【正文】 所、空中花園、為業(yè)主修建的生態(tài)健康主題公園 項目基本狀況： 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 地理位置：成都市二環(huán)路南四段 發(fā)展商：成都置信實業(yè)有限公司 建筑規(guī)模： 總用地面積 39249 平米 總建筑面積 平米 綠化率： % 容積率： 產(chǎn)品分析： 主題概念 : 生態(tài)環(huán)境社區(qū) 規(guī)劃設(shè)計： 建筑風(fēng)格： 立面以白色為主調(diào)，配合窗臺及大型空中花園的支柱的縱向線 條，帶出強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息和不凡的氣派。各個細(xì)節(jié)都做得較本地發(fā)展商更加細(xì)致。戶型設(shè)計注重采光和通風(fēng)，公共通道都采用自然采光，值得借鑒。 價格分析： 住宅均價 3800元，花園 1300 元 /平 米 配套服務(wù)： 設(shè)空中恒溫泳池、會所茶樓，可依仗項目前兩期的配套及麗都公園的配套（網(wǎng)球場、足球場、文娛廣場等） 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 銷售狀況： 四、凱萊帝景花園 【項目點(diǎn)評】項目投資開發(fā)商具國際性地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；位處成都的高尚住宅區(qū)，周邊區(qū)域 30 層高層住宅還沒有，能較好地展示項目的整體形象；作為成都酒店式公寓的典范，其建筑外形、酒店式會所，寬大的戶型，高品質(zhì)的服務(wù)都恰當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)了其定位；現(xiàn)場布置典雅、大氣，給人一定的想象空間，較好地展示了項目的品質(zhì) 【價格支撐點(diǎn)】 建筑外型、用材；富人聚集地；酒店式會所；高品質(zhì)的物管； 項目 基本狀況： 地理位置：成都市人民南路四段桐梓林北路 發(fā)展商：成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 建筑規(guī)模： 總建筑面積 95673 平米 總戶數(shù)： 498 戶 綠化率： 55% 產(chǎn)品分析： 主題概念 : 城南中心豪華景觀電梯公寓 規(guī)劃設(shè)計： 建筑風(fēng)格： 建筑外形現(xiàn)代、挺拔、宏偉具都市感、品質(zhì)感 建筑規(guī)劃： 由 3 幢 30 層電梯公寓組成 園林規(guī)劃： 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 戶型供給： 主力戶型： 平方米、 、 平方米； 三房兩廳： 139160，四房兩廳： 178 價格分析： 起價 3600，均價 4000 元，層差 2060 配套服務(wù)： 商務(wù)會所，網(wǎng)球場，恒溫游泳池，兒童游樂中心，咖啡廳等 銷售狀況： 銷售率達(dá) 70% 五、 中海名城 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 【項目點(diǎn)評】項目地處城南高新區(qū)，是中海地產(chǎn)在西部投資開發(fā)的首個項目。同時發(fā)展商提供的 8角每平米的廉價優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)業(yè)成為了一大賣點(diǎn)。 【價格支撐點(diǎn)】 自然景觀、立面用材、園林設(shè)計、專用林木基地、社區(qū)配套。 1 從項目優(yōu)勢上： 便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶來了“先天”的附加價值。（以溫江、華陽地區(qū)為主） 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 二、典型樓盤分析 我們再以價格為分類標(biāo)準(zhǔn)把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來分別列舉典型樓 盤，希望以另一種角度總結(jié)成都的住宅市場。時至今日華陽的土地幾乎已被慧眼獨(dú)具的開發(fā)商們搶占貽盡。驅(qū)車從人南立交橋到華陽只需 10 分鐘左右時間。 （ 2）土地價格低 郊縣的土地價格與成都市區(qū)比較，幾乎要低 50%左右，如此的價格優(yōu)勢讓眾多發(fā)展商將目光投向這些區(qū)域。城市開發(fā)的中心都在逐步外移。 未來市場預(yù)測 （ 1）舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)遇。 （ 4）地價高 由于土地資源的有限性， 導(dǎo)致了中心區(qū)地價高漲。 市場現(xiàn)狀分析 (1)有較多潛在客戶 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 人們總是習(xí)慣將城市劃分為若干區(qū)域，買房時總會選擇最合適自己的。城北的房 地產(chǎn)市場也蘊(yùn)涵了巨大的潛力。但住宅項目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個區(qū)域居家氛圍較弱。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。另外如成都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色 未來市場預(yù)測 （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好 作為省市“一號工程” ——— 高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及 服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 檔生活社區(qū)。 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤供應(yīng)多樣化 城西分為幾個典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓盤并存。 市場現(xiàn)狀分析 (1)較大的需求市場保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 城西無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。 （ 2）近期會出現(xiàn)一些大盤 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南發(fā)展政策的出臺，許多開發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積 1300畝。其中以 100250 的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤的質(zhì)素。 (3)開發(fā)中心轉(zhuǎn)移 由于土地供給的有限性，城南新開工項目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外 雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。形成市場差異，區(qū)分出不同的目標(biāo)市場。 未來市場預(yù)測 （ 1）價格呈上升趨勢 隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動，高素質(zhì)樓盤將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價格呈上升趨勢，由原來的 20002500上升3000 左右。 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以中檔為主 城東區(qū)域在整個市區(qū)屬于比較亂、窮的地方， 該區(qū)域樓盤主要針對區(qū)域客戶，樓盤的開發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價格上。 （ 4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。商品房市場供應(yīng)量明 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 顯增加。近 12 個月內(nèi)價格指數(shù)浮動范圍僅在 5點(diǎn)之內(nèi)，說明成都住宅的價格是穩(wěn)定的。 四、房地產(chǎn)總體市場狀況 房地產(chǎn)總體供需情況 房地產(chǎn)總體供需情況一覽表 房地產(chǎn)開發(fā)面積情況 商品房銷售情況 年份 房屋施工面積（萬 m2） 新開工面積（萬 m2） 房屋竣工面積（萬 m2） 實際銷售面積（萬 m2） 實際 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 銷售額（萬元） 空置面積（萬 m2） 1996 324788 1997 441953 1998 491736 1999 682642 2000 782108 2001 無數(shù)據(jù) 1297300 （中國統(tǒng)計出版社《 2001成都統(tǒng)計年鑒》 114頁， 2001年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都 2001統(tǒng)計手冊》 60頁） 房屋開發(fā)和商品房銷售走勢圖 從上圖可以看出成都市房地產(chǎn)供給和銷售市場的一些特點(diǎn)： （ 1）表現(xiàn)良好的一面： 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 整體市場向好，房屋開發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn) 上升趨勢； 同時，在供給市場不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對面積增加，但是空置率在下降，說明市場消化能力較強(qiáng)。 房地產(chǎn)相關(guān)政策 國家計委、建設(shè)部通知降費(fèi)： 2002年 1月 30 日，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)的通知》，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費(fèi)名稱、服務(wù)內(nèi)容及計費(fèi)方式，并制定了最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的基本方式。 人口： 2000年末成都市總?cè)丝?1013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程， 2020 年城市化水平達(dá)到 38%以上。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 成都市向南發(fā)展城市設(shè)計 周邊衛(wèi)星城 —— 輻射 熱點(diǎn)區(qū) 城市向南發(fā)展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關(guān)注。 區(qū)域定位： 隨著 3260 平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間 ，作為環(huán)城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 生活特色 成都?xì)夂蛞巳耍瑹o嚴(yán)寒，夏無酷暑，適合居住。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 第一部分 成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)總體市場狀況 一、城市概況 歷史文化 成都是四川省省會，是一座有 2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的 ***、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。氣候資源獨(dú)特，年平均氣溫在 16 .4℃ 左右，晴天少，日照率在 24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動力資源豐富。 另外，市政府同時提出了要構(gòu)建“ 30 分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個外圍功能片區(qū)最多只要 30分鐘車程。 成都市向東發(fā)展城市設(shè)計 城南城市副中心區(qū)域 —— 建設(shè)熱點(diǎn)區(qū) 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū) —— 城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)： 2020年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7： ： ，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 15%以上。項目位于成都最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者和衛(wèi)星城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕