【正文】 汀湘十 里 托斯卡納 融科檀香山 格蘭小鎮(zhèn) 橘郡 5 1010 106 09 “3+5＂城際鐵 路 的長株潭城際鐵 路 和長益常城級鐵 路 都將在 年 內(nèi)開工， 2023年 底以前通車。 2023年 長沙樓市預(yù)測 ——總結(jié) 2023年 長沙樓市的瘋狂出乎 了 很多人的意 料 ，但是這一 切 又是在情 理 之中。其中 2023年 進(jìn) 行 200萬㎡的舊城改造，涉及居民近 5萬戶，戶均面積約 40平米，推算 730 萬平米棚改戶將涉及居民約 18萬戶，則 20232023年 棚改戶尚有 13萬戶。 09年 長沙樓市概況 ——客戶 首改、首置的剛性需求客戶是市場主 力 客戶群 09年成交客戶置業(yè)目的區(qū)間人數(shù)分布及比例 3000 2500 2023 1500 1000 2478 83% 100% 80% 60% 40% 500 0 自住 287 10% 投資 221 7% 兩者均可 20% 0% 2023年 比例 數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶 數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（湖南）成交客戶 n 換房需求所占比 例 最大。 純商品房價(jià)格（元 /㎡ ） 純商品住宅價(jià)格（元 /㎡ ） 住宅同比增長 2738 2391 % 3030 2539 % 2991 2691 % 3601 3372 % 4285 3906 % 4357 4123 % 09年各月純商品住宅價(jià)格走勢 4500 4350 4200 4050 3900 3750 3600 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 純商品住宅價(jià)格（元 /㎡ ） 3944 4108 4012 4197 4024 3914 4167 4122 4020 4090 4263 4367 4500 ? ? 09年 長沙樓市概況 ——各區(qū)均價(jià) 開福區(qū)漲速最快，雨花區(qū)價(jià)格 09年 最高 5500 2023年長沙各區(qū)純商品房、住宅成交均價(jià) 4100 各行政區(qū)歷年住宅均價(jià)變化 5000 4960 3700 4500 4000 3500 4254 4151 4200 3893 4481 4302 4076 3922 4239 3300 2900 2500 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 3000 09年 08年 4151 4209 3893 3815 4302 3789 3922 3584 4239 4156 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 07年 2996 3634 3642 3117 3518 純商品房價(jià)格（元 /㎡ ） 純商品住宅價(jià)格（元 /㎡ ） 09年 08年 07年 數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心 開福區(qū)住 宅 價(jià)格提升速 度 是最快的， 08年 比 07年 增長 40%， 09年 有所下 降 ； 2023年 ，雨花區(qū)商品住 宅 均價(jià)全市最高，同比上漲 %。 通脹背景下，資產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)投資仍受青睞。 061 063 065 067 069 0611 071 073 075 077 079 0711 081 083 085 087 089 0811 091 093 095 097 099 0911 2023年 全國樓市走勢預(yù)判 ——政策 房地產(chǎn)政策趨緊將是明 年 重要?jiǎng)酉? 國房景氣指數(shù)呈 V字反轉(zhuǎn) 108 定調(diào)：繼續(xù)穩(wěn)健財(cái)政政策 定調(diào)：穩(wěn)回升，促結(jié)構(gòu) 106 104 102 100 98 96 94 定調(diào)：實(shí)施從緊貨幣政 策 定調(diào)：保增長，促發(fā)展 從國房景氣指數(shù)走勢來看，房地產(chǎn)已經(jīng)快速走出寒冬，中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)明 年 宏觀基本 面，是穩(wěn)回升，促結(jié)構(gòu)。 要加大國民收入分配調(diào)整 力度 ，增強(qiáng)居民特別是低收入群眾消費(fèi)能 力 。 09年 全國樓市概況 ——GDP 中國經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)朝著企穩(wěn)向好的方向發(fā)展 ?國際貨幣基 金 組織（ IMF）發(fā)表世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告，預(yù)測 全球經(jīng)濟(jì) 2023年 將增長 %，其中中國增長 %。長沙暮云項(xiàng)目 策劃及銷售代理投標(biāo)報(bào)告 （打印完整版） 合富輝煌房地產(chǎn) (湖南 ) 二 零 一 零年 二月 前 言 尊敬的深圳市福中福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 非常榮幸能夠參加此次關(guān)于貴司長沙暮云項(xiàng)目的競標(biāo)。其中個(gè)人按揭 貸款達(dá)到 了 驚人的 %； 國內(nèi)貸款 110月總額達(dá)到 9119億元，也達(dá)到 了 53%的高速增長。 貨幣政策要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)針對性和靈活性。 u12月 31日，長沙市二手房交 易 中心表示，二 手房明 年 仍享 契 稅補(bǔ)貼 轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅按差額征 u11月 28日，長沙適時(shí)取消城鄉(xiāng)戶口差別， 降 戶口準(zhǔn)入門檻。 p p 2023年 全國樓市走勢預(yù)判 2023年 通脹預(yù)期仍是影響房地產(chǎn)市場的重要因素 大 量 的信貸投放引發(fā)人們對未來通貨膨脹的擔(dān)憂，通脹壓 力 加大。 雨花區(qū)傳統(tǒng)供求大區(qū)地位 不 變； 開福區(qū)供應(yīng) 量 與銷售 量 目前已居第二位，是發(fā)展速 度 最快的區(qū)域。 60㎡ 90㎡ 和 120 ㎡ —140㎡ 占比幾乎等同，在未來置業(yè)需求中占比最大，高達(dá) %，其次為 90㎡ —120㎡ ，比 例 達(dá) %。 80年 代出生的人口正是對婚房需求最大的階段，長沙市近 年 每 年 約有 67萬對 登記結(jié)婚，按 18%計(jì)算，則市區(qū)約 ，按照戶均 80100平米的需求面積進(jìn) 行 計(jì)算， 則婚房需求面積每 年 約達(dá) 80130萬平米。 不利 的方面： — 供應(yīng) 量 過巨，供求失衡嚴(yán)重； — 金 融危機(jī)尚未過去，全國宏觀經(jīng)濟(jì)未來局勢 不 確定因素大。目前，地鐵換乘車站 土建主體工程已完工。彩虹都 童話 里 鑫遠(yuǎn) 5 105 10 小高層、高層個(gè)案分析 怡海星城 中信新城 愿景想山 小高層、高層特征總結(jié) 兩、三房為市場主 流 ， N+1戶型暢銷 南城市場：目前南城在售項(xiàng)目規(guī)?；驹?2030萬方之間，價(jià)格在 40004500元 /平米之間，主 力 戶型以 80平兩房和 100130左右三房為主，項(xiàng)目品質(zhì)中等，大 開發(fā)商較少； 產(chǎn)品價(jià)格：目前南城在售高層、小高層產(chǎn)品主 流 面積在 80130平米左右，以兩 房、三房為主，價(jià)格在 40004500元 /平米之間，暮云項(xiàng)目價(jià)格在 30003500元 / 平米左右； 客戶來源：客戶大多以剛性需求為主，改善型為輔，投資受抑； 產(chǎn)品形態(tài)：以小高層為主、高層為輔； 暢銷產(chǎn)品特色：以 N+1戶型為主，實(shí)用性強(qiáng)； 建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代、新古典為主。 洋房市場供銷及價(jià)格（在售） 項(xiàng)目 占地面積（萬㎡） 總建筑面積（萬㎡） 推出洋房（套） 銷售 率 價(jià)格（元 /平米） 五礦龍灣國際社區(qū) 橘郡米哈斯 合計(jì) 63 29 92 110 38 148 150 50 90% 99% —— 4000 5900 —— 目前市場上在售洋房項(xiàng)目較少，體 量不 多。9 10湘府逸園 105 10 明照外語學(xué)校 長沙 理 工大學(xué) 湖南科技職院 暮云中學(xué) 4 9 5 暮云區(qū)域分析 ——工業(yè)園 暮云工業(yè)園 2023年 躋身 省 級工業(yè)園 行列 ，是全 省 74家 省 級工業(yè)園中唯一一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)， 2023 年 暮云工業(yè)園批準(zhǔn)為 省 級開發(fā)區(qū)。 另外，隨著未來城市化的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到二三線城市，房地產(chǎn)新的增長空間也會 隨之轉(zhuǎn)移，這對作為二線城市的長沙來說，無疑意味著將會有 更 多的發(fā)展機(jī)遇。 u 投資型客戶特征： 1. 隨著城市建設(shè)的 不 斷發(fā)展及壯大，一些常 年 外出打工的湖南人以及沿海城市的投資 客等等，紛紛選擇 了 回鄉(xiāng)置業(yè)，投資性購房日益增多。 n n n n n 09年 長沙樓市概況 ——客戶分析總結(jié) 購房群體 年 輕化趨勢明顯， 2535歲是長沙市的購房主 力 ， 3540歲這個(gè) 年 齡 段也呈上升趨勢； “80后＂成為置業(yè)主 力 ，隨著城市的 不 斷發(fā)展，地州市的置業(yè)客群將成為未 來長沙購房群的主 力 軍； 住 宅 成交戶型主要集中于二房、三房，成交面積段主要集中在 60㎡ 90㎡ 和 120㎡ 140㎡ ； 成交區(qū)域主要分布在二環(huán)至三環(huán)之間的區(qū)域，占到總成交 量 的 6成。 p p p p ? ? ? 客戶分析目的：通過 08年 與 09年 的成交客戶分析， 了 解客戶在 09年 長沙樓市概況 ——客戶 新環(huán)境下的客戶特征變化，以 便 為市場提供決策參考； 數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)中簽約成交客戶數(shù) 據(jù)， 不 含經(jīng)適等非市場定價(jià)房，戶藉、 年 齡、性別等數(shù)據(jù)均依 身份證進(jìn) 行 統(tǒng)計(jì)； 樣本 量 ： 138439戶； 數(shù)據(jù)來源 2：合富輝煌（湖南）公司 09年 成交客戶數(shù)據(jù)，樣本 量 ： 2986戶。 隨著資產(chǎn)價(jià)格的上漲，特別是房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲將再 度 引起中央的 關(guān)注。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 u u 2023年 全國樓市走勢預(yù)判 ——政策 維持適 度 寬松、有所收緊 中國人民銀 行 及多家 金 融機(jī)構(gòu) 7日召開會議，研究部署貫徹 落 實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署的具體措施。當(dāng)前要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就 業(yè)和 落 戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。消費(fèi)者信心一 路 走強(qiáng)， 顯示出消費(fèi) 者對未來經(jīng)濟(jì)走勢的樂觀預(yù)期。湖南 合富輝煌房地產(chǎn)代 理 公司作為進(jìn)入湖南最早，代 理 湖南大盤及地標(biāo)樓盤最多的專業(yè)機(jī)構(gòu)，在湖南地 區(qū)積 累了 豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和客戶資源。 96 94 92 同比 環(huán)比 ? ? ? ? 09年 全國樓市概況 ——成交 各市商品住 宅 成交面積大幅 拉 升，多個(gè)城市出現(xiàn)“ 量 價(jià)齊升＂的局面 2023年 在多項(xiàng)好政策的 刺 激下，全國商品住 宅 市場成交 量 一片大好，重點(diǎn)城市成交 量 同比 上 年 增幅基本都超過 50%，貴陽 更 是達(dá)到 了 驚人的 229%； 在成交價(jià)格方面，大部分城市都呈現(xiàn) 了 “價(jià) 量 齊升＂的局面，重點(diǎn)城市中僅有貴陽、廣州、 中山和武漢的成交均價(jià)同比下跌。 要處 理 好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管 理 通脹預(yù)期的關(guān)系，鞏固 和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好勢頭。 u土地交 易 ： 12月 17日，土地出讓 金 首付款 不 得低于“ 50%＂ u二套房貸款： 12月 21日，“二次房貸首付比 例 或提高至五成＂ u首套房 利率 ： 11月 11日，“銀監(jiān)會要求收緊房貸 各 行 擬中止七折 利率 政策＂ 策 2023年 全國樓市走勢預(yù)判 ——政策 09年 政策特征： 年 初松、 年 末緊 支持 年 初“松＂ u積極的財(cái)政稅收政策 、適 度 寬松的貨幣政 u四部委鼓勵(lì)房企進(jìn) 行 促銷 u福建 18條舉措促房產(chǎn)發(fā)展 u福建 省 放寬直系親屬戶口登記遷移條件 VS 年 末“緊＂ 警示 u6月 19日銀監(jiān)會下發(fā) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸 款風(fēng)險(xiǎn)管 理 的通知 》 ，堅(jiān)守二套房貸政策 不 動(dòng)搖 u11月住建部發(fā)出 了 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)銷 售有關(guān)問題的通知 》 ，嚴(yán)打開發(fā)商捂盤 u12月國務(wù)院要求遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢 頭 u12月個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由 2年 恢復(fù) 到 5年 u國四條：土地出讓 金 首期款繳納最低 50% 在大基調(diào)為政策適 度 松綁的 09年 ，下半 年 政策的“緊＂ 更 多的是抑制房價(jià)的警示作 用，其象征意義大于實(shí)際作用 。 p 2023年 全國樓市走勢預(yù)判 ——政策 2023年 保障性住房建設(shè) 力度 加大 增加保障房供應(yīng) n 2023年 中央預(yù)算安排的保障性住房建設(shè)進(jìn) 度 緩慢，截至 8月底僅完成投資 ，完 成 率 為 %， 2023年 國家將大 力 推動(dòng)保障 性住房建設(shè)。 濱江新城 n n n 長沙樓市研究 長沙市總體規(guī)劃 09年 長沙樓市概況 10年 長沙樓市預(yù)測