【正文】 特征：別墅為主 怡海星城 國(guó)會(huì)山觀邸 南郡明珠 氣象佳園 保 利 閬鋒云墅 中悅領(lǐng)秀 金 都 昆侖和府 鑫天山城明珠 山水印象 伊萊克斯大道兩廂： 價(jià)格： 3000元 /平米 特征：住 宅 為主 伊萊克斯大道 暮云板塊項(xiàng)目概況 暮云板塊樓盤主要以綜合型別墅為主，高層住 宅 較少且價(jià)格較低。 南城市場(chǎng)供應(yīng)分析 2023年 南城放 量 分析 客戶特征分析 南城區(qū)域小高層、 高層市場(chǎng)分析 項(xiàng)目暢銷產(chǎn)品、客戶分析 市場(chǎng)建筑風(fēng)格分析 個(gè)案分析 小高層、高層分析 南城在售產(chǎn)品及價(jià)格 目前南城在售重點(diǎn)樓盤銷售情況 項(xiàng)目名稱 怡海新城 中信新城 想山 鑫天山城明珠 亞商國(guó)際 上海城 香頌國(guó)際 鑫遠(yuǎn)湘府華城 愿景童話 里 博 林金 谷 湘翰御舍 巢之戀 瑞都華庭 湘府 9號(hào) 星城榮域 奧 林 匹克花園 產(chǎn)品形態(tài) 小高層、高層 小高層、別墅、公寓 小高層、高層、別墅 小高層 高層、酒店公寓 小高層 高層 小高層 高層 高層小高層 高層 高層 小高層 公寓、小高層 小高層 小高層 總建面（平米） 2280000 2250000 306666 174975 91213 508673 106935 376554 215747 606578 74667 84489 88245 120230 280000 700000 總套數(shù) 20230 —— 2907 1326 1911 4197 1113 2102 1700 3500 548 853 767 933 2023 2810 銷售 率 50% 90% 99% 60% 24% 72% 80% 90% 100% 95% 92% 67% 75% 90% 70% 60% 主推戶型 三房、四房 兩房、三房 兩房、三房 兩房、三房 公寓、兩房 兩房、三房、四房 公寓、兩房、三房 兩房、三房 公寓、兩房、三房 公寓、兩房、三房 兩房、三房、四房 兩房 兩房、三房 兩房、三房 三房、四房、復(fù)式 四房、五房 開盤時(shí)間 08 價(jià)格變化 33003600 32004000 27003300 29003200 46005000 42004800 42005200 41804700 37004400 44004900 38004500 36004900 42004700 40004700 42004600 68005800 漲幅 300 800 300 300 400 600 1000 520 700 500 700 1300 500 700 400 1000 目前南城在售項(xiàng)目規(guī)?；驹?2030萬(wàn)方之間，價(jià)格在 40004500元 /平米之間，主 力 戶型 以 80平兩房和 100130左右三房為主，項(xiàng)目品質(zhì)中等，大開發(fā)商較少。歐洲城 怡海星城 恒大城 夏威夷碧水春城 湘府久號(hào)家園 地 理 位置 芙蓉南 路 與韶山 路 交匯 芙蓉南 路 與南湖 路 交匯 芙蓉 路 鐵道學(xué)院對(duì)面 湖南電大旁邊 芙蓉 路 與木蓮沖 路 交匯 天心區(qū)石人村木蓮沖 路 天心區(qū)新韶西 路 天心區(qū)芙蓉南 路 天心區(qū)政府西側(cè) 芙蓉 路 湘府 路 交匯 天心區(qū)高加沖 路 芙蓉 路 萬(wàn)家麗 路 交匯 萬(wàn)家麗 路 與時(shí)代陽(yáng)光大 道 天心區(qū)芙蓉南 路 雨花區(qū)湘府 路 與五 凌路 交匯 預(yù)計(jì)供貨 量 400000 120230 123852 350000 60000 558900 150000 202300 202300 2280000 500000 407486 70000 推貨時(shí)間 105 1012 101 09 樓盤名稱 富興嘉城 海聯(lián)洋 湖南電 力 科技園 華 菱 嘉園 預(yù)計(jì)供貨 量 （平米） 30000 70000 48640 110000 推貨時(shí) 間 2023年 10湘府逸園 10湘府尚苑 戛納時(shí)光 鑫遠(yuǎn) 3 109 109 106 小高層、高層分析 ——客戶分析 新南城中高端、中端置業(yè)客戶來(lái)源：區(qū)域內(nèi)）為主，區(qū)域外（河?xùn)|其他區(qū) 域、河西、外地）補(bǔ)充 ,一定 量 的地市客戶 河?xùn)|其他區(qū)域客戶，在通往新 南城時(shí)被其他區(qū)域樓盤分 流 嚴(yán) 重。 小高層、高層分析 ——建筑風(fēng)格分析 小高層、高層建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、新古典為主。100國(guó)際新城 星語(yǔ) 林 洋房市場(chǎng)供銷及價(jià)格（在售） 項(xiàng)目 占地面積（萬(wàn)㎡） 總建筑面積（萬(wàn)㎡） 推出洋房（套） 銷售 率 價(jià)格（元 /平米） 五礦龍灣國(guó)際社區(qū) 橘郡米哈斯 合計(jì) 63 29 92 110 38 148 150 50 90% 99% —— 4000 5900 —— 目前市場(chǎng)上在售洋房項(xiàng)目較少，體 量不 多。國(guó)際社區(qū) 合計(jì) 占地面積（萬(wàn)㎡） 14 29 53 30 13 61 —— 總建面（萬(wàn)㎡） 30 30 100 40。目前價(jià)格在 6000元 /㎡ 左右。米哈斯 郡原美村 金 科東方大院 龍灣 小高層、高層個(gè)案分析 怡海星城 中信新城 愿景想山 小高層、高層特征總結(jié) 兩、三房為市場(chǎng)主 流 ， N+1戶型暢銷 南城市場(chǎng)：目前南城在售項(xiàng)目規(guī)模基本在 2030萬(wàn)方之間，價(jià)格在 40004500元 /平米之間，主 力 戶型以 80平兩房和 100130左右三房為主，項(xiàng)目品質(zhì)中等，大 開發(fā)商較少； 產(chǎn)品價(jià)格：目前南城在售高層、小高層產(chǎn)品主 流 面積在 80130平米左右，以兩 房、三房為主，價(jià)格在 40004500元 /平米之間，暮云項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 30003500元 / 平米左右； 客戶來(lái)源：客戶大多以剛性需求為主，改善型為輔，投資受抑； 產(chǎn)品形態(tài)：以小高層為主、高層為輔； 暢銷產(chǎn)品特色：以 N+1戶型為主，實(shí)用性強(qiáng)； 建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代、新古典為主。 區(qū)域來(lái)源多為南城客戶，南站、炮兵學(xué)院為主以及暮云周邊農(nóng)民。5 1010 105 10桂園 青園 天天向上 長(zhǎng)城 現(xiàn)代投資 3 105 1010 105 105 10彩虹都 童話 里 鑫遠(yuǎn) 武廣、大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)將 吸引全市人民目光。 湘府 路 芙蓉 路 南二環(huán) 中信新城青 年 社區(qū) 公爵歐洲城 夏威夷碧水春城 中信新城城市廣場(chǎng) 南城板塊項(xiàng)目概況 湘府 路 以南區(qū)域樓盤以住 宅 為主，價(jià)格在 4500元 /平米左右，區(qū)域內(nèi)體 量 較大。 長(zhǎng)株潭城鐵長(zhǎng)沙至湘潭段站點(diǎn)： （長(zhǎng)沙）長(zhǎng)沙站 —樹木嶺站 —圭塘站 —汽車南站 —理 工 大學(xué)（暮云）校區(qū) —暮云站 —（湘潭）昭山 —荷塘 —板 塘 —湘潭 長(zhǎng)株潭城鐵長(zhǎng)沙至株洲段站點(diǎn)： （長(zhǎng)沙）長(zhǎng)沙站 —樹木嶺站 —圭塘站 —汽車南站 —理 工 大學(xué)（暮云）校區(qū) —暮云站 —（株洲）白馬壟站 —株洲 北 站 —白石港 —株洲站 —七斗沖 暮云區(qū)域分析 ——概況 暮云目前產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人氣較弱，在未來(lái)五至十 年 間將打造人口約 20萬(wàn)，集 工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)、生態(tài) 旅 游、科教文化于一體的暮云新城。目前，地鐵換乘車站 土建主體工程已完工。 南城區(qū)域分析 ——長(zhǎng)株潭一體化 長(zhǎng)株潭三市一體化的發(fā)展，使長(zhǎng)沙市城市南城板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)，但此優(yōu) 勢(shì)目前還未體現(xiàn)出。 n n n 項(xiàng)目板塊研究 城市板塊分布 項(xiàng)目區(qū)域研究 項(xiàng)目樓市概況及預(yù)判 東 城市板塊分布 ④ 芙蓉 北 金 星 北路 ① n 長(zhǎng)沙地產(chǎn)板塊可劃分為 9 大板塊，隨著武廣高鐵開 通，大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)東城 和河西成為目前熱點(diǎn)區(qū)域。 從 年 初的中央各種救市政策到地方的貨幣補(bǔ)貼以及舊城棚改拆遷，無(wú)形之中制造 了 很多“剛性需求＂，綜觀全 年 樓市成交數(shù)據(jù)顯示， 144㎡ 以下的產(chǎn)品異常走 俏，從上半 年 的遍地現(xiàn)房促銷到臨近 年 底的一房難求，市場(chǎng)價(jià)格也從低谷報(bào)復(fù)性 上漲創(chuàng)下 了 歷史新高，樓市又呈現(xiàn)恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象。 不利 的方面： — 供應(yīng) 量 過(guò)巨，供求失衡嚴(yán)重； — 金 融危機(jī)尚未過(guò)去，全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)局勢(shì) 不 確定因素大。 ? 城市發(fā)展 利 好。 3. 但隨著國(guó)家針對(duì)“嚴(yán)格二套房信貸管 理 ,嚴(yán)格二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) ,抑制投資和投機(jī)性購(gòu) 房＂的相關(guān)調(diào)控政策的接連出臺(tái)，投資型客戶將受到很大影響，部分改善型客戶也 會(huì)受到一定程 度 沖擊。（據(jù) 了 解，長(zhǎng)沙市 棚改拆遷戶補(bǔ)償 金 額一般在 700010000元 /平米，戶均面積約 40平米，則戶均可獲補(bǔ)償約 28 萬(wàn) 40萬(wàn)，他們購(gòu)買商品房可承受的總價(jià)也就基本在 2840萬(wàn)之間，按 2023年 前 11月住 宅 均 價(jià) 4089元 /平米計(jì)算，戶均可承受面積約在 70100平米之間），未來(lái) 13萬(wàn)戶的棚改將為長(zhǎng)沙 的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)約 9001300萬(wàn)㎡的需求 量 ，預(yù)計(jì)這些需求 量 會(huì)在未來(lái) 5年 內(nèi)釋放， 則棚 改戶對(duì)商品房的 年 均需求 量 在 180260萬(wàn)平米左右。 80年 代出生的人口正是對(duì)婚房需求最大的階段，長(zhǎng)沙市近 年 每 年 約有 67萬(wàn)對(duì) 登記結(jié)婚，按 18%計(jì)算，則市區(qū)約 ，按照戶均 80100平米的需求面積進(jìn) 行 計(jì)算， 則婚房需求面積每 年 約達(dá) 80130萬(wàn)平米。 2023年 長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè) ——供銷 未來(lái)市場(chǎng)供大于求的趨勢(shì)很難改變 u 預(yù)計(jì)未來(lái)五 年 商品房 年 均開發(fā) 量 約 12001600萬(wàn)平米之間，市場(chǎng) 年 均需求 量 一般在 7001000萬(wàn)平米之間，整體供大于求的市場(chǎng)趨勢(shì)已很難改變。 ? ? 09年 長(zhǎng)沙樓市概況 ——總結(jié) 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)受大勢(shì)影響， 2023年量 價(jià)齊升，住 宅 銷售 市場(chǎng)火熱。 n 外地進(jìn)城置業(yè)需求尾隨其后 ， “ 新長(zhǎng)沙人＂將會(huì)越來(lái)越多。 60㎡ 90㎡ 和 120 ㎡ —140㎡ 占比幾乎等同，在未來(lái)置業(yè)需求中占比最大，高達(dá) %，其次為 90㎡ —120㎡ ，比 例 達(dá) %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶 隨著長(zhǎng)株潭城市群建 設(shè)的整體推進(jìn)，大河 西規(guī)劃建設(shè)的全盤啟 動(dòng)，武廣高速 年 底的 全線貫通，越來(lái)越多 的 “新長(zhǎng)沙人＂開 始涌入長(zhǎng)沙 09年 長(zhǎng)沙樓市概況