【正文】 主入口采用了雙肩塔的歌德式設(shè)計，成為整個項(xiàng)目的精神堡壘。 3）入口處掘土成山，營造園中山林的感覺。 戶型供給： 130— 270 平方米，以三、四房為主，戶型設(shè)計基本為錯層和躍層，采用大陽臺、大飄窗 價格狀況： 3980— 5500 元 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 付款方式： 8 成 30 年按揭，一次性付款 98 折 配套服務(wù) : 一期設(shè)有景觀游泳池、兒童嬉水水池； 二期采用雙會所配置（內(nèi)設(shè)茶吧、棋牌包間、健身房、臺球、乒乓球等）；設(shè)網(wǎng)球場、便利店、干洗店、兒童活動中心等；另設(shè)九重設(shè)防的安防體系及三表遠(yuǎn)程、電子巡更、電子公告、電信寬帶入網(wǎng)、背景音樂系統(tǒng)。 ? 二環(huán)路外的則多以項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)、品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品硬件價值、可感受價值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。 目標(biāo) 客戶：中心區(qū)多為有區(qū)域情結(jié)的老成都， 他們普遍不 喜歡遠(yuǎn)離市區(qū)生活， 這類樓盤正好滿足了這類人群的要求；二環(huán)內(nèi)則多為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成功人士；二環(huán)外目標(biāo) 客戶則較廣。舊城改造項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要為溫江本地人，外地購房者所占比例較小，僅“芙蓉古城”的客戶群以成都市內(nèi)消費(fèi)者和外地消費(fèi)者為主，其中 35－ 50歲的消費(fèi)者成為購房的主力。商品房均價由 2000年的 800900元 /平方米到現(xiàn)在的 15001600元 /平方米。這些規(guī)劃加快了郊縣城市化進(jìn)程。在城郊開始了 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 一輪“圈地運(yùn)動”。萬科地產(chǎn)、國嘉地產(chǎn)、長富集團(tuán)、新城置業(yè)等有實(shí)力的開發(fā)商都紛紛參與。由此也就決定了中心區(qū)開發(fā)都以商廈、寫字樓及高層住宅為主，并且規(guī)模都不大。 （ 3）府南河開啟新河居時代。而成華區(qū)境內(nèi)大量的人流對區(qū)域的發(fā)展起到很好的支撐作用，他們也期待著成規(guī)摸高品質(zhì)的樓盤出現(xiàn)。 未來市場預(yù)測 (1)市場潛力巨大 城北住宅開發(fā)起步晚，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)量卻最大，單是各類大中型專業(yè)市場就有上百多個，在這里經(jīng)商的人達(dá)10 多萬人，加上其他人口，市場潛力巨大。 （ 4）區(qū)域配套不完善 由于片區(qū)的規(guī)劃，該區(qū)域主要發(fā)展各專業(yè)市場，而居民的許多生活配套并不健全。因而購房者中，青年人和外地人將逐漸增多，他們主要購買中小戶型，從而市場形成梯級消費(fèi)。 (4)產(chǎn)品以生態(tài)型為主 說到城西，大部分都會聯(lián)想到杜甫草堂，百花潭公園，青羊?qū)m等。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 （ 3）樓盤區(qū)域劃分比較明顯 城西的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年十分火爆。城西是成都的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫 草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。 （ 4）市場出現(xiàn)純小戶型項(xiàng)目，銷售成績十分好 該區(qū)域出現(xiàn)了一些純小戶型的樓盤，如曼哈頓、新綠彩世界等，深受市民喜愛，銷售火爆，開盤不久銷售率就能達(dá)到 80%左右。 城南樓盤在規(guī)劃上講究室內(nèi)室外環(huán)境的協(xié)調(diào)搭配，如錦繡花園、錦官新城、銀都花園、碧云天、置信麗都等，把一些天然的路徑融入到小區(qū)中，修建一些循環(huán)水系統(tǒng)，用大量的水體和綠化點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，依托外環(huán)境對周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境。而該區(qū)域也有新盤不斷推出，供需市場比較平穩(wěn)。供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。隨位置的不同、開發(fā)質(zhì)素不同，價格也隨之變 化。 （ 6）區(qū)域配套尚不完善 由于片區(qū)建設(shè)時間較短，許多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。 (3)樓盤銷售狀況良好 從市場表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如萬科城市花園一期基本售磬，蜀都花園一期銷售率也達(dá) 85%左右。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 上述兩方面決定了成都市住宅價格將會保持平穩(wěn)態(tài)勢，不會出現(xiàn)價格大起大落的現(xiàn)象。前面對房地產(chǎn)總體市場的總結(jié)也基本反映了住宅市場的成績和存在的問題。 土地交易“陽光工程”： 7月 1日起，成都將實(shí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，土地交易將公開化、透明化，暗箱操作將不復(fù)存在。而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長勢必帶動成都市房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。全年人口出生率 ‰，死亡 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 率 ‰，自然增長率 ‰；全市計劃生育率 %。（成都市統(tǒng)計局《成都 2001 統(tǒng)計手冊》） 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 從上述發(fā)展總目標(biāo)和各分項(xiàng)發(fā)展目 標(biāo)來看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快城市副中心建設(shè)尤其值得我們注意。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高，財政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度。 向南發(fā)展： 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（ 1995～ 2020 年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的 34 平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè) 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未 來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。 二、城市規(guī)劃 成都市都市區(qū)總體規(guī)劃： 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積 3260 平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍， 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢互補(bǔ)，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。 地理位置和自然資源 成都市位于四 川省中部，四川盆地西部，全市總面積 12390平方公里，至 2000 年城區(qū)建成區(qū)面積 208平方公里。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟(jì)圈的角度來說，城市業(yè)應(yīng)該向東、南方向發(fā)展。 成都市華陽衛(wèi)星城城市總體規(guī)劃 三、宏觀經(jīng)濟(jì) 發(fā)展目標(biāo)： 發(fā)展總目標(biāo)： 21世紀(jì)前 10年，成都加快發(fā)展的總體目標(biāo)是：構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 城市建設(shè) 目標(biāo)：加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設(shè)成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。全市平均每戶 ，其中，市區(qū)平均每戶 。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例從 1990年的 ： ： 2001年的 ： ： ，從 1999年開始第三產(chǎn)業(yè)首次超過第二產(chǎn)業(yè)。相應(yīng)的，個人住房商業(yè)貸款的利率也隨即下調(diào)。 值得注意的是供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。從沿海住宅發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)看，成都的住宅價格應(yīng)該在現(xiàn)有價格平臺上反復(fù)整理，蓄勢待發(fā)，在國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價格將尋求 新的突破。 (2)供應(yīng)樓盤質(zhì)素不斷提高 早期開發(fā)的樓盤都以經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅為主， 2001 年開發(fā)的萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等大規(guī)模高質(zhì)素的樓盤把東區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)提到了一個新的高度。再加上目前在城東儲地的都是成都知名開發(fā)企業(yè)，城東的住宅開發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模 +品牌”的理想格局。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 (2)戶型面積豐富，多種多樣 經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積從 40— 300m2，從面積上可以看出，本片區(qū)的戶型是一房、兩房、三房、四房以及躍式、別墅都有。這些 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 居民都將成為本區(qū)域置業(yè)的生力軍。玉林和棕南、棕北的 10年繁華在城南奠定了富人區(qū)的基礎(chǔ)。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 市場產(chǎn)品分析 (1)樓盤主要以高檔為主 城南區(qū)域在是有名的富人區(qū)，該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以高檔為主，城南樓盤在規(guī)劃設(shè)計上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。主力總價在 3600左右。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競爭樓盤的定位，促使新項(xiàng)目定位也只能是中高檔次，且在項(xiàng)目特色和營銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。 (2)樓盤總體質(zhì)素高，銷售狀況良好 該區(qū)域有很多高素質(zhì)樓盤，如春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。表現(xiàn)在價格上價格區(qū)間跨度大。 （ 2）城西住宅今后將以高層、小高層為主 目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房價偏低，地價不斷上漲，二是政府規(guī)劃對房屋類型、層高、綠化率等限制很多。城北有數(shù)十萬人，其中不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿足這部分人的需要。這也造成其開發(fā)的檔次不高，以安居型為主。 為推動城北成華區(qū)一帶的發(fā)展，營造良好的投資環(huán)境和市場環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺了一系列的城市規(guī)劃和發(fā)展大計，成都物流基地 ——— 城北商貿(mào)區(qū)的建設(shè)、“二橫三縱”的建設(shè)、“公路集裝箱”的建設(shè)等等。在成都人眼 中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意識”和歸宿感， 不過過高的房價將限制許多人在中心區(qū)購房的想法。但過高的價格將成為大多數(shù)人置業(yè)的阻礙。成都市中心區(qū)共有多個低洼棚戶區(qū)正在改造。 郊縣分析 近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢越來越明顯。郊縣由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。 現(xiàn)有的華陽市場呈現(xiàn)以下特征： 樓盤整體質(zhì)素不斷提高 隨著華陽不斷的發(fā)展，消費(fèi)者對項(xiàng)目的要求也將越來越高。在短短的幾個月時間里，置信房產(chǎn)、華新國際、森宇集團(tuán)、亞都房產(chǎn) 、華隆房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、合力達(dá)等房地產(chǎn)開發(fā)商迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計，一場金溫江圈地大開發(fā)已拉開帷幕。 典型樓盤的選取原則： 產(chǎn)品較有特色 值得借鑒和思考 目前仍在售 高檔樓盤 成都市高檔樓盤分布圖 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 成都市高檔樓盤的主要特點(diǎn)： 從區(qū)域上：主要分布在城南、城西片區(qū)和 1 環(huán)路以內(nèi)的中心區(qū)域及府南河沿岸。 ? 1環(huán) 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 路以內(nèi)的高檔樓盤的價格支撐點(diǎn)主要源至于“區(qū)位”， ? 甚至學(xué)校、醫(yī)院等。 倡導(dǎo)一種人文的、幽雅的、高尚的生活方式。 【價格支撐點(diǎn)】 產(chǎn)品質(zhì)素、泛景觀、泛會