【正文】 路進(jìn)水分別取黃河路上 DN200 市政供水管，在取水管處設(shè) DN200 水表井后進(jìn)入本小區(qū)，給水管在本小區(qū)環(huán)狀布置，市政供水壓 。 3) 本小區(qū)設(shè)消火栓系統(tǒng)的建筑物除電梯機(jī)房、水箱間、無(wú)可燃物的設(shè)備間外，其它各層部位均設(shè)消火栓保護(hù)。 2) 車(chē)庫(kù)按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)。 6) 噴頭距燈具和風(fēng)口距離不得小于 7) 直立上噴噴頭濺水盤(pán)與樓板底面的距離大于或等于 75mm,小于或等于 150mm 所有消防泵均設(shè)自動(dòng)巡檢系統(tǒng)控制功能 因消防泵在無(wú)火災(zāi)報(bào)警信號(hào)時(shí)只是處于準(zhǔn)備狀態(tài)，為為保證消防水泵的工作狀態(tài)良好，由控制柜內(nèi)可編程控制器（ PLC）實(shí)時(shí)控制功能對(duì)消防主泵進(jìn)行定時(shí)巡檢 .設(shè)定狀態(tài)使消防泵 130天（運(yùn)轉(zhuǎn)周期可設(shè)定）以 300r/min的低速運(yùn)轉(zhuǎn)一次（功耗約為泵額定功率的 1%），一次運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為 515min。 建筑體型力求簡(jiǎn)單，減少凹凸 和變化以達(dá)到降低體型系數(shù)的目的。 的朝向大部分采用南北向。 ，采用分區(qū)控制。 安全保衛(wèi)專(zhuān)篇 ，設(shè)有圍墻、門(mén)衛(wèi)，并利用智能化系統(tǒng)監(jiān)控。 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理 本 項(xiàng)目建成后，淮安 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將在統(tǒng)一物業(yè)管理的前提下對(duì)小區(qū)進(jìn)行銷(xiāo)售。 本項(xiàng)目的工程造價(jià)估算參照近期本市部分同類(lèi)工程竣工決算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素。 建議 建議在建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況科 學(xué)安排工程進(jìn)度，合理調(diào)度，嚴(yán)格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目建設(shè)符合淮安市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步繁榮清河區(qū)的經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也為會(huì)展工程提供相應(yīng)的配套，本項(xiàng)目的建設(shè)具備良好的經(jīng)濟(jì)效益，是十分必要的。 投資估算編制依據(jù) 項(xiàng)目法人提供的基本設(shè)計(jì)方案和部分基礎(chǔ)資料。 第 4 章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目法人 按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)實(shí)行項(xiàng)目法人制度。 、衛(wèi)生間、樓梯間采用回填土分層夯實(shí)后澆筑的混凝土地坪。 30%，透明幕 墻設(shè)計(jì)有開(kāi)啟部分或有通風(fēng)換氣裝置。 分戶(hù)門(mén)采用保溫防盜門(mén)，傳熱系數(shù) K≤ W/m2.℃。 建筑節(jié)能初步方案 居住建筑的規(guī)劃布置、建筑物的平面布置利于自然通風(fēng)。每種噴頭的備用量大于或等于同類(lèi)型噴頭總數(shù)的 1%，且不應(yīng)少于10 個(gè) 4) 噴頭布置：圖中所注噴頭間距如與其它工種發(fā)生矛盾時(shí)或裝修中須改變噴頭位置時(shí)必須滿足以下要求： 5) 車(chē)庫(kù)內(nèi)噴頭之間距離小于或等于 （矩形布置長(zhǎng)邊小于），大于或等于 ，噴頭與墻邊之間距離小于或等于,大于或等于 ；大于 寬的風(fēng)道下加設(shè)噴頭。管材和接口承 壓要求 ,低區(qū) :, 高區(qū) :。泵房?jī)?nèi)設(shè)三臺(tái)消火栓加壓泵、。 給排水消防設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)范圍 本次設(shè)計(jì)包括室內(nèi)外消防系統(tǒng)，設(shè)有下列消防系統(tǒng)： 室外消火栓給水系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng) 自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng) 建筑滅火器配置 消防用水量及水源 本小區(qū)各部位的危險(xiǎn)等級(jí)、自動(dòng)噴灑噴水強(qiáng)度和設(shè)計(jì)流量見(jiàn)下表所示 部位 危險(xiǎn)等級(jí) 噴水強(qiáng)度 設(shè)計(jì)流量 車(chē)庫(kù) 中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí) 8L/（ ） /160m2 30L/S 滅火用水量見(jiàn)下表： 1） 18 層住宅 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 15L/S 2h 108m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 10L/S 2h 72m3 2） 18 層住宅 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 15L/S 2h 108m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 20L/S 2h 144 m3 3）商住樓 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 30L/S 2h 216m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 40L/S 2h 288m3 自動(dòng)噴灑系統(tǒng) 30L/S 1h 108 m3 4）地下車(chē)庫(kù) 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系 統(tǒng) 20L/S 2h 144m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 10L/S 2h 72 m3 自動(dòng)噴灑系統(tǒng) 30L/S 1h 108 m3 注：本小區(qū)按一時(shí)間發(fā)生一次火災(zāi)考慮，消防用水量按自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)同時(shí)作用。 18 以上的高層住宅每單 元設(shè) 2 部電梯和 2 個(gè)封閉樓梯。 營(yíng)業(yè)性廚房油煙經(jīng)處理合格后排放。 采暖耗熱量： 15511KW. PEX管；暗埋于墊層內(nèi)的采暖管道采用耐高溫 PPR管，其他采暖管道均采用焊接鋼管。 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心。 1. 周界報(bào)警系統(tǒng) 在小區(qū)周界圍墻設(shè)置紅外報(bào)警探測(cè)器，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法越界者。 內(nèi)部管網(wǎng)與公網(wǎng)連接，充分利用公共信息資源，向住戶(hù)提供話音通信、視頻廣播、寬帶接入等信息服務(wù)。 電話機(jī)房 ,消防控制中心配電柜 ,配電間低壓進(jìn)線柜處及其他須防過(guò)電壓的設(shè)備就近配電柜 ,須加設(shè)不同級(jí)別的 SPD 浪涌保護(hù)裝置。配置系數(shù)取 ，小區(qū)總變壓器安裝容量 21000KVA，擬設(shè)置 2x10000KVA變電站 12 座。 管材：雨水管采用 PVC— U排水塑料管，承插粘接。 管材：室內(nèi)排水管、通氣管均采用 PVCU排水塑料管，承插粘接。小便器均采用自閉式?jīng)_洗閥或自動(dòng)感應(yīng)式?jīng)_洗閥。 室外排水設(shè)計(jì) 市政道路雨污水合流管網(wǎng) De600. 室外排水制度 室外雨、污分流，污水排至市政污水管網(wǎng)；雨水排至市政道路雨水管網(wǎng)。 HRB335 級(jí)： fy=300N/mm2，主要用于剪力墻的暗柱主筋 HPB235 級(jí)： fy=210N/mm2，主要用于梁 、柱的箍筋 c. 鋼材 Q345B 和 Q235B d. 焊條 E43 和 E50 型。 上部結(jié)構(gòu)選型 a. 18~30 層住宅樓擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，墻厚200~250，肢長(zhǎng) 1600 以上；樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu) ,板厚約在 100~130mm 左右。 b. 基本雪壓： 。在高層住宅部分，充分利用地下 空間，采用全地下室停車(chē) 。整體布局南低北高，建筑單體 面向中間景觀帶布置，充分利用景觀資源。 第 3 章 建設(shè)方案 總用地面積： ； 總建筑面積： 451397 平方米； 地上建筑面積： 408959平方米； 地下建筑面積： 42438平方米； 住宅面積： 344706平方米； 商業(yè)面積： 60003 平方米； 會(huì)所面積： 2000平方米； 幼兒園面積： 1600 平方米； 其他： 650 平方米； 容積率： ； 建筑密度： %； 綠地率： 40%； 戶(hù) 數(shù)： 2805戶(hù)； 停車(chē)位： 1482 個(gè)； 其中，地上 296個(gè)，地下 1186 個(gè)。 、市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)容量的局限性。隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，居民的潛在購(gòu)買(mǎi)力也將進(jìn)一步提高，據(jù)淮安市統(tǒng)計(jì)局提供 2020年 18月份淮安主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中市區(qū)居民人均可支配收入 6788 元，同比增長(zhǎng) %，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長(zhǎng)期。 本案東側(cè)為清河區(qū)工業(yè)園區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。 、本項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 本案地塊南、北、西面被三個(gè)大盤(pán)所包圍。2020 年淮安全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成施工面積 萬(wàn) m2,同比增長(zhǎng)%，竣工面積 萬(wàn) m2,同比增長(zhǎng) %；市區(qū)完成施工面積 m2，同比增長(zhǎng) %,竣工面積 m2，同比下降 %。 財(cái)務(wù)效益分析 本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10％）為 萬(wàn)元，投資回收期為 4 年（含建設(shè)期），財(cái)務(wù)效 益良好。 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目擬按高層建造，容積率按 計(jì)算。 XX房產(chǎn)是由南京 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和中國(guó)香港 XX集團(tuán)公司 共同投資，于 2020年 12 月 12日經(jīng)淮安市工商行政管理局批準(zhǔn)設(shè)立的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。 2020 年 6 月，淮安 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 以邀請(qǐng)招標(biāo)方式取得了項(xiàng)目土地使用權(quán)，淮安市區(qū)人民政府以號(hào)文核發(fā)了“丘地塊國(guó)有土地 使用權(quán)招標(biāo)出讓的通知”。處于缽池山公園和里運(yùn)河城市景觀中帶中，與會(huì)展中心緊鄰，是建設(shè)住宅項(xiàng)目的風(fēng)水寶地。 基地現(xiàn)狀（工程進(jìn)度） 建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)工期暫定為 年，計(jì)劃年 年底竣工。大面積地塊流標(biāo)率偏高，從 2020 年的上市成交情況看，共流標(biāo) 11 塊計(jì) 1019 畝土地。 、樓市價(jià)格分析 淮安市 2020 年全市銷(xiāo)售面積 122萬(wàn) m2，全市商品住房銷(xiāo)售均價(jià) 1693元 / m2，同比增長(zhǎng) %，市區(qū)商品住房銷(xiāo)售均價(jià) 2487元/ m2，同比增長(zhǎng) %； 2020 年第一季度全市商品住房均價(jià) 2020元 / m2，比去年同期增長(zhǎng) %，其中市區(qū)商品住房均價(jià)為 2511元/m2，比去年同期增長(zhǎng) %。土地出讓價(jià)格為 100 萬(wàn) /畝，出讓時(shí)間為 2020年 2月，一期項(xiàng)目已開(kāi) 工， 17萬(wàn) m2分兩步上市，首期700 套房源，已在十一國(guó)慶期間排隊(duì)拿號(hào)。 、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 基于上述市場(chǎng)容量及價(jià)格走勢(shì)分析，本案地塊房屋均價(jià)暫估3900 元 /m2，商業(yè)用房暫估 15000 元 /m2，總銷(xiāo)售額為 ，至少需五年時(shí)間消化，中間變數(shù)及成本增加不可估算。由于本項(xiàng)目位于中央商務(wù)區(qū)，西靠里運(yùn)河，北鄰國(guó)際會(huì)展中心和博物館，緊靠繁華市區(qū)，因而擁有地理位置上的巨大優(yōu)越性，加之宏偉的大社區(qū)規(guī)劃，一定是未來(lái)淮安的高檔居住區(qū)，并使具購(gòu)買(mǎi)力的購(gòu)房者趨之若騖。 長(zhǎng)，從而體現(xiàn)政策的多變性、無(wú)法預(yù)見(jiàn)性和較差的延續(xù)性?；氐哪蟼?cè)為里運(yùn)河，為充分利用沿河景觀，建筑的天際線由北向南降，從而形成良好的日照、通風(fēng)條件，使住戶(hù)充分享受沿河風(fēng)景帶景觀資源。各組建筑群體高低錯(cuò)落，沿街立面形成起伏有致有層次的景觀。建筑設(shè)計(jì)的平面布局做到小戶(hù)型功能分區(qū)明確、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)；大戶(hù)型功能齊全，滿足居家生活的各種需求。 a. 恒荷載 設(shè)計(jì)恒荷載包括：設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)自重、設(shè)計(jì)的固定設(shè)備重量、設(shè)計(jì)覆土自重。 地基及基礎(chǔ) 本工程 18~33 層高層住宅基礎(chǔ)擬采用樁 +獨(dú)立承臺(tái) +筏板（用于防水）基礎(chǔ)，樁擬采用鉆孔灌注樁或高強(qiáng) PHC 管樁。 室外給水設(shè)計(jì) ..1 水源： 本小區(qū)的供水水源為兩路進(jìn)水分別取自翔宇路 DN600 和越秀路上 DN300 市政供水管，在取水管處設(shè) DN200 水表井后進(jìn)入用地紅線，給水管在本小區(qū)環(huán)狀布置，市政供水壓 。 管材、接口及敷設(shè)方式 : 室外污水、廢水管道采用雙壁波紋管，彈性密封圈承插連接。 室內(nèi)衛(wèi)生間給水管道全部暗裝。 管道敷設(shè)：除管井內(nèi)排水管外，其余為 明敷。 小區(qū)的中心機(jī)房、消防安保中心為一級(jí)負(fù)荷； 其它負(fù)荷均為三級(jí)負(fù)荷。 防雷保護(hù) 小區(qū)內(nèi)各建筑物均按二類(lèi)防雷建筑考慮，在大樓屋