【正文】 洋房主要是以輔助類產品出現在 別墅項目中。 項目 建筑風格 中信新城 博 林金 谷 湘府華城 湘江世紀城 現代 德式現代 新古典 現代 想山 星城榮域 湘府九號 奧 林 匹克花園 新古典 新古典 新古典 新古典 藏瓏 怡海星城 新城新世界 現代 現代 現代 無 小高層、高層分析 ——資源分析 項目 想山 中信新城 怡海星城 中悅領袖 金 都 南郡明珠 鑫天山城明珠 內部原生資源 原生態(tài)山體、水系 中央公園、部分水系 無 無 無 項目內部配套 商業(yè) 學校、商業(yè)、酒店 學校、商業(yè)、社區(qū)巴士 無 無 無 暮云區(qū)域項目除想山有自然資源，中信、怡海星城有配套做支撐外其余 項目無特別景觀、配套支撐，因此價格較低。10 1010 0910 ?競爭區(qū)域供貨 量 預測 : 按已批用地計算 ,未來 供貨 量 達 460萬平米 ,如 按每項目平均 年 開發(fā)面 積 5萬方計算 ,2023年 可 供應面積達 200萬平米 以上；主 力 推出戶型集 中在兩房、三房 80130 平米之間，均價在 4500 元 /平米之間，競爭壓 力 巨大。11 2023(主推戶型） 兩房、三房、洋房、別墅 兩房、三房（ 80120） 兩房、三房（ 80130) 兩房、三房 (80140) 兩房、三房 兩房、三房（ 50130） 兩房、三房（ 80120） 兩房、三房（ 90130） 兩房、三房 三房、四房（ 100150） 三房（ 120130） 兩房、三房（ 75114） 兩房、三房（ 72129） 兩房、三房（ 80130） 兩房、三房（ 68125） 預計均價 4500 3300 4500 4700 4600 4400 5100 5000 —— 4800 4500 3600 5200 4100 4600 4700 2023 2023 銀杏嘉園 福邸雅苑 香溢豪庭 70000 12023 1010 10 小高層、高層分析 2023年 南城放 量 樓盤名稱 中信新城 想山 長盛 .嵐庭 博 林金 谷 長大 園區(qū)主要單位 序號 1 2 3 單位 財信達人 湖南同發(fā)投資 省 氣象局 長沙生態(tài)動物園 序號 6 7 8 單位 伊萊克斯電器 省 煤安局 湖南友文食品 中國水 利 部第八 局 亞太實業(yè) 10 財母公司 n n n 項目板塊研究 城市板塊分布 項目區(qū)域研究 項目樓市概況及預判 南城板塊項目概況 保 利 花園 戛納時光 星城榮域 湘府 路 以南南城區(qū)域樓盤相 對較少，并且以住 宅 為主， 高層價格在 4500元 /平米左右 為主。 2023年 第一季 度 ，長沙地鐵 2號線將 全面鋪開拆遷工作，二季 度 長沙地鐵 1號 線也將啟動建設。 因此，對于 2023年 的長沙樓市，價格仍會保持一定程 度 的上漲，但隨著政策 加重、供應 量 增多等因素的變化，長沙房價會逐步過渡到平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢。 ? 目前城市房價收入比尚在合 理 范圍，未來升值空間尚大。 2. 另一方面，由于一線城市房價的 不 斷上漲，職業(yè)炒房者逐漸開始“轉戰(zhàn)＂周邊具潛 力 的二線城市。 婚房需求： 根據統(tǒng)計局公布數據，長沙市 80年 代出生的人口約有 ，市區(qū)約 15萬， 占 18%左右。近郊置業(yè) 趨勢明顯； 換房需求所占比 例 最大，仍以自住型為主，自住比 例 占到整個置業(yè)目的的 8 成，市場主 力 客戶以剛性需求為主 。 ? 成交面積段主要集中在 60㎡ 90㎡ 和 120㎡ —140㎡ ，與 08年 總體趨勢一致。 近兩 年 購房群體 年 齡結構 年 輕化趨勢明顯，特別是 2535歲，由 08年 38%上升到 %。 ? ? 09年 長沙樓市概況 ——供應 雨花區(qū)仍然是長沙供求大區(qū)，開福區(qū)發(fā)展速 度 最快。 當然，政策仍將保持連貫性，政策的微調預計對市場的影響較小。 n 發(fā)改委數據顯示，中央 2023年 住房建設投資 額 度 從此前的 2800億元增加到 4000億元。央 行 表 示，根據新形勢新情況著 力 提高政策的針對性和靈活性，重點把握好政策實施的 力度 、節(jié)奏和重點，把握好 貨幣信貸增長速 度 。 地方“松＂ u2023年省 級政府出臺的房地產優(yōu)惠政策 不 會 取消，湖南關于購房貨幣補貼等優(yōu)惠也暫 不 會 改變。 三、夯實“三農＂發(fā)展基礎，擴大內需增長空間。要突出財政政策實施重點，加大對民生領域和社會事業(yè)支持保障 力度 。 09年 全國樓市概況 ——土地 09年 112月 10重點城市住 宅 用地 累 積成交情況 全國土地價格穩(wěn)步增長 房企拿地意 愿強 烈 ?2023年 隨著經濟形勢逐步好轉，土 地市場也步入 了 回暖期；住 宅 用地全 年累 計供應 量 和成交 量 均大幅超過同 期水平。 ? ? ? 09年 全國樓市概況 ——信貸 信貸放 量 和銷售回暖，為房地產企業(yè)積 累 充足資 金 在各類資 金 來源中，其他資 金 增長最快，同比增速達 %。 長沙暮云項目，作為福中福進入長沙市場的首個大型住 宅 項目，對于貴司在湖南房地產市場樹 立 起 良 好企業(yè)品牌有著非凡的意義。 作為國內大型跨區(qū)域房地產開發(fā)商，貴司的實 力 業(yè)界有目共睹，在深圳開發(fā)多個大型物業(yè)，已 開發(fā)項目 累 計達百萬平米，貴司在房地產領域取得的成就，值得我們尊敬。 全國 70個大中城市新建住宅價格指數 ? 伴隨著市場尤其是高端市 110 108 106 場的升溫，商品住 宅 價格 104 102 100 98 104 “漲＂聲一片 。 ?2023年 11月，全國制造業(yè)采購經 理 指數（ PMI）為 %，該指數已連續(xù)九個月位于臨界點 ——50%以上，表 明制造業(yè)經濟已經觸底回升，總體保持平穩(wěn)回升態(tài)勢。 數據來源：中國指數研究院數據信息中心、中國房地產指數系統(tǒng) n n 全國樓市研究 09年 全國樓市概況 10年 全國樓市預判 2023年 全國樓市走勢預判 ——經濟 明 年 經濟工作 六 大主要任務 穩(wěn)增長、調結構 一、提高宏觀調控水平，保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。增加 普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。 2023年 全國樓市走勢預判 ——政策 中央嚴厲遏制房地產投機現象，為防開發(fā)商囤地、炒地，以后拿地首付 不 低于 50% u政府態(tài) 度 ： 12月 14日，國務院發(fā)布“國四條＂，房產調控從“抑制＂轉為“遏制＂ u二手房交 易 ： 12月 14日，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限，由 2年 恢復到 了 原來的 5年 。 但針對房價上漲過快，中央積極對土地交 易 、二手房交 易 等關鍵性節(jié)點采取 了 針對性的措施。 n 國家發(fā)改委主任張平，明 年 我國將完善住房消費 和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供 應，抑制投機性購房。 p p p p 2023年 全國樓市走勢預判 下半 年 存在較大變數 隨著全球經濟復蘇日益明 朗 ，未來世界主要經濟體和中國經濟 刺 激政策 將逐步退出。 2023年 確定開工建設項目共 19個，中山西 路 朝陽一村、東牌樓、長沙三角洲、 金 谷（赤崗 沖）、南湖片、濱江新城、桐梓坡大板房、望 月湖舊城等一批棚戶區(qū)將啟動改造。 ? ? 09年 長沙樓市概況 ——供銷 2023年 長沙商品房住 宅 產品供銷情況 面積區(qū)間 供 銷 供銷比 套數 比 例 ( % ) 套數 比 例 ( % ) ≤60㎡ 6090㎡ 90120㎡ 120144㎡ ＞ 144㎡ 13420 19603 16046 16019 9763 15955 22905 19947 22981 14293 數據來源：長沙市房地產研究中心 6090平米的供應 量 超過 120140平米，成為今 年 供應 量 之最。 數據來源：房地產研究中心成交客戶 隨著長株潭城市群建 設的整體推進，大河 西規(guī)劃建設的全盤啟 動，武廣高速 年 底的 全線貫通，越來越多 的 “新長沙人＂開 始涌入長沙 09年 長沙樓市概況 ——客戶 經濟實用的兩房、三房仍為市場主 流 產品 09年 成交戶型分布 09年 成交面積分布 數據來源：長沙房地產研究中心 09上半 年 成交數據 ? 09上半 年 ，全市住 宅 成交戶型主要集中于三房，比 例 達 %，居第一位。 n 外地進城置業(yè)需求尾隨其后 ， “ 新長沙人＂將會越來越多。 2023年 長沙樓市預測 ——供銷 未來市場供大于求的趨勢很難改變 u 預計未來五 年 商品房 年 均開發(fā) 量 約 12001600萬平米之間，市場 年 均需求 量 一般在 7001000萬平米之間，整體供大于求的市場趨勢已很難改變。（據 了 解，長沙市 棚改拆遷戶補償 金 額一般在 700010000元 /平米，戶均面積約 40平米，則戶均可獲補償約 28 萬 40萬，他們購買商品房可承受的總價也就基本在 2840萬之間，按 2023年 前 11月住 宅 均 價 4089元 /平米計算，戶均可承受面積約在 70100平米之間），未來 13萬戶的棚改將為長沙 的房地產市場帶來約 9001300萬㎡的需求 量 ，預計這些需求 量 會在未來 5年 內釋放， 則棚 改戶對商品房的 年 均需求 量 在 180260萬平米左右。 ? 城市發(fā)展 利 好。 從 年 初的中央各種救市政策到地方的貨幣補貼以及舊城棚改拆遷，無形之中制造 了 很多“剛性需求＂，綜觀全 年 樓市成交數據顯示， 144㎡ 以下的產品異常走 俏，從上半 年 的遍地現房促銷到臨近 年 底的一房難求，市場價格也從低谷報復性 上漲創(chuàng)下 了 歷史新高，樓市又呈現恐慌性購房現象。 南城區(qū)域分析 ——長株潭一體化 長株潭三市一體化的發(fā)展，使長沙市城市南城板塊區(qū)位優(yōu)勢日益凸現，但此優(yōu) 勢目前還未體現出。 長株潭城鐵長沙至湘潭段站點： （長沙）長沙站 —樹木嶺站 —圭塘站 —汽車南站 —理 工 大學（暮云）校區(qū) —暮云站 —（湘潭）昭山 —荷塘 —板 塘 —湘潭 長株潭城鐵長沙至株洲段站點： （長沙）長沙站 —樹木嶺站 —圭塘站 —汽車南站 —理 工 大學（暮云）校區(qū) —暮云站 —（株洲）白馬壟站 —株洲 北 站 —白石港 —株洲站 —七斗沖 暮云區(qū)域分析 ——概況 暮云目前產業(yè)、經濟、人氣較弱，在未來五至十 年 間將打造人口約 20萬，集 工業(yè)、商業(yè)、房地產、生態(tài) 旅 游、科教文化于一體的暮云新城。武廣、大河西先導區(qū)建設將 吸引全市人民目光。5 1010 10