【正文】 特征：別墅為主 怡海星城 國會山觀邸 南郡明珠 氣象佳園 保 利 閬鋒云墅 中悅領秀 金 都 昆侖和府 鑫天山城明珠 山水印象 伊萊克斯大道兩廂： 價格： 3000元 /平米 特征：住 宅 為主 伊萊克斯大道 暮云板塊項目概況 暮云板塊樓盤主要以綜合型別墅為主，高層住 宅 較少且價格較低。 南城市場供應分析 2023年 南城放 量 分析 客戶特征分析 南城區(qū)域小高層、 高層市場分析 項目暢銷產品、客戶分析 市場建筑風格分析 個案分析 小高層、高層分析 南城在售產品及價格 目前南城在售重點樓盤銷售情況 項目名稱 怡海新城 中信新城 想山 鑫天山城明珠 亞商國際 上海城 香頌國際 鑫遠湘府華城 愿景童話 里 博 林金 谷 湘翰御舍 巢之戀 瑞都華庭 湘府 9號 星城榮域 奧 林 匹克花園 產品形態(tài) 小高層、高層 小高層、別墅、公寓 小高層、高層、別墅 小高層 高層、酒店公寓 小高層 高層 小高層 高層 高層小高層 高層 高層 小高層 公寓、小高層 小高層 小高層 總建面（平米） 2280000 2250000 306666 174975 91213 508673 106935 376554 215747 606578 74667 84489 88245 120230 280000 700000 總套數 20230 —— 2907 1326 1911 4197 1113 2102 1700 3500 548 853 767 933 2023 2810 銷售 率 50% 90% 99% 60% 24% 72% 80% 90% 100% 95% 92% 67% 75% 90% 70% 60% 主推戶型 三房、四房 兩房、三房 兩房、三房 兩房、三房 公寓、兩房 兩房、三房、四房 公寓、兩房、三房 兩房、三房 公寓、兩房、三房 公寓、兩房、三房 兩房、三房、四房 兩房 兩房、三房 兩房、三房 三房、四房、復式 四房、五房 開盤時間 08 價格變化 33003600 32004000 27003300 29003200 46005000 42004800 42005200 41804700 37004400 44004900 38004500 36004900 42004700 40004700 42004600 68005800 漲幅 300 800 300 300 400 600 1000 520 700 500 700 1300 500 700 400 1000 目前南城在售項目規(guī)?；驹?2030萬方之間，價格在 40004500元 /平米之間，主 力 戶型 以 80平兩房和 100130左右三房為主，項目品質中等，大開發(fā)商較少。歐洲城 怡海星城 恒大城 夏威夷碧水春城 湘府久號家園 地 理 位置 芙蓉南 路 與韶山 路 交匯 芙蓉南 路 與南湖 路 交匯 芙蓉 路 鐵道學院對面 湖南電大旁邊 芙蓉 路 與木蓮沖 路 交匯 天心區(qū)石人村木蓮沖 路 天心區(qū)新韶西 路 天心區(qū)芙蓉南 路 天心區(qū)政府西側 芙蓉 路 湘府 路 交匯 天心區(qū)高加沖 路 芙蓉 路 萬家麗 路 交匯 萬家麗 路 與時代陽光大 道 天心區(qū)芙蓉南 路 雨花區(qū)湘府 路 與五 凌路 交匯 預計供貨 量 400000 120230 123852 350000 60000 558900 150000 202300 202300 2280000 500000 407486 70000 推貨時間 105 1012 101 09 樓盤名稱 富興嘉城 海聯洋 湖南電 力 科技園 華 菱 嘉園 預計供貨 量 （平米） 30000 70000 48640 110000 推貨時 間 2023年 10湘府逸園 10湘府尚苑 戛納時光 鑫遠 3 109 109 106 小高層、高層分析 ——客戶分析 新南城中高端、中端置業(yè)客戶來源：區(qū)域內）為主，區(qū)域外（河東其他區(qū) 域、河西、外地）補充 ,一定 量 的地市客戶 河東其他區(qū)域客戶，在通往新 南城時被其他區(qū)域樓盤分 流 嚴 重。 小高層、高層分析 ——建筑風格分析 小高層、高層建筑風格以現代、新古典為主。100國際新城 星語 林 洋房市場供銷及價格（在售） 項目 占地面積（萬㎡） 總建筑面積（萬㎡） 推出洋房（套） 銷售 率 價格（元 /平米） 五礦龍灣國際社區(qū) 橘郡米哈斯 合計 63 29 92 110 38 148 150 50 90% 99% —— 4000 5900 —— 目前市場上在售洋房項目較少，體 量不 多。國際社區(qū) 合計 占地面積（萬㎡） 14 29 53 30 13 61 —— 總建面（萬㎡） 30 30 100 40。目前價格在 6000元 /㎡ 左右。米哈斯 郡原美村 金 科東方大院 龍灣 小高層、高層個案分析 怡海星城 中信新城 愿景想山 小高層、高層特征總結 兩、三房為市場主 流 ， N+1戶型暢銷 南城市場：目前南城在售項目規(guī)?；驹?2030萬方之間，價格在 40004500元 /平米之間，主 力 戶型以 80平兩房和 100130左右三房為主，項目品質中等，大 開發(fā)商較少； 產品價格：目前南城在售高層、小高層產品主 流 面積在 80130平米左右，以兩 房、三房為主，價格在 40004500元 /平米之間，暮云項目價格在 30003500元 / 平米左右； 客戶來源：客戶大多以剛性需求為主，改善型為輔，投資受抑； 產品形態(tài)：以小高層為主、高層為輔； 暢銷產品特色：以 N+1戶型為主，實用性強； 建筑風格：以現代、新古典為主。 區(qū)域來源多為南城客戶，南站、炮兵學院為主以及暮云周邊農民。5 1010 105 10桂園 青園 天天向上 長城 現代投資 3 105 1010 105 105 10彩虹都 童話 里 鑫遠 武廣、大河西先導區(qū)建設將 吸引全市人民目光。 湘府 路 芙蓉 路 南二環(huán) 中信新城青 年 社區(qū) 公爵歐洲城 夏威夷碧水春城 中信新城城市廣場 南城板塊項目概況 湘府 路 以南區(qū)域樓盤以住 宅 為主，價格在 4500元 /平米左右，區(qū)域內體 量 較大。 長株潭城鐵長沙至湘潭段站點： （長沙）長沙站 —樹木嶺站 —圭塘站 —汽車南站 —理 工 大學（暮云）校區(qū) —暮云站 —（湘潭）昭山 —荷塘 —板 塘 —湘潭 長株潭城鐵長沙至株洲段站點： （長沙）長沙站 —樹木嶺站 —圭塘站 —汽車南站 —理 工 大學（暮云）校區(qū) —暮云站 —（株洲）白馬壟站 —株洲 北 站 —白石港 —株洲站 —七斗沖 暮云區(qū)域分析 ——概況 暮云目前產業(yè)、經濟、人氣較弱，在未來五至十 年 間將打造人口約 20萬，集 工業(yè)、商業(yè)、房地產、生態(tài) 旅 游、科教文化于一體的暮云新城。目前，地鐵換乘車站 土建主體工程已完工。 南城區(qū)域分析 ——長株潭一體化 長株潭三市一體化的發(fā)展，使長沙市城市南城板塊區(qū)位優(yōu)勢日益凸現，但此優(yōu) 勢目前還未體現出。 n n n 項目板塊研究 城市板塊分布 項目區(qū)域研究 項目樓市概況及預判 東 城市板塊分布 ④ 芙蓉 北 金 星 北路 ① n 長沙地產板塊可劃分為 9 大板塊，隨著武廣高鐵開 通，大河西先導區(qū)建設東城 和河西成為目前熱點區(qū)域。 從 年 初的中央各種救市政策到地方的貨幣補貼以及舊城棚改拆遷，無形之中制造 了 很多“剛性需求＂，綜觀全 年 樓市成交數據顯示， 144㎡ 以下的產品異常走 俏，從上半 年 的遍地現房促銷到臨近 年 底的一房難求，市場價格也從低谷報復性 上漲創(chuàng)下 了 歷史新高，樓市又呈現恐慌性購房現象。 不利 的方面： — 供應 量 過巨，供求失衡嚴重； — 金 融危機尚未過去，全國宏觀經濟未來局勢 不 確定因素大。 ? 城市發(fā)展 利 好。 3. 但隨著國家針對“嚴格二套房信貸管 理 ,嚴格二套房認定標準 ,抑制投資和投機性購 房＂的相關調控政策的接連出臺，投資型客戶將受到很大影響，部分改善型客戶也 會受到一定程 度 沖擊。（據 了 解，長沙市 棚改拆遷戶補償 金 額一般在 700010000元 /平米，戶均面積約 40平米，則戶均可獲補償約 28 萬 40萬，他們購買商品房可承受的總價也就基本在 2840萬之間，按 2023年 前 11月住 宅 均 價 4089元 /平米計算，戶均可承受面積約在 70100平米之間），未來 13萬戶的棚改將為長沙 的房地產市場帶來約 9001300萬㎡的需求 量 ，預計這些需求 量 會在未來 5年 內釋放， 則棚 改戶對商品房的 年 均需求 量 在 180260萬平米左右。 80年 代出生的人口正是對婚房需求最大的階段，長沙市近 年 每 年 約有 67萬對 登記結婚，按 18%計算，則市區(qū)約 ，按照戶均 80100平米的需求面積進 行 計算， 則婚房需求面積每 年 約達 80130萬平米。 2023年 長沙樓市預測 ——供銷 未來市場供大于求的趨勢很難改變 u 預計未來五 年 商品房 年 均開發(fā) 量 約 12001600萬平米之間，市場 年 均需求 量 一般在 7001000萬平米之間，整體供大于求的市場趨勢已很難改變。 ? ? 09年 長沙樓市概況 ——總結 長沙房地產市場受大勢影響， 2023年量 價齊升，住 宅 銷售 市場火熱。 n 外地進城置業(yè)需求尾隨其后 ， “ 新長沙人＂將會越來越多。 60㎡ 90㎡ 和 120 ㎡ —140㎡ 占比幾乎等同，在未來置業(yè)需求中占比最大，高達 %，其次為 90㎡ —120㎡ ，比 例 達 %。 數據來源：房地產研究中心成交客戶 隨著長株潭城市群建 設的整體推進，大河 西規(guī)劃建設的全盤啟 動，武廣高速 年 底的 全線貫通，越來越多 的 “新長沙人＂開 始涌入長沙 09年 長沙樓市概況