【正文】 國(guó)際社區(qū) 合計(jì) 占地面積（萬(wàn)㎡） 14 29 53 30 13 61 —— 總建面（萬(wàn)㎡） 30 30 100 40。目前價(jià)格在 6000元 /㎡ 左右。 洋房市場(chǎng)供銷(xiāo)及價(jià)格（在售） 項(xiàng)目 占地面積（萬(wàn)㎡） 總建筑面積（萬(wàn)㎡） 推出洋房（套） 銷(xiāo)售 率 價(jià)格（元 /平米） 五礦龍灣國(guó)際社區(qū) 橘郡米哈斯 合計(jì) 63 29 92 110 38 148 150 50 90% 99% —— 4000 5900 —— 目前市場(chǎng)上在售洋房項(xiàng)目較少，體 量不 多。米哈斯 郡原美村 金 科東方大院 龍灣 100國(guó)際新城 星語(yǔ) 林 小高層、高層個(gè)案分析 怡海星城 中信新城 愿景想山 小高層、高層特征總結(jié) 兩、三房為市場(chǎng)主 流 ， N+1戶型暢銷(xiāo) 南城市場(chǎng)：目前南城在售項(xiàng)目規(guī)?；驹?2030萬(wàn)方之間，價(jià)格在 40004500元 /平米之間，主 力 戶型以 80平兩房和 100130左右三房為主，項(xiàng)目品質(zhì)中等，大 開(kāi)發(fā)商較少； 產(chǎn)品價(jià)格：目前南城在售高層、小高層產(chǎn)品主 流 面積在 80130平米左右，以兩 房、三房為主，價(jià)格在 40004500元 /平米之間，暮云項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 30003500元 / 平米左右； 客戶來(lái)源：客戶大多以剛性需求為主，改善型為輔，投資受抑； 產(chǎn)品形態(tài)：以小高層為主、高層為輔； 暢銷(xiāo)產(chǎn)品特色：以 N+1戶型為主，實(shí)用性強(qiáng)； 建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代、新古典為主。 小高層、高層分析 ——建筑風(fēng)格分析 小高層、高層建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、新古典為主。 區(qū)域來(lái)源多為南城客戶，南站、炮兵學(xué)院為主以及暮云周邊農(nóng)民。6 小高層、高層分析 ——客戶分析 新南城中高端、中端置業(yè)客戶來(lái)源：區(qū)域內(nèi)）為主，區(qū)域外（河?xùn)|其他區(qū) 域、河西、外地）補(bǔ)充 ,一定 量 的地市客戶 河?xùn)|其他區(qū)域客戶，在通往新 南城時(shí)被其他區(qū)域樓盤(pán)分 流 嚴(yán) 重。5 109 1010 109 105 103 10桂園 青園 天天向上 長(zhǎng)城 湘府尚苑 戛納時(shí)光 鑫遠(yuǎn) 現(xiàn)代投資 湘府逸園 103 10 樓盤(pán)名稱(chēng) 富興嘉城 海聯(lián)洋 湖南電 力 科技園 華 菱 嘉園 預(yù)計(jì)供貨 量 （平米） 30000 70000 48640 110000 推貨時(shí) 間 2023年 105 101 0910 1012 105 105 105 10歐洲城 怡海星城 恒大城 夏威夷碧水春城 湘府久號(hào)家園 地 理 位置 芙蓉南 路 與韶山 路 交匯 芙蓉南 路 與南湖 路 交匯 芙蓉 路 鐵道學(xué)院對(duì)面 湖南電大旁邊 芙蓉 路 與木蓮沖 路 交匯 天心區(qū)石人村木蓮沖 路 天心區(qū)新韶西 路 天心區(qū)芙蓉南 路 天心區(qū)政府西側(cè) 芙蓉 路 湘府 路 交匯 天心區(qū)高加沖 路 芙蓉 路 萬(wàn)家麗 路 交匯 萬(wàn)家麗 路 與時(shí)代陽(yáng)光大 道 天心區(qū)芙蓉南 路 雨花區(qū)湘府 路 與五 凌路 交匯 預(yù)計(jì)供貨 量 400000 120230 123852 350000 60000 558900 150000 202300 202300 2280000 500000 407486 70000 推貨時(shí)間 10彩虹都 童話 里 鑫遠(yuǎn) 南城市場(chǎng)供應(yīng)分析 2023年 南城放 量 分析 客戶特征分析 南城區(qū)域小高層、 高層市場(chǎng)分析 項(xiàng)目暢銷(xiāo)產(chǎn)品、客戶分析 市場(chǎng)建筑風(fēng)格分析 個(gè)案分析 小高層、高層分析 南城在售產(chǎn)品及價(jià)格 目前南城在售重點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 怡海新城 中信新城 想山 鑫天山城明珠 亞商國(guó)際 上海城 香頌國(guó)際 鑫遠(yuǎn)湘府華城 愿景童話 里 博 林金 谷 湘翰御舍 巢之戀 瑞都華庭 湘府 9號(hào) 星城榮域 奧 林 匹克花園 產(chǎn)品形態(tài) 小高層、高層 小高層、別墅、公寓 小高層、高層、別墅 小高層 高層、酒店公寓 小高層 高層 小高層 高層 高層小高層 高層 高層 小高層 公寓、小高層 小高層 小高層 總建面（平米） 2280000 2250000 306666 174975 91213 508673 106935 376554 215747 606578 74667 84489 88245 120230 280000 700000 總套數(shù) 20230 —— 2907 1326 1911 4197 1113 2102 1700 3500 548 853 767 933 2023 2810 銷(xiāo)售 率 50% 90% 99% 60% 24% 72% 80% 90% 100% 95% 92% 67% 75% 90% 70% 60% 主推戶型 三房、四房 兩房、三房 兩房、三房 兩房、三房 公寓、兩房 兩房、三房、四房 公寓、兩房、三房 兩房、三房 公寓、兩房、三房 公寓、兩房、三房 兩房、三房、四房 兩房 兩房、三房 兩房、三房 三房、四房、復(fù)式 四房、五房 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 08 價(jià)格變化 33003600 32004000 27003300 29003200 46005000 42004800 42005200 41804700 37004400 44004900 38004500 36004900 42004700 40004700 42004600 68005800 漲幅 300 800 300 300 400 600 1000 520 700 500 700 1300 500 700 400 1000 目前南城在售項(xiàng)目規(guī)模基本在 2030萬(wàn)方之間，價(jià)格在 40004500元 /平米之間，主 力 戶型 以 80平兩房和 100130左右三房為主，項(xiàng)目品質(zhì)中等，大開(kāi)發(fā)商較少。武廣、大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)將 吸引全市人民目光。06 95% 98% 35% 90% 80% 80% 4000 4200 5300 4500 一口價(jià)： 35803680 5000 五礦龍灣國(guó)際 南湖雅苑 暮云板塊項(xiàng)目概況 芙蓉南 路 御邦 湘天江南庭院 橘郡 萬(wàn)家麗大道兩廂： 價(jià)格： 10000元 /平米 特征：別墅為主 怡海星城 國(guó)會(huì)山觀邸 南郡明珠 氣象佳園 保 利 閬鋒云墅 中悅領(lǐng)秀 金 都 昆侖和府 鑫天山城明珠 山水印象 伊萊克斯大道兩廂： 價(jià)格： 3000元 /平米 特征：住 宅 為主 伊萊克斯大道 暮云板塊項(xiàng)目概況 暮云板塊樓盤(pán)主要以綜合型別墅為主，高層住 宅 較少且價(jià)格較低。 湘府 路 芙蓉 路 南二環(huán) 中信新城青 年 社區(qū) 公爵歐洲城 夏威夷碧水春城 中信新城城市廣場(chǎng) 南城板塊項(xiàng)目概況 湘府 路 以南區(qū)域樓盤(pán)以住 宅 為主，價(jià)格在 4500元 /平米左右，區(qū)域內(nèi)體 量 較大。 明照外語(yǔ)學(xué)校 長(zhǎng)沙 理 工大學(xué) 湖南科技職院 暮云中學(xué) 4 9 5 暮云區(qū)域分析 ——工業(yè)園 暮云工業(yè)園 2023年 躋身 省 級(jí)工業(yè)園 行列 ，是全 省 74家 省 級(jí)工業(yè)園中唯一一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)， 2023 年 暮云工業(yè)園批準(zhǔn)為 省 級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。 長(zhǎng)株潭城鐵長(zhǎng)沙至湘潭段站點(diǎn)： （長(zhǎng)沙）長(zhǎng)沙站 —樹(shù)木嶺站 —圭塘站 —汽車(chē)南站 —理 工 大學(xué)（暮云）校區(qū) —暮云站 —（湘潭）昭山 —荷塘 —板 塘 —湘潭 長(zhǎng)株潭城鐵長(zhǎng)沙至株洲段站點(diǎn)： （長(zhǎng)沙）長(zhǎng)沙站 —樹(shù)木嶺站 —圭塘站 —汽車(chē)南站 —理 工 大學(xué)（暮云）校區(qū) —暮云站 —（株洲）白馬壟站 —株洲 北 站 —白石港 —株洲站 —七斗沖 暮云區(qū)域分析 ——概況 暮云目前產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人氣較弱，在未來(lái)五至十 年 間將打造人口約 20萬(wàn)，集 工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)、生態(tài) 旅 游、科教文化于一體的暮云新城。 南城區(qū)域分析 ——城際鐵 路 規(guī)劃 湖南“ 3+5＂城市群城際鐵 路 10年 開(kāi)工，大約到 2023年 底，長(zhǎng)株潭核心區(qū)通勤時(shí)間將限制在 30分鐘內(nèi)； 2029年 底，長(zhǎng)株潭至岳陽(yáng)、常德、一樣、婁底、衡陽(yáng)五 市通勤時(shí)間為 60分鐘，其他次中心城市之間往來(lái)在 90分 鐘。目前，地鐵換乘車(chē)站 土建主體工程已完工。 建設(shè)好的地鐵線使項(xiàng)目通往城市南 北更 加 便利 ，同時(shí)提升南城項(xiàng)目投資前 景。 南城區(qū)域分析 ——長(zhǎng)株潭一體化 長(zhǎng)株潭三市一體化的發(fā)展，使長(zhǎng)沙市城市南城板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)，但此優(yōu) 勢(shì)目前還未體現(xiàn)出。 ③ 麓南含浦 ⑥ 南城 省 府 ⑨ 武廣新城 n n n 項(xiàng)目板塊研究 城市板塊分布 項(xiàng)目區(qū)域研究 項(xiàng)目樓市概況及預(yù)判 n n n n 南城區(qū)域分析 ——現(xiàn)狀分析 區(qū)域發(fā)展的熱點(diǎn)是以 省 政府為中心，芙蓉 路 和韶山 路 圍合的區(qū)域，是目前在開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目的主要集中區(qū)域 ,書(shū)院 路 段將成新熱點(diǎn)。 n n n 項(xiàng)目板塊研究 城市板塊分布 項(xiàng)目區(qū)域研究 項(xiàng)目樓市概況及預(yù)判 東 城市板塊分布 ④ 芙蓉 北 金 星 北路 ① n 長(zhǎng)沙地產(chǎn)板塊可劃分為 9 大板塊，隨著武廣高鐵開(kāi) 通，大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)東城 和河西成為目前熱點(diǎn)區(qū)域。 另外，隨著未來(lái)城市化的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到二三線城市，房地產(chǎn)新的增長(zhǎng)空間也會(huì) 隨之轉(zhuǎn)移，這對(duì)作為二線城市的長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，無(wú)疑意味著將會(huì)有 更 多的發(fā)展機(jī)遇。 從 年 初的中央各種救市政策到地方的貨幣補(bǔ)貼以及舊城棚改拆遷，無(wú)形之中制造 了 很多“剛性需求＂，綜觀全 年 樓市成交數(shù)據(jù)顯示， 144㎡ 以下的產(chǎn)品異常走 俏，從上半 年 的遍地現(xiàn)房促銷(xiāo)到臨近 年 底的一房難求，市場(chǎng)價(jià)格也從低谷報(bào)復(fù)性 上漲創(chuàng)下 了 歷史新高，樓市又呈現(xiàn)恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象。 未來(lái)五年純商品房均價(jià)預(yù)測(cè) 7000 6392 6000 5918 5000 4698 5074 4796 5480 5036 5288 5552 4000