量 車庫 中危險(xiǎn)Ⅱ級 8L/（ ） /160m2 30L/S 滅火用水量見下表： 1） 18 層住宅 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 15L/S 2h 108m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 10L/S 2h 72m3 2） 18 層住宅 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 15L/S 2h 108m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 20L/S 2h 144 m3 3）商住樓 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 30L/S 2h 216m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 40L/S 2h 288m3 自動(dòng)噴灑系統(tǒng) 30L/S 1h 108 m3 4）地下車庫 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系 統(tǒng) 20L/S 2h 144m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 10L/S 2h 72 m3 自動(dòng)噴灑系統(tǒng) 30L/S 1h 108 m3 注：本小區(qū)按一時(shí)間發(fā)生一次火災(zāi)考慮，消防用水量按自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)同時(shí)作用。 18 以上的高層住宅每單 元設(shè) 2 部電梯和 2 個(gè)封閉樓梯。 營業(yè)性廚房油煙經(jīng)處理合格后排放。 采暖耗熱量： 15511KW. PEX管；暗埋于墊層內(nèi)的采暖管道采用耐高溫 PPR管，其他采暖管道均采用焊接鋼管。 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心。 1. 周界報(bào)警系統(tǒng) 在小區(qū)周界圍墻設(shè)置紅外報(bào)警探測器，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法越界者。 內(nèi)部管網(wǎng)與公網(wǎng)連接，充分利用公共信息資源，向住戶提供話音通信、視頻廣播、寬帶接入等信息服務(wù)。 電話機(jī)房 ,消防控制中心配電柜 ,配電間低壓進(jìn)線柜處及其他須防過電壓的設(shè)備就近配電柜 ,須加設(shè)不同級別的 SPD 浪涌保護(hù)裝置。配置系數(shù)取 ，小區(qū)總變壓器安裝容量 21000KVA，擬設(shè)置 2x10000KVA變電站 12 座。 管材：雨水管采用 PVC— U排水塑料管，承插粘接。 管材：室內(nèi)排水管、通氣管均采用 PVCU排水塑料管，承插粘接。小便器均采用自閉式?jīng)_洗閥或自動(dòng)感應(yīng)式?jīng)_洗閥。 室外排水設(shè)計(jì) 市政道路雨污水合流管網(wǎng) De600. 室外排水制度 室外雨、污分流，污水排至市政污水管網(wǎng)；雨水排至市政道路雨水管網(wǎng)。 HRB335 級： fy=300N/mm2，主要用于剪力墻的暗柱主筋 HPB235 級： fy=210N/mm2，主要用于梁 、柱的箍筋 c. 鋼材 Q345B 和 Q235B d. 焊條 E43 和 E50 型。 上部結(jié)構(gòu)選型 a. 18~30 層住宅樓擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，墻厚200~250，肢長 1600 以上；樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu) ,板厚約在 100~130mm 左右。 b. 基本雪壓： 。在高層住宅部分，充分利用地下 空間，采用全地下室停車 。整體布局南低北高，建筑單體 面向中間景觀帶布置，充分利用景觀資源。 第 3 章 建設(shè)方案 總用地面積： ； 總建筑面積： 451397 平方米； 地上建筑面積： 408959平方米； 地下建筑面積： 42438平方米； 住宅面積： 344706平方米； 商業(yè)面積： 60003 平方米； 會所面積： 2000平方米； 幼兒園面積： 1600 平方米； 其他： 650 平方米； 容積率： ； 建筑密度： %； 綠地率： 40%； 戶 數(shù)： 2805戶； 停車位： 1482 個(gè)； 其中，地上 296個(gè)，地下 1186 個(gè)。 、市場存在的風(fēng)險(xiǎn) 市場容量的局限性。隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，居民的潛在購買力也將進(jìn)一步提高，據(jù)淮安市統(tǒng)計(jì)局提供 2020年 18月份淮安主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中市區(qū)居民人均可支配收入 6788 元，同比增長 %，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期。 本案東側(cè)為清河區(qū)工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)。 、本項(xiàng)目區(qū)域競爭分析 本案地塊南、北、西面被三個(gè)大盤所包圍。2020 年淮安全市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積 萬 m2,同比增長%，竣工面積 萬 m2,同比增長 %；市區(qū)完成施工面積 m2，同比增長 %,竣工面積 m2，同比下降 %。 財(cái)務(wù)效益分析 本項(xiàng)目經(jīng)測算，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10％）為 萬元，投資回收期為 4 年（含建設(shè)期），財(cái)務(wù)效 益良好。 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目擬按高層建造，容積率按 計(jì)算。 XX房產(chǎn)是由南京 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和中國香港 XX集團(tuán)公司 共同投資，于 2020年 12 月 12日經(jīng)淮安市工商行政管理局批準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。 2020 年 6 月，淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以邀請招標(biāo)方式取得了項(xiàng)目土地使用權(quán)，淮安市區(qū)人民政府以號文核發(fā)了“丘地塊國有土地 使用權(quán)招標(biāo)出讓的通知”。處于缽池山公園和里運(yùn)河城市景觀中帶中，與會展中心緊鄰，是建設(shè)住宅項(xiàng)目的風(fēng)水寶地。 基地現(xiàn)狀（工程進(jìn)度） 建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)工期暫定為 年，計(jì)劃年 年底竣工。大面積地塊流標(biāo)率偏高，從 2020 年的上市成交情況看，共流標(biāo) 11 塊計(jì) 1019 畝土地。 、樓市價(jià)格分析 淮安市 2020 年全市銷售面積 122萬 m2，全市商品住房銷售均價(jià) 1693元 / m2，同比增長 %，市區(qū)商品住房銷售均價(jià) 2487元/ m2，同比增長 %； 2020 年第一季度全市商品住房均價(jià) 2020元 / m2，比去年同期增長 %，其中市區(qū)商品住房均價(jià)為 2511元/m2，比去年同期增長 %。土地出讓價(jià)格為 100 萬 /畝，出讓時(shí)間為 2020年 2月，一期項(xiàng)目已開 工， 17萬 m2分兩步上市，首期700 套房源，已在十一國慶期間排隊(duì)拿號。 、銷售收入預(yù)測 基于上述市場容量及價(jià)格走勢分析，本案地塊房屋均價(jià)暫估3900 元 /m2，商業(yè)用房暫估 15000 元 /m2，總銷售額為 ，至少需五年時(shí)間消化，中間變數(shù)及成本增加不可估算。由于本項(xiàng)目位于中央商務(wù)區(qū)，西靠里運(yùn)河，北鄰國際會展中心和博物館，緊靠繁華市區(qū)，因而擁有地理位置上的巨大優(yōu)越性，加之宏偉的大社區(qū)規(guī)劃，一定是未來淮安的高檔居住區(qū)，并使具購買力的購房者趨之若騖。 長，從而體現(xiàn)政策的多變性、無法預(yù)見性和較差的延續(xù)性。基地的南側(cè)為里運(yùn)河，為充分利用沿河景觀，建筑的天際線由北向南降，從而形成良好的日照、通風(fēng)條件，使住戶充分享受沿河風(fēng)景帶景觀資源。各組建筑群體高低錯(cuò)落，沿街立面形成起伏有致有層次的景觀。建筑設(shè)計(jì)的平面布局做到小戶型功能分區(qū)明確、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)；大戶型功能齊全，滿足居家生活的各種需求。 a. 恒荷載 設(shè)計(jì)恒荷載包括：設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)自重、設(shè)計(jì)的固定設(shè)備重量、設(shè)計(jì)覆土自重。 地基及基礎(chǔ) 本工程 18~33 層高層住宅基礎(chǔ)擬采用樁 +獨(dú)立承臺 +筏板（用于防水）基礎(chǔ)，樁擬采用鉆孔灌注樁或高強(qiáng) PHC 管樁。 室外給水設(shè)計(jì) ..1 水源： 本小區(qū)的供水水源為兩路進(jìn)水分別取自翔宇路 DN600 和越秀路上 DN300 市政供水管，在取水管處設(shè) DN200 水表井后進(jìn)入用地紅線，給水管在本小區(qū)環(huán)狀布置，市政供水壓 。 管材、接口及敷設(shè)方式 : 室外污水、廢水管道采用雙壁波紋管，彈性密封圈承插連接。 室內(nèi)衛(wèi)生間給水管道全部暗裝。 管道敷設(shè)：除管井內(nèi)排水管外，其余為 明敷。 小區(qū)的中心機(jī)房、消防安保中心為一級負(fù)荷； 其它負(fù)荷均為三級負(fù)荷。 防雷保護(hù) 小區(qū)內(nèi)各建筑物均按二類防雷建筑考慮，在大樓屋