【正文】 臥室、書房 18 衛(wèi)生間 23 客廳 、餐廳 18 廚房 15 采暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)： 高層住宅采用低溫地面輻射供暖方式，分戶熱計(jì)量，采暖主立管及熱計(jì)量裝置布置于管井及熱計(jì)量表箱內(nèi)。 集中火災(zāi)報(bào)警器能顯示火災(zāi)報(bào)警部位信號(hào)和控制信號(hào)，可進(jìn)行聯(lián)動(dòng)控制，系統(tǒng)消防泵、噴淋泵、防煙排煙風(fēng)機(jī)的啟、停、顯示工作故障狀態(tài)能控制，顯示消防泵啟動(dòng)按鈕，水流指示器、報(bào)警閥的狀態(tài)能控制防火卷下降，并接收其反饋信號(hào)。 4. 安保監(jiān)視系統(tǒng) 在小區(qū)出入口、小區(qū)主干道、各單元底層門廳、電梯轎廂、地下汽車庫設(shè)置 CCD攝像機(jī)，將監(jiān)視畫面穿送至安保中心的多畫面處理器及矩陣切換器，并對(duì)其進(jìn)行錄像。 在住宅單元入口處裝置具有電控門鎖的安全防盜門和門口機(jī)，小區(qū)主要出入口設(shè)置門口機(jī)，安保中心設(shè)置管理機(jī)，電控鎖除具有鑰匙開鎖功能外，有非接觸式智能卡或密碼開鎖的功能。 按住宅每戶 2 個(gè)終端，共計(jì)約 5610 個(gè)終端。由市話網(wǎng)引市話光纜至電話機(jī)房，小區(qū)內(nèi)部管網(wǎng)均接入電話機(jī)房，機(jī)房內(nèi)設(shè)置光電轉(zhuǎn)換，交接設(shè)備與窄帶網(wǎng)，寬帶網(wǎng)連接，每戶起居室內(nèi)設(shè)置一個(gè)家庭通訊配線盒 ,每個(gè)可分居住空間內(nèi)均設(shè)置雙孔信息插座。 每個(gè)住宅單元及其余各建筑單體均設(shè)置一個(gè)弱電進(jìn)戶點(diǎn)，在地下室或一層用線槽引至弱電豎井。 本工程弱電系統(tǒng)，運(yùn)用 通信、計(jì)算機(jī)和自控等技術(shù)通過有效的信息、傳輸網(wǎng)絡(luò)、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合應(yīng)用，向住戶提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)等方面的功能。 安全措施 接地保護(hù)采用 TNCS 制。 4. 設(shè)計(jì)分工 小區(qū)的室外配電線路由供電局設(shè)計(jì)，室內(nèi)由我方設(shè)計(jì)，分界點(diǎn)為各單體電源進(jìn)戶點(diǎn)。 3. 負(fù)荷估算 根據(jù)江蘇省《居住區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，本工程住宅按75W/m2進(jìn)行估算；公建按 100W/ m2進(jìn)行估算。 18層高層住宅電梯、生活泵、安保系統(tǒng)、電話機(jī)房及人防地下室用電均為二級(jí)負(fù)荷， 19 層以上高層住宅電梯、生活泵、消防設(shè)施均為二，其它負(fù)荷均為三級(jí)負(fù)荷。 ，排至雨水泵坑，用潛水泵提升排至室外雨水管道。壓力排水管采用焊接鋼管，焊接或法蘭連接。 為保證排水通暢，高層住宅衛(wèi)生間設(shè)專用通氣立管，每隔兩層設(shè)結(jié)合通氣管與污水立管相連。 于廚房設(shè)置煤氣電熱水器。 管材：室內(nèi)給水管立管采用襯塑鋼管，給水支管采用壓力等級(jí)不小于 的 PPR 管，熱 熔連接 , 熱水支管采用壓力等級(jí)不小于 的 PPR 管，熱熔連接 , 采用遠(yuǎn)傳干式水表，設(shè)置在公共管井內(nèi)。室外道路雨水經(jīng)水口收集至管道，排至市政道路雨水管網(wǎng)。（詳見室內(nèi)給排水部分） f 消防系統(tǒng)：見消防專篇 g 節(jié)水設(shè)施 h 衛(wèi)生間坐便器采用 6L 沖洗水箱，蹲便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥，水龍頭采用陶瓷片密封水龍頭。 設(shè)計(jì)范圍 本次設(shè)計(jì)包括本小區(qū)紅線內(nèi)的室內(nèi)外給排水系統(tǒng)和消防系統(tǒng) 紅線內(nèi)總水表及其紅線以外與城市給水管的連接管段；建筑紅線以內(nèi)最后一個(gè)接合井以外的雨、污水管道，均由有關(guān)部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。 主要材料 a. 混凝土 地下室頂板（室外）、底板及外墻：強(qiáng)度等級(jí) C30，抗?jié)B等級(jí)S6； 豎向承重構(gòu)件：強(qiáng)度等級(jí) C40~C30； 樓層梁板：強(qiáng)度等級(jí) C40~C30。 ，樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu)。本工程由 18~33層的高層住宅、 1~2層的幼兒園、會(huì)所、商業(yè)及地下車庫組成。 d．抗震設(shè)防類別：丙類。典雅、簡潔的形態(tài)，新穎別致，氣度非凡。 ，空間布局緊湊合理，以明確清晰的流線確保生活私密和減少行為干擾。 、道路交通 小區(qū)交通以環(huán)狀道路為主，出入口設(shè)在規(guī)劃道路上和圩北路上，減少對(duì)城市干道的影響。展現(xiàn)自由的空間形態(tài)。基地西北側(cè)為會(huì)展中心，會(huì)展中心是淮安市的標(biāo)志性建筑，為增強(qiáng)會(huì)展中心與里運(yùn)河的對(duì)話，在兩者間設(shè)計(jì)視覺走廊，使會(huì)展中心與里運(yùn)河之間形成良好的對(duì)景關(guān)系，同時(shí)也使小區(qū)的景觀與城市的景觀融為一體。在總平面設(shè)計(jì)中，充分尊重基地和城市環(huán)境的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性，房價(jià)并非一路向上，在未來十年的銷售中也會(huì)出現(xiàn)房價(jià)下降的走勢。另一方面本項(xiàng)目在淮安屬超級(jí)大盤，總建筑面積大，須一定時(shí)間才能消化，如與購買力限制和市場容量限制形成合力，對(duì)項(xiàng)目的成功開發(fā)經(jīng)營具有一定的影響。 市委市政府領(lǐng)導(dǎo)重視 淮安市 CBD 區(qū)域規(guī)劃 具有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前瞻性，市委市政府領(lǐng)導(dǎo)班子也給予了極其高度的重視，各職能部門密切協(xié)調(diào)也將有利于本案項(xiàng)目的盡快啟動(dòng)。 本案獨(dú)特性 地理位置的獨(dú)特性和不可復(fù)制性。 城市居民收入增加，生活水平提高 近年來，淮安生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長。未來幾年內(nèi)該地塊房屋上市量將明顯增長，但未來幾年消費(fèi)需求增長將無法超過現(xiàn)在可預(yù)計(jì)供應(yīng)量。該項(xiàng)目從地理位置上被楚秀園、缽池山公園及里運(yùn)河環(huán)圍，有雙公園概念，離市中心更近，比本案有明顯區(qū)位優(yōu)勢。 北側(cè)為今年年底開盤的“ XXXXX” 高層社區(qū)，號(hào)稱打造淮安最高檔大型公園美宅，占地 538 畝，容積率 ，總建筑面積 100萬平方，以 28 幢高層建筑為主。 根據(jù)淮安網(wǎng)上樓市提供數(shù)據(jù)，截止 2020年 10月 11日全市入網(wǎng)銷售項(xiàng)目 96 個(gè)，入網(wǎng)總面積 2,431,563 m2，可銷售總面積711,898 m2，入網(wǎng)總套數(shù) 23,265套。其中市區(qū)施工面積 m2，同比增長 %，竣工面積 萬 m2，同比增長 %。 根據(jù)淮安市國土資源局網(wǎng)上資料： 2020 年一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 11． 64億元，比 2020年增長 ％，增速上升 個(gè)百分點(diǎn)；市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長％，增速下降 。成交地塊面積較小， 60 畝以下地塊居多。項(xiàng)目法人已經(jīng)以支付前期費(fèi)用及國有土地使用權(quán)出讓金 萬元，作為本項(xiàng)目的資本金，符合國家有關(guān)資本金出資比例的要求。另外， XX 房產(chǎn)項(xiàng)目將在沿里運(yùn)河一帶打造特色主題商業(yè)街，并在沿街邊建造商業(yè)區(qū)，從而服務(wù)全區(qū)，輻射全市 。一條東西向的規(guī)劃道路將基地一分為二用地平整，交通便利。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 淮安 XXXX 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 基地位于淮安市水渡口中心商務(wù)區(qū)的核心地帶。 第１章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目法人概況 項(xiàng)目法人：淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱 “XX 城房產(chǎn) ”） 注冊資本：伍佰萬美元 住 所：淮安市清河新區(qū)西 XXX 號(hào)工業(yè)新區(qū)管委會(huì) 法定代表人： XXXX 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（臺(tái)港澳與境內(nèi)合資） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，自有房屋租賃以及相關(guān)配套服務(wù) 和物業(yè)管理。房地產(chǎn)公司可研報(bào)告 類別 :我的文章 評(píng)論 (0) 瀏覽 (527) 20201106 12:15 標(biāo)簽： 房地產(chǎn)報(bào)告 目 錄 前 言 第 1 章 項(xiàng)目概況 第 2 章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 第 3 章 市場分析 第 4 章 建設(shè)方案 第 5 章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營管理 第 6 章 工程建設(shè)進(jìn)度 第 7 章 投資估算、資本金與資金籌措 第 8 章 財(cái)務(wù)效益分析 第 9 章 結(jié)論與建議 前 言 為加快淮安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，改善地區(qū)環(huán)境，配合淮安市的城市整體規(guī)劃，淮安 xxXxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬對(duì) 位于淮安市經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū) XX 以北、 XX 以東地塊 地塊進(jìn)行開發(fā) ,在大學(xué)城建立一個(gè)集商業(yè)、休閑、美食和居住于一體的高檔社區(qū)，以填補(bǔ)大學(xué)城地區(qū)商業(yè)空白。為控制項(xiàng)目投資效益和風(fēng)險(xiǎn)，編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 2020 年月日經(jīng)淮安市管理局批準(zhǔn)取得暫定二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)?；乇眲t是城市道路翔宇 大道，南側(cè)是 XX 路，西側(cè)與 XX 路接壤。同時(shí)，本項(xiàng)目的規(guī)劃在一定程度上將配合未來淮安的地標(biāo)建筑國際會(huì)展中心的風(fēng)格，從而形成相得益彰的效果，提升住宅項(xiàng)目的品味和價(jià)值，并使項(xiàng)目上市后即產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力，形成購買熱潮。 項(xiàng)目所需建設(shè)資金全部由項(xiàng)目法人自籌。 第 2 章 市場分析 、淮安土地市場現(xiàn)狀 2020 年土地市場招標(biāo)拍賣進(jìn)入規(guī)范階段，價(jià)格較之前有較大提高，全市平均出讓價(jià)格 45 萬 /畝； 2020 年隨市場發(fā)展及長三角影響，上漲到均價(jià) 65 萬 /畝， 2020 年受新政影響土地市場也進(jìn)入冷潮期，價(jià)格跌回均價(jià) 60 萬 /畝； 2020 年淮安市區(qū)成交房地產(chǎn)開發(fā)用地 34宗，計(jì) ； 2020年 19月淮安市區(qū)共成交土地50宗，合計(jì) 畝，合同價(jià)款 220,375萬元，平均價(jià)格 67萬 /畝。 2001 年以前主要以老城區(qū)改造項(xiàng)目為主，2020 年隨著土地價(jià)格的提高，房價(jià)上漲近 1000元 / m2，樓市規(guī)模初步形成。而 2020 年一季度 ,全市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積 萬 m2,同比增長 %，竣工面積 萬 m2，同比增長%?；窗彩猩唐纷》績r(jià)格主要由成本決定，完全 由市場供求關(guān)系決定而產(chǎn)生的價(jià)格虛高較小，價(jià)格沒有大起大落現(xiàn)象，漲幅趨于平穩(wěn)，基本與地價(jià)相呼應(yīng)。 南側(cè)一路之隔為“ XX花城 ” ， 45 萬 m2多層住宅社區(qū)，容積率， 2020年土地出讓，價(jià)格不超過 65萬 /畝，目前銷售均價(jià) 2500元 /m2，一期七幢多層 200余套房屋已售完。 西側(cè)地塊為“ XXXX 天城 ” 小區(qū)，擬拆遷后開發(fā)。根據(jù)淮安市最新總體規(guī)劃，開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房將統(tǒng)一外 遷至東側(cè)新園區(qū)，原廠房可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)?！笆晃濉逼?間，淮安全社會(huì)固定資產(chǎn)投資將達(dá) 3000億元。 城市規(guī)模的擴(kuò)容提速 淮安規(guī)劃 5 年內(nèi)中心城市人口突破 100 萬，建成區(qū)面積達(dá)到120平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 250 萬，城市化水平達(dá)到 45％，城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá) 9350元； 10年內(nèi)，中心城市人口達(dá)到 110萬，建成區(qū)面積達(dá)到 140 平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 300 萬，城市化水平達(dá)到 55％以上。由于本項(xiàng)目位于淮安中央商務(wù)區(qū)之文化展示區(qū)，緊靠未來的淮安地標(biāo)— 國際會(huì)展中心，東鄰里運(yùn)河風(fēng)光帶，隨著該區(qū)域的大規(guī)模建設(shè)和發(fā)展，周邊環(huán)境的巨大變化，地價(jià)的升值將蘊(yùn)藏著較大的空間，從而在一定程度上推動(dòng)房價(jià)的上升。 因淮安市區(qū)目前僅